Le grand chantier des écoquartiers

Maquette du projet de rénovation du quartier de la Pointe-aux-Lièvres, à Québec
Photo: Source: la ville de Québec Maquette du projet de rénovation du quartier de la Pointe-aux-Lièvres, à Québec

Avec ses projets d'écoquartiers, la Ville de Québec s'est donné tout un pari: reproduire le succès de la revitalisation du quartier Saint-Roch, mais à la sauce verte. Mais au fait, qu'est-ce donc qu'un écoquartier?

Québec - Le 25 août dernier, la Ville de Québec annonçait qu'elle avait obtenu du ministère du Développement durable de 10 millions pour décontaminer deux parcelles de terrain. Cette annonce à l'apparence banale constitue la première étape d'un projet vert monumental qui pourrait changer le visage de la ville.

«Ça n'a l'air de rien, mais c'est très important», a résumé le maire Régis Labeaume lors de cette annonce, en précisant que la Ville allait égaler la mise du ministère. Au total, ce sont 20 millions de dollars qui seront investis pour décontaminer. Une somme qui paraît presque dérisoire lorsqu'on la compare au quelque 1,3 milliard en investissements qu'on prévoit consacrer aux deux écoquartiers de Québec.

Le premier secteur ciblé, D'Estimauville, est situé entre le vieil hôpital psychiatrique Robert-Giffard et le fleuve dans l'ancienne ville de Beauport. Quant au second — le plus petit des deux —, il se trouve dans une ancienne zone industrielle du quartier Limoilou, tout près du quartier Saint-Roch et de la rivière Saint-Charles.

La Ville se donne cinq ans pour réaliser la phase 1 du projet, qui comprend la décontamination et la construction de 700 à 800 logements, à temps pour servir de vitrine au Forum universel des cultures de 2016 que la Ville souhaite axer sur le thème de l'eau.

Avec ses 2000 logements (contre 1200 pour Pointe-aux-Lièvres), D'Estimauville est de loin le plus ambitieux des deux projets. Tout est à faire dans ce secteur très laid où dominent autoroutes, grandes surfaces et terrains désaffectés. «Disons que je n'irais pas faire de développement là, dit le promoteur immobilier Alain Saucier de Beaudet et Saucier. C'est un secteur moribond. À partir du moment où le politique investit dans un secteur, c'est qu'il ne peut pas se développer tout seul.»

Or D'Estimauville est bien situé: près du fleuve et aux portes de la ville. Dès lors, les politiciens débattent depuis des années à propos de ce qu'il faut en faire. Il n'y a pas si longtemps, tous s'étaient ralliés à l'idée d'un complexe de recherche universitaire dédié à l'étude du cerveau (la Neurocité), mais le projet a avorté.

Entre-temps, le maire s'était rendu à Stockholm, en Suède, et avait fait une grande découverte: l'écoquartier d'Hammarby, un immense complexe résidentiel à la fine pointe des technologies environnementales. Un quartier piloté et financé en partie par la Ville visant l'autosuffisance énergétique et le recours maximal aux transports en commun.

D'emblée, il y avait là un scénario susceptible de résoudre plusieurs problèmes en même temps. «Ça fait partie de la solution pour contrer l'étalement urbain. La Ville a ciblé des secteurs qui peuvent être densifiés», souligne l'architecte Normand Hudon, dont le bureau a travaillé sur les maquettes de Pointe-aux-Lièvres.

Or, avec leurs 3000 logements supplémentaires, les écoquartiers ne régleraient qu'une partie du problème, alors qu'on estime à 51 000 le nombre de nouveaux ménages qui s'installeront à Québec d'ici 2030.

«Ce sont des quartiers en dormance qui avaient été désertés par la population», observe Sylvain Lacasse de la section régionale du Club d'investisseurs immobiliers du Québec. «Ça prend quelque chose pour les repeupler. Le quartier Saint-Roch s'est repeuplé parce que la Ville a investi beaucoup, ce qui a incité des promoteurs à s'installer dans le coin. C'est la même chose pour les écoquartiers: si ça décolle, les promoteurs vont suivre.»

En plus des subventions dédiées à la décontamination des terrains, la Ville de Québec a déjà eu un coup de pouce du fédéral qui va déménager une partie de ses employés dans un nouvel immeuble. Le promoteur qui a obtenu le contrat du bâtiment, GM Développement, dit s'y connaît en matière de revitalisation puisqu'il gère une bonne partie du parc immobilier de Saint-Roch. Sera-t-il de l'aventure cette fois? Ses deux associés ne nous ont pas rappelés.

Or, ça bouge dans le dossier. La Ville de Québec est assez avancée pour penser vendre les premiers lots du quartier D'Estimauville dès la fin de l'année. En attendant, elle mène discrètement des consultations «informelles» avec des promoteurs locaux «et étrangers» pour jauger leur intérêt pour son projet. Avant de le présenter officiellement cet automne, elle veut s'assurer que les exigences environnementales qui viennent avec la formule des écoquartiers sont réalisables et que l'ensemble pourra être rentable.

Apparus en Europe au début des années 1990, les écoquartiers recourent souvent à des systèmes autonomes de chaufferie urbaine (à la biomasse, par exemple) et à des systèmes automatisés de gestion des déchets souterrains. S'ajoute une série de mesures visant à limiter l'empreinte écologique des citoyens.

À Québec, la Ville souhaite aussi que le quartier D'Estimauville soit plus tard desservi par un tramway. On envisage même à moyen terme de déplacer l'autoroute Dufferin pour améliorer l'accès au fleuve, comme on l'avait fait pour la promenade Samuel-De Champlain.

Or qui paye, pour quoi et dans quel ordre? Rien n'est simple .

Heureusement pour elle, la Ville de Québec a l'équivalent d'un projet pilote: la Cité verte. Développé par l'assureur SSQ, ce projet d'écoquartier privé de 350 millions est déjà en construction sur son territoire. Plus petit que D'Estimauville (800 logements, contre 2000), il se distingue aussi par le fait qu'il est situé en haute-ville, sur des terrains de valeur anciennement propriété d'une communauté religieuse. Voilà près de huit ans que le p.-d.g. de la SSQ, Jean Morency, bûche sur ce projet.

«Nous, on est les premiers à passer. C'est long, c'est difficile, on ne se le cachera pas, mais c'est un premier pas qui va permettre aux gens de voir comment ça fonctionne.»

Le budget du projet est passé de 200 à 350 millions depuis 2007, mais le promoteur a les reins solides et, en prime, a l'aide d'Hydro-Québec (5 millions), du Fonds fédéral pour l'énergie propre (5 millions) et du ministère des Affaires municipales (22,7 millions).

M. Morency assure que tout va rondement et que les premiers résidants pourront s'installer à la Cité verte dès 2011. Mais déjà, le chantier donne une idée des contraintes auxquelles sera confrontée la Ville de Québec avec ses deux projets.

On a par exemple dû construire des canalisations standards en plus des modèles plus écologiques de réception des eaux de pluie pour être paré en cas de pépins. Un ajout, convient M. Morency, qui fait doubler le prix des équipements. «On n'a pas le choix. On ne prend pas de chance. C'est la Ville qui l'exige. L'objectif, c'est que dans le prochain projet, grâce à l'expérience de Cité verte, les doublons ne seraient pas nécessaires.» À ce propos, le responsable du dossier à la Ville de Québec, Charles Marceau, se montre rassurant: il n'y aurait pas de doublons de ce genre, assure-t-il.

Le promoteur doit en outre composer avec la méfiance des entrepreneurs. «Parce qu'on est les premiers à passer, les entrepreneurs sont craintifs et il faut prendre le temps de tout expliquer pour avoir un bon prix. Mais jusqu'à présent, ça fonctionne très bien et toutes les soumissions ouvertes sont sous le budget.»

D'emblée, ajoute-t-il, «les entrepreneurs veulent travailler à Cité verte parce qu'ils veulent apprendre. Ils sont prêts à faire des efforts parce qu'ils viennent aussi chercher une expérience».

Paradoxalement, la résistance la plus pernicieuse pourrait venir là où on ne l'attend pas: des résidants. L'expérience suédoise a montré à quel point il était difficile de changer les habitudes des gens, notamment pour ce qui est de l'utilisation de la voiture.

Et tout laisse croire que Québec ne fera pas exception à la règle. Déjà, des acheteurs potentiels de condos se sont plaints au promoteur du manque de stationnements. «Oui, il y a des mentalités à changer, concède M. Morency. Mais en même temps, ils n'auront pas le choix de changer parce qu'on leur fournit des services pour économiser l'eau et l'énergie au maximum comme des douches à débit réduit et des électroménagers à consommation limitée d'eau et d'énergie.»

Certes, il y a beaucoup à faire, reconnaît-il, mais c'est un pari incontournable. «Les écoquartiers, c'est la voie de l'avenir. Il n'y a plus de place pour développer à Québec. Des terrains, il n'y en a presque plus. Il faut ramener les gens au centre-ville pour qu'ils n'aient plus besoin de prendre la voiture pour aller chercher une pinte de lait. Les écoquartiers répondent à ça.»

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