Le nouvel outil des villes pour infléchir le marché immobilier

Pour se donner le plus de marge de manœuvre possible dans un premier temps, Rimouski a assujetti tout son territoire à son règlement municipal.
Photo: Sébastien Raboin Pour se donner le plus de marge de manœuvre possible dans un premier temps, Rimouski a assujetti tout son territoire à son règlement municipal.

Logement social, densification, protection des milieux naturels… Les villes ont à leur portée un nouvel outil pour acheter des terrains sans que cela leur coûte trop cher : le droit de préemption. Rimouski et Saint-Hyacinthe ont récemment été parmi les premières à s’en prévaloir.

« C’est un très, très bon outil, qui a fait ses preuves en Europe, en France », mentionne Marc-André LeChasseur, avocat spécialisé en droit municipal. Pour les villes, dit-il, c’est carrément un « must ».

Jusqu’à tout récemment, seule Montréal jouissait de ce « superpouvoir ». Or il est désormais à la portée de toutes les municipalités.

Le mécanisme est relativement simple : le droit de « préemption » est un droit de premier acheteur qui permet aux municipalités d’acquérir des bâtiments clés sur leur territoire.

À Rimouski, par exemple, le maire, Guy Caron, veut s’en servir pour faire de la densification. « Ça pourrait nous permettre de cibler un quadrilatère où on aimerait densifier davantage », explique-t-il en entrevue. « C’est un outil de plus dans notre boîte à outils. On n’en a pas beaucoup pour coordonner le développement de notre ville. »

Par exemple, si une offre d’achat privée est faite sur un immeuble couvert par le droit de préemption, la Ville peut lever la main et l’acquérir au prix offert par l’autre acheteur dans un délai de 60 jours.

Grâce à ces nouvelles règles du jeu, les villes risquent de moins passer à la caisse, poursuit M. Caron. « La tentation est souvent là pour les vendeurs de monter les prix au-delà de la valeur marchande parce que la Ville a de plus grandes capacités financières. »

Le droit de premier acheteur sur une zone donnée s’applique sur une durée de dix ans. Mais en théorie, rien n’empêcherait une ville de le renouveler.

Cela permet aux municipalités d’acheter des immeubles à un prix qui correspond à leur valeur par opposition à un prix négocié par un tribunal dans le cadre d’une expropriation par exemple, souligne Me LeChasseur.

Les villes ont obtenu le droit de préemption en juin lors de l’adoption par le gouvernement de la CAQ du projet de loi 37. Mais avant de s’en servir, elles doivent faire adopter un règlement au conseil municipal. Ce que Rimouski a fait le 17 octobre.

Le règlement vise notamment à préciser sur quelle portion du territoire, la Ville pourrait « préempter ». Pour se donner le plus de marge de manoeuvre possible dans un premier temps, Rimouski a assujetti tout son territoire à son règlement.

Contrairement à ce qu’on pourrait soupçonner, cela n’a pas donné lieu à de fortes résistances de la part des promoteurs immobiliers. À Rimouski, comme à Sainte-Hyacinthe, les maires disent ne pas avoir fait face à de telles pressions.

Un moyen d’action sans levier financier

Les élus maskoutains ont adopté leur règlement sur la préemption le même soir que Rimouski, à la mi-octobre. Le maire André Beauregard y voit, entre autres, une façon de lutter contre la crise du logement en réservant des immeubles clés au logement social ou abordable.

M. Beauregard déplore par contre que les villes n’aient pas les moyens d’acheter beaucoup de terrains. « Ça va devoir venir avec des subventions », dit-il. « Il n’y a pas beaucoup de villes qui peuvent se lancer dans la création de logement social en nombre très élevé sans avoir la collaboration du gouvernement. »

Chose certaine : ce nouveau pouvoir a la cote dans le monde municipal. Au début octobre, l’Union des municipalités du Québec (UMQ) a organisé un webinaire en ligne sur le sujet qui a attiré une centaine de personnes.

L’UMQ avait fait un lobbying soutenu auprès du gouvernement pour qu’il donne ce pouvoir à ses membres. « Dans un contexte de crise du logement et de lutte contre les changements climatiques, chaque mois compte », plaidait-elle dans un mémoire en juin. « En agissant dès maintenant, ce sont des ménages vulnérables qui passeront quelques mois de moins dans un logement inadapté, des milieux naturels qui seront préservés et des équipements collectifs (ex. piscines municipales) qui s’implanteront dans des endroits mieux desservis en transport collectif et actif. »

Si l’UMQ parle de changements climatiques, c’est parce que le droit de préemption peut aussi permettre aux villes de protéger des milieux naturels, en acquérant des terrains pour en faire des parcs, par exemple.

C’est l’une des raisons pour lesquelles Longueuil souhaite, elle aussi, se prévaloir de cette option, explique la mairesse, Catherine Fournier. « La crise du logement et la protection des milieux naturels, ce sont nos deux priorités, donc c’est sûr que, pour nous, l’intérêt du droit de préemption est d’autant plus présent. » Ainsi, l’adoption devrait se faire « d’ici la fin de l’année ou au début de 2023 ».

Or à l'instar de Rimouski et de Saint-Hyacinthe, Longueuil entend d'abord appliquer le droit de préemption à tout son territoire, pour ensuite le circonscrire à un secteur précis. « On va s’en tenir à préempter des immeubles qu’on est sûrs de pouvoir acquérir, d’un point de vue financier », précise Mme Fournier.

Pour avoir un effet structurant, ce nouveau pouvoir devra s’accompagner d’argent, souligne-t-elle. « Ça nous donne des moyens d’action, mais pas des moyens financiers. […] Ça va avoir un effet, et il faut le saluer. Mais pas aussi structurant qu’on le voudrait. »

En témoigne, selon elle, l’usage limité qu’a fait Montréal de ce pouvoir dans le passé, la métropole n’y ayant recouru qu’une dizaine de fois. Un avis partagé par Me LeChasseur, qui impute le faible bilan de Montréal à une question d’argent. « Les villes achètent peu d’immeubles, mais au moins elles pourront les acheter à la valeur marchande, ce qui est un avantage. »
 



Une version précédente de ce texte, qui laissait entendre que Rimouski et Saint-Hyacinthe étaient les deux premières villes – à part Montréal – à se prévaloir du droit de préemption, a été modifiée.

 



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