Les recherchés triplex et quadruplex des centres urbains québécois inspirent Toronto, où il est possible d’acheter une maison unifamiliale à un jet de pierre de rues commerçantes semblables à la Sainte-Catherine. Les urbanistes de la plus grande municipalité du Canada ont produit en juillet 2020 leurs orientations pour la construction de « plex », mais le progrès se fait lentement, malgré la crise du logement qui frappe la ville.

Les besoins pour ce type de logement sont importants, selon différents experts. Le prix moyen d’une maison est de 1,2 million de dollars, ce qui force des centaines de Torontois à déménager ailleurs.

Il existe actuellement environ une maison unifamiliale pour 10 résidents de Toronto. Ces maisons représentent 24 % du parc immobilier torontois, contre 7 % du parc montréalais.

Selon le rapport mensuel du site Rentals.ca, un Torontois doit débourser en moyenne 2006 $ par mois pour un logement d’une chambre, soit environ 500 $ de plus qu’à Montréal. « Les gens quittent [mon] quartier puisqu’il n’y a pas de logement abordable », affirme le conseiller municipal Brad Bradford.

La frange du parc immobilier qui exclut les maisons unifamiliales et les tours d’habitation porte le nom « milieu manquant » dans la Ville Reine. Le rapport Expanding Housing Options in Neighbourhoods, publié l’été dernier, est l’une des premières manifestations de la vision de l’administration en la matière.

De nombreux obstacles d’ordre financier, technique et culturel empêchent toutefois la construction de ce type de bâtiment, ce à quoi tente de remédier la Ville à l’aide du rapport. Entre 2016 et 2020, seulement 4000 unités du « milieu manquant » ont été bâties à Toronto.

Efforts individuels

 

En attendant les changements recommandés dans le rapport, les projets du type « milieu manquant » sont le fruit de la volonté d’architectes comme Alejandro Lopez, un diplômé de l’Université Laval. Ce dernier a récemment conçu un quadruplex qui remplacera une maison jumelée située dans le quartier de la Petite-Italie.

Son client a cependant dû débourser 180 000 dollars en frais municipaux pour la transformation de sa maison en piteux état, sans compter son prix d’achat de 750 000 dollars, une aubaine pour le quartier. « Si j’avais payé 1,5 million et que j’avais dû payer 2 millions en frais de construction, comme je fais en ce moment, ça n’aurait pas été rentable », explique le client, Nigel Churcher.

Brad Bradford, un ancien urbaniste à la Ville de Toronto, admet que les frais municipaux découragent certains entrepreneurs. « Ce n’est pas surprenant qu’on ne voie pas beaucoup de ces projets », dit-il. Le conseiller travaille aujourd’hui sur un projet de « milieu manquant » dans son district qui pourrait servir de feuille de route pour d’autres projets du genre, ailleurs en ville. « Je ne pense pas qu’on a nécessairement besoin de donner des incitatifs à la construction de bâtiments du “milieu manquant”, mais nous devons retirer les obstacles et créer un processus logique. »

Zonage restrictif

 

Nigel Churcher a dû faire valoir son projet devant le comité d’ajustement local, un panel citoyen de quatre à cinq personnes qui étudie de manière minutieuse les demandes de construction qui divergent du zonage existant. Un résident doit par exemple obtenir le feu vert du comité si la hauteur de son nouveau bâtiment dépasse de 50 centimètres la limite prévue dans le zonage.

Ces consultations peuvent durer au minimum trois mois, si la décision n’est pas portée en appel comme ce fut le cas pour 453 dossiers depuis le 1^er janvier 2020. Dans de telles situations, « les coûts continuent de monter », explique Alejandro Lopez. Pour des projets plus grands, comme ceux sur lesquels travaille l’architecte Naama Blonder, des demandes de rezonage sont nécessaires, un processus encore plus fastidieux que celui du comité d’ajustement. « Ça ne devrait pas être si difficile de construire ce type de projet », dit l’architecte.

Né de la fusion municipale de 1998, le plan d’urbanisme torontois a laissé peu de place à la construction de bâtiments du « milieu manquant » : près du tiers de la superficie de la ville est réservé aux maisons unifamiliales, ce qui est appelé le zonage « Residential Detached ».

L’un des principaux objectifs à long terme est de modifier le plan d’urbanisme et les règlements de zonage de façon à permettre la construction d’immeubles du « milieu manquant » là où ils ne sont pas autorisés en ce moment, explique Gregg Lintern, urbaniste en chef de la ville, dans un courriel. Le conseil municipal aura par la suite à approuver le changement.

Influence culturelle

 

Les obstacles à la construction de bâtiments de taille moyenne sont aussi culturels. Selon différents intervenants, les associations de résidents ont une forte influence.

Au mois de juillet, une décision du comité d’ajustement par rapport à un projet du « milieu manquant » prévu au nord du centre-ville a par exemple été retardée en raison de la pression de l’association des résidents du coin. Chaque projet immobilier devient un enjeu politique, critique l’architecte David Grant-Rubash, qui a conçu un projet du « milieu manquant ».

Dans le cadre de la rédaction du rapport Expanding Housing Options in Neighbourhoods, la Ville a sondé 241 associations de résidents. Soixante-dix-neuf pour cent des répondants ont affirmé que la diversification des types de logements dans les quartiers — c’est-à-dire à l’extérieur des grandes avenues et du centre-ville — influerait sur le « caractère » de leur quartier.

Ces associations s’opposent souvent à des projets du « milieu manquant » au nom de la protection du « caractère ». Mais la définition du mot est « floue », pense Alejandro Lopez. « L’ambiguïté du mot peut être et a été problématique pour les employés de la Ville, les résidents, les élus, les membres des tribunaux, lorsqu’ils considèrent des propositions de projet », écrit Gregg Lintern, urbaniste en chef de la ville. L’influence de la population est parfois « insensée », laisse tomber Naama Blonder.

Ce reportage bénéficie du soutien de l'Initiative de journalisme local, financée par le gouvernement du Canada.