Et combien ça coûte?

Situé sur les terrains de l’ancien incinérateur municipal, le secteur de Pointe-aux-Lièvres se trouve aussi aux abords de la Rivière-St-Charles, dont les abords ont été réaménagés en vue du 400e.
Photo: Ville de Québec Situé sur les terrains de l’ancien incinérateur municipal, le secteur de Pointe-aux-Lièvres se trouve aussi aux abords de la Rivière-St-Charles, dont les abords ont été réaménagés en vue du 400e.

Québec — La Ville de Québec prévoit que les fonds publics ne compteront que pour 20 % des investissements dans ses futurs écoquartiers, qui, contrairement à Saint-Roch, voleraient vite de leurs propres ailes. Des investisseurs étrangers auraient déjà manifesté de l'intérêt pour ces projets.

«Québec fait beaucoup parler d'elle dans le monde et ça intéresse des promoteurs», soutient le responsable des projets d'écoquartiers à la Ville, Charles Marceau. «De plus en plus de promoteurs européens s'intéressent au développement immobilier en Amérique du Nord. Québec étant une ville où ça bouge beaucoup, ça les intéresse.»

Bien sûr, ajoute-t-il, l'administration Labeaume préférerait faire affaire avec des gens d'ici. Or ceux-ci reprochent à la Ville de «trop se baser sur l'Europe». «On leur demande de faire preuve de beaucoup d'imagination.»

«Il y a toujours un jeu de souque à la corde entre les promoteurs et les villes», remarque l'architecte Normand Hudon. «Les promoteurs prennent un risque financier important, alors ils vont parfois avoir tendance à réduire la qualité architecturale des projets. La Ville, de son côté, peut avoir tendance à tirer la qualité vers le haut au détriment de la rentabilité. Il faut trouver le juste milieu.»

Profitable ou pas


Les propos tenus par le maire, le 25 août, suggéraient que les négociations étaient serrées. «Pour les promoteurs, il faut que ce soit rentable. Eux vont toujours nous dire que ça ne l'est pas. Il faut leur dire que ça l'est.»

Et d'ajouter que la Ville allait devoir décider «jusqu'où elle devait aller dans les innovations en développement durable pour que ça reste rentable. Il y a une limite à ce qu'investit la Ville», disait-il.

Pour l'heure, la Ville de Québec compte financer la chaufferie urbaine, un système de collecte des matières résiduelles plus vert, une esplanade vers le fleuve, du logement social, un bâtiment de services communautaires, des pistes cyclables et des liens piétonniers. Aux promoteurs, les rues, les égouts et les résidences.

Pour l'heure, pas question pour Québec de fournir le nom des promoteurs avec qui elle est en pourparlers. Or, ceux que nous avons contactés plus ou moins au hasard se montrent ouverts... mais en théorie. Les écoquartiers, disent-ils en substance, sont la voie de l'avenir et «c'est ce que veulent les jeunes», mais les points d'interrogation sont nombreux.

Le tramway d'abord

Claude Beaudet, de Beaudet et Saucier, est préoccupé par le tramway. Dans beaucoup de villes, le tramway a servi de prélude à la revitalisation: en amenant la ligne dans un secteur faible, on lui permet de prendre de la valeur. Or, non seulement Régis Labeaume est loin d'avoir obtenu le soutien de la population et les fonds nécessaires à ce projet de 1,5 milliard de dollars, mais, s'il se réalise, il ne sera pas prêt avant dix ou quinze ans, soit longtemps après la construction des écoquartiers. «Il faut que le transport soit en place avant le quartier. C'est comme si je vous invitais au restaurant et qu'à votre arrivée, il n'y avait pas de tables et que le chef n'avait pas encore été embauché.»

Président d'un lobby de promoteurs, le Conseil régional de Québec de l'Institut de développement urbain, Michel Bélanger partage cette inquiétude. «C'est sûr que le tramway a un impact énorme. S'il faut attendre plusieurs années, ça va être difficile. Il va falloir avoir les reins solides.» Charles Marceau rétorque que le tramway serait «un plus», mais qu'en son absence, le quartier sera de toute façon desservi bientôt par une nouvelle ligne Métrobus.

Autre question centrale: à partir de quand la Ville doit-elle céder les rênes du projet au privé? «En immobilier, l'une des clés du succès, c'est le contrôle des sites. Si la Ville contrôle les sites, elle peut passer le flambeau une fois qu'elle aura établi des règles et utilisé son influence auprès des gouvernements pour faire quelque chose qui se tient.» Là non plus, la Ville ne se fait pas de souci. «C'est l'élément qui nous fait le moins peur», rétorque M. Marceau. L'administration municipale entend pour ce faire utiliser toute l'armada de ses pouvoirs réglementaires en matière de zonage, avec, en prime, un plan particulier d'urbanisme «très précis» et des pouvoirs élargis pour la Commission de l'urbanisme.

M. Saucier, lui, est préoccupé par le prix des résidences. Lors d'une présentation faite par la Ville sur le fameux modèle suédois, il a été surpris d'apprendre que les coûts de construction «verte» ne dépassaient la norme que de 5 % en général.

Or la volonté du maire Labeaume d'offrir des résidences accessibles aux jeunes familles le laisse perplexe. Contrairement à Cité verte, où le promoteur cible les baby-boomers et compte vendre des condos de 350 000 $ en moyenne, le maire a souvent dit qu'il voulait que ses écoquartiers soient plus accessibles, notamment aux jeunes familles.

«Si tu veux avoir des jeunes familles et du logement abordable, ça prend des subventions d'importance. Ce n'est pas le promoteur qui va accepter de louer des appartements à 800, 900 $ quand il sait qu'il peut demander le double. Ça devient un débat politique.»

Charles Marceau concède que c'est un irritant. Le reproche qu'on fait le plus souvent aux écoquartiers d'Europe, c'est que ce sont des ghettos de riches, observe-t-il. «Si c'était au même prix qu'ailleurs, les promoteurs embarqueraient tous. [...] On va devoir faire des choix.» Ainsi, le coûteux système souterrain de gestion des matières résiduelles pourrait être remplacé par une formule médiane, de façon à libérer des fonds pour le logement abordable.

Certains suggèrent qu'en plus des subventions, on donne aux promoteurs des congés de taxes foncières. Or, l'architecte Normand Hudon met des bémols. «La Ville va avoir tellement d'investissements à faire qu'elle va en avoir besoin, des taxes.»

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