Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Déserts alimentaires, tours de bureaux vides, la pandémie aura révélé que les milieux urbains devraient diversifier leurs usages et offrir plus de commerces de proximité afin d’assurer leur pérennité et leur résilience face à une crise, estiment des experts.

« La crise de la COVID-19 nous indique qu’il y avait des points plus faibles dans la façon de mixer les usages, soit d’une grande tour, soit du quartier. Et je crois que ça nous ramène à une réflexion très approfondie pour déterminer comment compléter et diversifier les usages d’un quartier », constate Andrée De Serres, professeure au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’Université du Québec à Montréal (UQAM) et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier.

Elle ajoute que cette réflexion s’applique non seulement au centre-ville de Montréal, mais aussi aux autres quartiers. « Si vous n’avez qu’une seule fonction, consacrée au résidentiel, une autre consacrée au bureau, une autre consacrée à l’industriel, cette façon unifonctionnelle a révélé ses limites », résume-t-elle.

« Cette méthode de développement rend les espaces beaucoup moins résilients aux changements comme une pandémie ou des modifications économiques comme le commerce en ligne et autres », complète Gabriel Damant-Sirois, cofondateur et chef de produit chez Local Logic, une entreprise qui a développé un outil analysant le potentiel d’un quartier à travers plusieurs indicateurs.

L’augmentation de la demande d’accès aux services de proximité, la facilité à se déplacer à pied ou à bicyclette, et la recherche de propriétés plus grandes font d’ailleurs partie de ses constats avec l’arrivée de la pandémie. « Les gens recherchent des endroits où ils peuvent avoir accès à des bars, des cafés, des épiceries à proximité », illustre-t-il.

M. Damant-Sirois observe aussi une demande « beaucoup plus élevée » pour des propriétés plus grandes, conséquence principale de la pandémie, selon lui. « C’est là où le lien avec le télétravail est assez évident : les gens recherchent un [lieu de résidence] qui va leur permettre d’avoir un bureau à la maison, précise-t-il. Ça a un effet immense sur les villes, sur les types de propriétés que les promoteurs vont devoir construire ».

Quel sort pour les tours de bureaux ?

 

Pour M^me De Serres, il serait mieux d’attendre la fin de la pandémie avant de décider de l’avenir des tours de bureaux, délaissées depuis le printemps dernier. Elle prévoit néanmoins que les grands immeubles des centres-villes auront à déterminer comment définir les usages de leurs édifices pour optimiser l’espace et « pouvoir amener des mesures en gestion de risque, mais aussi avoir un milieu de vie agréable, complémentaire, qui ne s’arrête pas à 17 h le soir pour reprendre le lendemain ».

De son côté, M. Damant-Sirois estime que la désertion d’un centre-ville n’est pas un phénomène nouveau. « Plus ça devient cher, moins il y a du monde qui en veut et ils se déplacent vers la banlieue, ce qui fait baisser les prix. Et, tout d’un coup, le centre-ville redevient attractif parce que les prix ont baissé. Ces cycles-là se passent tout le temps dans les milieux urbains », souligne-t-il.

Les nouveaux projets immobiliers gagneraient-ils à intégrer des espaces de travail partagés ? Pour M^me De Serres, s’il est trop tôt en temps de crise pour penser à l’établissement de solutions permanentes, les logements se doivent d’être plus facilement adaptables à différents usages, notamment en ce qui a trait à la superficie de ceux-ci, afin de les rendre propices au télétravail, mais également en ce qui a trait à la qualité de l’air, à l’insonorisation et aux espaces verts. « Il y a une prise de conscience, autant des usagers des immeubles que des propriétaires et gestionnaires, de l’importance d’être capables de démontrer à nos usagers que la qualité de l’air est bonne et répond aux critères et qu’on peut y travailler ou y demeurer en toute quiétude », constate-t-elle.

Exode et étalement urbain

 

L’essor du télétravail en contexte de pandémie aura également accéléré l’exode de Montréalais vers la banlieue ou des régions plus éloignées, avec une distance de navettage qui a augmenté de 32 %, selon les chiffres de Local Logic. Ce chiffre grimpe à près de 37 % pour la région d’Ottawa-Gatineau.

M. Damant-Sirois estime que l’offre de commerces de proximité dans de plus petites municipalités peut être quelque chose de « positif » à long terme. Il met toutefois en garde contre les répercussions environnementales de l’utilisation de l’automobile en solo causée par l’étalement urbain.

« Ce type de développement peut être super coûteux pour la société à cause du coût plus élevé des infrastructures par habitant, ajoute-t-il. Environnementalement et économiquement, pour la société en général, ce n’est pas le modèle qu’il faudrait favoriser. »

Même son de cloche chez M^me De Serres, pour qui l’étalement urbain n’est pas synonyme de résilience. « Favoriser l’étalement urbain, c’est tôt ou tard utiliser les terres agricoles. Favoriser la résilience demande quand même une certaine densification des quartiers et non pas un étalement », estime-t-elle.

Favoriser le transport collectif

 

Si les transports en commun ont vu leur fréquentation chuter avec l’arrivée de la pandémie, M. Damant-Sirois et M^me De Serres s’entendent pour dire qu’ils connaîtront un regain de popularité après la crise.

« C’est temporaire. Alors, le transport collectif demeure une priorité pour une qualité de vie dans les villes », estime M^me De Serres.

« Il y a des projets dans la région de Montréal comme le REM, le prolongement de la ligne bleue, et on peut rêver de la ligne rose. Des projets comme ça vont faire qu’après la pandémie, la convivialité de tous ces modes [de transport collectif] va augmenter grandement par rapport à avant », pense le cofondateur de Local Logic.

Il croit également que le moment est propice aux investissements en transports collectifs, malgré la pandémie. « Étrangement, c’est quand même un bon moment pour le faire, parce que, ces infrastructures, ça a quand même été démontré comme étant un bon levier économique », soulève-t-il, soulignant la circulation automobile moins dense en raison du télétravail, donc moins sujette à être perturbée par des travaux de construction.

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