Le visage de Montréal change

Pierre Vallée Collaboration spéciale

Ce texte fait partie d'un cahier spécial.

« Je préfère le mot effervescence à celui de boom, précise M. Leblanc, car ce que l’on observe est moins la multiplication des projets que l’ampleur de ces derniers. »

Il n’existe pas de statistiques spécifiques sur la construction de tours à Montréal. Les statistiques « les plus pertinentes » proviennent du site Montréal en statistiques de la Ville de Montréal, qui compile les données sur l’ensemble des projets de construction d’une valeur de plus de 5 millions de dollars, y compris les projets d’infrastructures.

« Ces données ne sont pas uniquement liées aux tours, mais elles permettent de brosser un portrait de la situation. » Ainsi, en 2013, on comptait 112 projets totalisant 13,8 milliards en investissement. En 2015, on dénombrait 110 projets, mais l’investissement grimpait à 22,8 milliards. « J’en déduis que la tendance aujourd’hui est à la construction d’immeubles plus gros, plus prestigieux et plus luxueux. Si les promoteurs et les investisseurs vont dans ce sens, c’est qu’ils sont convaincus que Montréal est capable d’absorber pareille offre. »

Le centre-ville et Griffintown

Pour le moment, la majorité des projets de tours d’habitation ont pignon sur rue dans le centre-ville de Montréal et dans Griffintown. Les immeubles les plus élevés, autour de 40 étages, sont tous au centre-ville, Griffintown accueillant des projets de 20 étages et moins. « Que les gratte-ciel se trouvent au centre-ville est une bonne indication de la vitalité du centre-ville de Montréal. Contrairement aux villes qui ont subi l’effet trou de beigne, Montréal a su conserver un centre-ville dynamique. On en récolte aujourd’hui les fruits. »

Quant à Griffintown, la relative modestie des projets ne pose pas problème, bien au contraire. « Le développement que l’on voit présentement à Griffintown correspond exactement à ce que l’on espérait. Griffintown se développe selon le principe du live, work and play, soit un lieu de résidence, mais aussi un lieu de travail et de divertissement. Le fait que les immeubles soient moins élevés contribue à ce style de vie urbain. »

Évolution du marché

Les premiers gratte-ciel de Montréal — l’on pense à la Place Ville Marie et au 1000 de la Gauchetière — étaient tous construits selon le même modèle, soit une tour de bureaux comprenant une galerie commerciale. « Après cette phase de gratte-ciel, Montréal a surtout connu des projets immobiliers institutionnels. Ce que l’on voit présentement, ce sont surtout des projets privés résidentiels de type condos. Par contre, plusieurs de ces projets auront une fonction mixte, en ce sens qu’ils logeront aussi des services de proximité, de façon à créer un milieu de vie. De plus, l’arrivée de la Maison Manuvie, une tour purement commerciale, est peut-être une indication du retour à Montréal de ce type d’immeuble en hauteur. »

L’autre évolution est financière, la taille des projets nécessitant de plus importants investissements. « Tous les grands joueurs québécois, promoteurs comme investisseurs, sont de la partie. Comme il s’agit de projets privés, on ne connaît pas les détails de leur montage financier. Mais il semble, vu l’ampleur des projets, que plusieurs comptent des investisseurs étrangers. Il fut un temps où les promoteurs québécois peinaient à trouver du financement hors Québec. Montréal serait donc devenue aujourd’hui, aux yeux des investisseurs étrangers, une ville où il fait bon investir. C’est là un autre signe de la vitalité de Montréal. »

Effet d’entraînement

Le fait que les projets immobiliers de grande envergure se concentrent maintenant au centre-ville et à Griffintown n’est pas le gage que cela sera toujours le cas. « Il y a des projets qui se développent ailleurs à Montréal, notamment à Verdun, à Montréal-Nord et dans le quartier Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce », fait remarquer M. Leblanc. Et c’est sans compter ceux à venir. « Il y a le quadrilatère de la tour Radio-Canada qui est appelé à redéfinir ce quartier de l’est de Montréal. La Ville de Montréal entend bientôt développer le terrain de l’hippodrome avec le projet d’en faire un quartier modèle. L’arrivée du REM de la Caisse de dépôt et placement du Québec va stimuler le développement immobilier, grâce au principe des TOD. »

Et cela déborde même l’île de Montréal. « Je ne serais pas surpris d’apprendre bientôt le lancement d’un projet de tour de bureaux sur la Rive-Sud. Et le maire de Laval a clairement indiqué qu’il entend bien développer son centre-ville. On peut dire que l’effervescence s’étend de plus en plus à la région métropolitaine. »

« Montréal serait donc devenue aujourd’hui, aux yeux des investisseurs étrangers, une ville où il fait bon investir. C’est là un autre gage de la vitalité de Montréal », souligne Michel Leblanc, président et directeur général de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain.