Ces villes qui taxent la densité urbaine

La Ville de Laval applique dans son dernier budget un taux de taxation environ 14 % plus élevé aux grands bâtiments résidentiels.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir La Ville de Laval applique dans son dernier budget un taux de taxation environ 14 % plus élevé aux grands bâtiments résidentiels.

Un nombre croissant de municipalités de la grande région de Montréal imposent des taxes foncières plus élevées aux bâtiments résidentiels comptant six logements ou plus, comparativement aux immeubles de moins grande taille. Et certaines villes réclameront l’an prochain une redevance de plusieurs milliers de dollars pour la construction de chaque nouveau logement sur leur territoire. Des mesures qui pourraient nuire aux locataires, en plus de décourager l’aménagement de bâtiments denses, préviennent des associations de propriétaires et de constructeurs.

Les municipalités peuvent imposer à leur convenance un taux de taxation plus élevé aux bâtiments résidentiels de six logements ou plus sur leur territoire, le tout en vertu d’un article de la Loi sur la fiscalité municipale. Et au moment où les villes font face à des défis financiers importants, elles seraient de plus en plus nombreuses à y avoir recours.

Un document réalisé par la firme Aviseo pour le compte de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) recensait 136 municipalités québécoises imposant, en 2020, des taxes foncières plus élevées aux grands bâtiments locatifs. Depuis, d’autres s’ajoutent à la liste. Ce sera notamment le cas l’an prochain de Terrebonne et de Saint-Jean-sur-Richelieu, a constaté Le Devoir.

À Terrebonne, par exemple, la hausse des taxes foncières sera de 11,38 % pour les propriétaires d’immeubles résidentiels de six logements et plus (contre un taux moyen de 5,94 % pour les bâtisses de plus petite taille). « Il y a certains groupes de propriétaires de grands logements qui sont capables de faire une contribution supplémentaire » afin d’aider la Ville à « payer les infrastructures municipales », a fait valoir le maire Mathieu Traversy en entrevue jeudi.

La Ville de Laval applique quant à elle dans son dernier budget un taux de taxation environ 14 % plus élevé aux grands bâtiments résidentiels, un pourcentage qui est de 12,5 % à Mascouche et de près de 29 % à Chambly.

Un fardeau pour les locataires ?

Cette situation préoccupe tant la CORPIQ que l’Association des propriétaires du Québec (APQ), qui rappellent que ce sont les locataires de ces bâtiments denses qui écoperont des hausses de taxes plus élevées que recevront leurs propriétaires l’an prochain. Ces augmentations peuvent effectivement se transformer en hausses des loyers en vertu des critères du Tribunal administratif du logement.

« Il faudrait donner un petit cours 101 à l’intention de nos maires et mairesses pour leur montrer la méthode de fixation des loyers pour qu’ils arrêtent de dire qu’en mettant en place une taxe, ils visent les richissimes propriétaires », laisse ainsi tomber le président de l’APQ, Martin Messier.

Certaines villes, dont Chambly et Mascouche, ont quant à elles fait valoir au Devoir que la hausse de la valeur foncière des grands bâtiments résidentiels a été plus faible que celle des plus petits édifices dans leur dernier rôle — ce qui justifie selon elles d’imposer des taxes plus élevées à ces immeubles, par souci d’équité.

La Ville de Montréal applique quant à elle le même taux d’imposition à tous les types de logements résidentiels. Des discussions sont cependant en cours en coulisses avec le gouvernement du Québec afin que ce dernier permette à la métropole d’aller dans le sens contraire des autres villes — et baisser le taux d’imposition des bâtiments de six logements et plus — , a appris Le Devoir.

La présidente du comité exécutif, Dominique Ollivier, espère d’ailleurs qu’un projet de loi sera présenté par Québec en ce sens l’an prochain. La métropole espère ainsi réduire le fardeau de ses résidents locataires, qui se retrouvent majoritairement dans ces bâtiments de plus grande taille, explique Mme Ollivier.

Taxer la construction

Des villes prévoient aussi imposer l’an prochain, pour la première fois, une redevance aux constructeurs pour chaque nouveau logement aménagé sur leur territoire, a constaté Le Devoir. Celle-ci atteindra 5000 $ par porte à Terrebonne l’an prochain. À Repentigny, elle variera de 1000 $ par logement (pour les immeubles de 4 à 11 unités) à 2500 $ par logement (pour les immeubles de plus grande taille).

À Terrebonne, cette mesure vise à financer l’entretien des infrastructures municipales mises à l’épreuve par le développement immobilier rapide.

La Ville de Repentigny entend pour sa part utiliser l’argent de ces redevances pour aménager des logements sociaux sur son territoire ; le maximum qu’un promoteur immobilier devra payer en redevances pour un projet sera de 250 000 $. « On veut faire des logements sociaux et, on le sait, il faut trouver de l’argent », soulève le maire de Repentigny, Nicolas Dufour. « Et ceux qui sont le mieux placés pour contribuer à la cause, ce sont les propriétaires qui en gagnent beaucoup. »

Il faudrait donner un petit cours 101 à l’intention de nos maires et mairesses pour leur montrer la méthode de fixation des loyers pour qu’ils arrêtent de dire qu’en mettant en place une taxe, ils visent les richissimes propriétaires

 

La Ville de Mascouche compte d’ailleurs mettre elle aussi en place une redevance similaire, dont la hauteur n’a pas encore été déterminée. « Ça s’en vient », confie le maire Guillaume Tremblay.

D’autre part, le dernier budget mascouchois prévoit l’imposition à tous les propriétaires résidentiels d’une taxe foncière spéciale de 0,01 $ par 100 $ de la valeur portée au rôle d’évaluation en vigueur. L’argent ainsi récolté — plus de 700 000 $ par année — ira dans un fonds consacré à l’acquisition de terrains destinés à accueillir des projets de logements sociaux et familiaux.

Or, l’APQ et la CORPIQ préviennent que ces redevances seront reportées sur les acheteurs dans les villes concernées. Cette mesure pourrait donc nuire à l’accès à la propriété, font valoir les deux regroupements de propriétaires.

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) craint pour sa part que ces mesures freinent les mises en chantier dans des villes qui manquent déjà cruellement de logements locatifs. « C’est sûr que ça n’aide pas à l’abordabilité des logements neufs, et le timing ne nous apparaît pas bon non plus, parce qu’on devrait accélérer la construction de logements résidentiels, et là, on vient d’ajouter des délais pour les promoteurs », déplore le directeur du service économique du regroupement, Paul Cardinal.

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