La CCMM appelle à une densité intelligente pour Montréal

La CCMM propose une révision à la hausse des seuils de densification prévus dans différents secteurs de Montréal.
Photo: Marie-France Coallier Le Devoir La CCMM propose une révision à la hausse des seuils de densification prévus dans différents secteurs de Montréal.

Une densification de la métropole s’impose, en particulier à proximité des stations de métro, afin de répondre au manque de logements disponibles, estime la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM). Mais elle doit se faire de façon intelligente pour assurer la protection de l’environnement et une fluidité des déplacements, précise l’organisation.

Le Devoir a obtenu copie sous embargo du mémoire que déposera aujourd’hui la CCMM dans le cadre de la démarche que mène l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) afin d’aiguiller la Ville dans la rédaction de son Plan d’urbanisme et de mobilité 2050. Le développement immobilier à Montréal étant intrinsèquement lié à celui du transport en commun, l’organisme axe sa vision d’avenir de l’aménagement de la métropole autour d’une densification adaptée à ce contexte.

La CCMM propose donc une révision à la hausse des seuils de densification prévus dans différents secteurs de Montréal afin que des tours de logements de 15 étages et plus puissent voir le jour autour des stations de transport en commun « actuelles ou planifiées ». Ailleurs, dans les quartiers résidentiels, des bâtiments d’habitation de six à huit étages devraient pouvoir voir le jour, estime l’organisation.

Autrement, il serait impossible de répondre au manque de logements abordables disponibles, note le document. Car, actuellement, « c’est la rareté qui crée une pression sur les prix », ce qui nuit au développement économique de Montréal en créant des défis de recrutement de main-d’oeuvre, peut-on lire.

« La densité est une des solutions fondamentales à l’objectif d’accroître l’offre [de logements] et de bien penser le développement collectif », affirme au Devoir le président et chef de la direction de la CCMM, Michel Leblanc. La construction de bâtiments plus denses pourrait d’ailleurs stimuler l’économie en favorisant la création de commerces au rez-de-chaussée de ces immeubles, relève-t-il.

Une logique fiscale à inverser

En plus d’alléger ses règlements de zonage, la Ville pourrait réduire la charge fiscale imposée aux projets immobiliers prévus notamment autour des futures stations de métro du prolongement de la ligne bleue ou à proximité du Réseau express métropolitain, qui est en construction. Actuellement, les promoteurs qui souhaitent bâtir des immeubles dans ces secteurs — en forte demande — doivent s’attendre à payer de coûteuses redevances. « Cette logique devrait être inversée », soutient M. Leblanc, d’autant plus que les immeubles denses situés près du transport en commun contribuent à limiter « les dépenses à la collectivité », notamment en réduisant le recours à « l’auto solo ».

La CCMM estime également que le futur plan d’urbanisme de la Ville devrait limiter la capacité des arrondissements à réclamer l’apport de changements de dernière minute à des projets immobiliers qui ont déjà traversé un long processus d’approbation. En d’autres mots, l’organisation demande moins de bureaucratie et plus de prévisibilité pour les promoteurs immobiliers.

« Ça prend une expression de volonté des autorités municipales de faire en sorte que les projets puissent évoluer de façon positive », afin qu’une fois un projet « accueilli positivement » au terme d’une démarche de consultation publique, le promoteur ait l’assurance de pouvoir aller de l’avant.

Une densité bien pensée

 

Le développement dense ne peut toutefois se faire sans encadrement, reconnaît M. Leblanc. Autrement, on risque de répéter « le cas Griffintown », où la construction immobilière effrénée en marge de la crise financière de 2008 s’est faite sans que la Ville prévoie, en amont, la création de parcs et d’écoles, une situation qu’elle a ensuite tenté de corriger, à grands frais, alors que le secteur subissait déjà les contrecoups de la spéculation immobilière.

Or, la densification, lorsqu’elle est bien planifiée, peut à l’inverse contribuer à la création d’espaces verts en limitant l’emprise au sol des bâtiments résidentiels, fait valoir Michel Leblanc. « Paradoxalement, la densité permet d’aérer la ville au sol. Donc, si on fait bien ça, on peut avoir plus d’espaces réservés à des parcs, pour des espaces publics. On peut même avoir des rues un peu plus larges », évoque-t-il, en appelant les promoteurs et la Ville à collaborer à une meilleure planification de l’aménagement du territoire.

La construction de bâtiments en hauteur vient par ailleurs faciliter l’inclusion de logements abordables dans les projets immobiliers, les promoteurs ayant ainsi la capacité d’« amortir » les coûts fixes « sur un plus grand nombre d’[habitations] », avance le mémoire de la CCMM. La densification pourrait donc, à terme, améliorer la « mixité sociale » dans la métropole, peut-on lire.

La CCMM demande finalement à la Ville de préserver une fluidité des déplacements dans la métropole, par exemple en évitant d’aménager des pistes cyclables sur des axes routiers actuellement réservés aux déplacements de transit. « On peut vouloir densifier, mais il faut aussi que la ville demeure fonctionnelle en permettant les déplacements de marchandises et des personnes qui souhaitent se déplacer au-delà d’un quartier limitrophe avec une certaine fluidité », évoque Michel Leblanc, qui appelle la Ville à bien « identifier ses artères de transit » pour y faciliter les déplacements automobiles. « Ça prend un plan », souligne-t-il.

L’OCPM a tenu mardi sa première séance d’audition des opinions dans le cadre de cette consultation publique. La Ville, pour sa part, compte adopter son futur plan d’urbanisme et de mobilité l’an prochain.

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