Un marché immobilier dynamique malgré la pandémie

Leïla Jolin-Dahel Collaboration spéciale
Malgré une reprise des mises en chantier après le confinement du printemps, l’offre immobilière résidentielle au Québec des propriétés neuves, comme celles du marché de la revente, demeure moins élevée que la demande.
Photo: Getty Images Malgré une reprise des mises en chantier après le confinement du printemps, l’offre immobilière résidentielle au Québec des propriétés neuves, comme celles du marché de la revente, demeure moins élevée que la demande.

Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Le Québec fait bonne figure comparativement au reste du pays, avec une augmentation des mises en chantier de 24 %, tous logements confondus, entre septembre 2019 et septembre 2020, selon les données provisoires de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Cependant, la province note une baisse de 13 % en septembre par rapport au mois d’août dernier.

En comparaison avec les données de l’année dernière au mois de septembre, le reste du Canada aura enregistré pour la même période une baisse moyenne de 5 %. Seuls le Québec et la Nouvelle-Écosse présentent une hausse.

La province fait également mieux que le reste du pays, avec une baisse de 13 % de son taux annuel désaisonnalisé des mises en chantier entre les mois d’août et septembre, alors que la moyenne canadienne baissait de 20 % pour la même période, selon les données de l’agence fédérale.

« C’est quand même exceptionnel parce qu’on a eu des chantiers qui ont été complètement fermés pendant une période de quatre semaines durant le confinement », se réjouit Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

« On assiste à un genre de rattrapage qui s’ajoute à la demande normale à laquelle on aurait eu droit avec la reprise progressive des activités », explique pour sa part François Des Rosiers, professeur titulaire au Département de finance, assurance et immobilier de la Faculté des sciences de l’administration à l’Université Laval.

Une hausse des prix partout au Québec

Malgré une reprise des mises en chantier après le confinement du printemps, l’offre immobilière résidentielle au Québec des propriétés neuves, comme celles du marché de la revente, demeure moins élevée que la demande et engendre une hausse des prix.

« Le marché du neuf n’est pas séparé du marché existant. Quand les prix montent dans l’existant, c’est le signal pour dire aux promoteurs, aux producteurs de neuf “vas-y, c’est le temps” », souligne M. Des Rosiers.

S’il constate des hausses de prix dans la métropole et dans la capitale provinciale, M. Des Rosiers estime que les deux marchés sont toutefois différents. « On a un marché à Québec qui est très soutenu avec des hausses de prix, mais pas une surenchère comme on observe à Montréal », observe-t-il. Une tendance qu’il explique par l’épargne accumulée de certains acheteurs et une forte demande, spécialement pour les maisons unifamiliales.

Le prix moyen d’un condo neuf dans la région métropolitaine a connu une hausse de 7,27 % par rapport à la même période l’année dernière, pour se chiffrer à 369 000 $, d’après les données du groupe Altus.

Au mois de septembre 2020, le prix médian des propriétés unifamiliales se chiffrait à 315 000 $ dans la province de Québec, une hausse de 22 % par rapport à l’année précédente, selon des chiffres de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec par le système Centris. Le prix médian des copropriétés avait quant à lui grimpé de 9 % pour la même période, tandis que celui des multiplex de deux à cinq logements enregistrait une baisse de 5 %.

« Il y a des acheteurs qui ont retardé leur achat à cause du confinement, donc il a fallu qu’ils se rattrapent », explique pour sa part Georges Bardagi, courtier immobilier pour RE/MAX. Selon lui, la hausse des prix est également due à l’hésitation de vendeurs à offrir leur propriété sur le marché par crainte de la COVID-19, et également à la baisse des taux hypothécaires.

Pour sa part, M. Cardinal explique qu’en plus de l’inflation, la hausse du prix du terrain explique celle du prix des unités neuves. « Le prix du terrain a augmenté beaucoup au cours des dernières années. En général, il y a une forte demande pour l’immobilier et la rareté de terrains disponibles dans les milieux urbains fait en sorte que ça fait nécessairement augmenter le prix des terrains », souligne-t-il.

Il ajoute que la pénurie de matériaux de construction, conséquence de la pandémie, aura également fait grimper les prix. « Le prix du bois d’œuvre a beaucoup augmenté, les scieries avaient écoulé leur stock et après, il a fallu redémarrer la machine et il y en a qui n’étaient pas tout de suite à 100 % de leur capacité, en plus d’une demande forte aux États-Unis », illustre-t-il.

Une accalmie avant un autre boom

S’il s’attend à ce que la demande pour les maisons unifamiliales et les copropriétés neuves reste élevée en 2021, M. Cardinal estime que l’année ne sera pas aussi occupée qu’en 2020. « On n’a qu’à regarder le marché de la revente qui est totalement en feu, illustre-t-il. C’est de bon augure pour les marchés du neuf, parce que ça veut dire qu’il y a des besoins de construire de nouveaux logements. » Il espère néanmoins que le prix des matériaux, notamment celui du bois d’œuvre, va se stabiliser au cours de l’année prochaine.

Les prochains mois pourraient générer un repli du marché général de l’immobilier, avec la fin des mesures gouvernementales de soutien, croit de son côté M. Des Rosiers, malgré le maintien de taux d’intérêt hypothécaires bas. « Des gens pourraient ne plus être en mesure d’assumer leur hypothèque, certains pourraient avoir perdu leur emploi, d’autres avoir diminué leurs heures de travail », illustre-t-il.

Le retour des investisseurs étrangers lors de la réouverture des frontières canadiennes pourrait également contribuer à un rebond du prix de l’immobilier, croit M. Bardagi, qui prévoit néanmoins une incertitude pour les 6 à 18 prochains mois. « Si vous pensez que les acheteurs étrangers avaient le goût de venir habiter au Québec avant la COVID, c’est sûr que ça va être encore plus prononcé après », prédit-il.

Quelques chiffres au Québec

Mises en chantier à travers toutes les régions

Troisième trimestre 2019 : 12 804

Troisième trimestre 2020 : 15 145

 

Mises en chantier dans les centres de 10 000 habitants et plus entre septembre 2019 et septembre 2020

Province : +24 %

Montréal : +73 %

Gatineau : +76 %

Québec : –24 %

 

Mises en chantier d’habitations, données désaisonnalisées annualisées (DDA) entre août et septembre 2020 (10 000 habitants et plus)

Province : –13 %

Montréal : +20 %

Gatineau : +134 %

Québec : –7 %

Source : Centre d’analyse du marché SCHL