L’occupation éphémère pour chasser les fantômes immobiliers

Jonathan Lapalme a cofondé l’organisme Entremise en mai dernier.
Photo: David Afriat Le Devoir Jonathan Lapalme a cofondé l’organisme Entremise en mai dernier.

L’utilisation temporaire doit être envisagée comme solution au problème des bâtiments vacants. « Au lieu d’imaginer le plan parfait ou le gros promoteur immobilier, pourquoi ne pas y aller de manière itérative, progressive ? » dit Jonathan Lapalme, le cofondateur d’Entremise.

Le rôle de cet organisme est de servir d’entremetteur entre « des espaces sans personnes et des personnes sans espaces ». Ces bâtiments vacants se comptent par centaines à Montréal, si l’on extrapole à partir des données d’une recension très partielle. Les arrondissements du Plateau-Mont-Royal et de Ville-Marie, les deux seuls des 19 arrondissements à divulguer ces informations, dénombrent plus de 60 de ces fantômes immobiliers.

Fondé en mai dernier, Entremise convainc déjà de la pertinence de sa stratégie : « Les gens viennent à nous, on a des discussions avec des usagers potentiels, des propriétaires, des avocats, des interlocuteurs à la Ville », indique le jeune homme, enchanté. Parmi ce bassin d’« alliés », comme les appelle M. Lapalme, l’intérêt est tel qu’ils en sont à préparer leur première offre de service en vue d’un projet pilote après quelques mois d’existence.

Des économies financières et environnementales

L’inoccupation des édifices n’est pas nouvelle, mais la récente désertion de sept hôpitaux, dont les emblématiques Royal Victoria et Hôtel-Dieu, a « élevé la problématique à un tel niveau qu’on ne peut plus l’ignorer », croit M. Lapalme. L’an dernier à pareille date, le maire du Plateau-Mont-Royal, Luc Ferrandez, avait évoqué l’idée d’imposer une taxe aux propriétaires négligents. Sa proposition est restée sans suite. Toronto a également mis fin à un congé fiscal pour faire pression sur les propriétaires d’établissements commerciaux laissés vides.

Attablé à la demande du Devoir dans un étroit café en vogue, le designer stratégique (la description la plus brève qu’il soit possible d’accoler à cet urbaniste boulimique sans le titre) navigue entre des mots à la mode dans les cercles militants et ceux des logiques financières. « Pour maximiser l’existant, il faut rétablir la valeur d’usage, celle qui a une importance pour la collectivité. L’immobilier ne peut pas juste être un investissement, le tout quantifié en valeur d’échange. »

Jonathan Lapalme cite à ce titre la « démolition par négligence » de la maison Redpath en 2014, après 27 ans d’abandon. Les propriétaires auraient sciemment laissé l’édifice décrépir afin d’obtenir le permis de démolition. « Si les règles du jeu incitent à délaisser les bâtiments, il faut changer les règles du jeu », insiste-t-il en dessinant sans cesse des pâtés de maisons, des constructions avec ses mains gesticulantes.

C’est en termes financiers que l’opération séduction des propriétaires se déploie. Les experts consultés jusqu’à maintenant par Entremise ont aussi laissé entendre que l’occupation, même temporaire, pourrait faire diminuer les coûts d’assurance.

Sites prioritaires, identitaires

Les risques sont exponentiels pour des bâtiments vides, alors exposés au vol, au saccage, en plus d’une détérioration accélérée du fait du manque de maintenance. L’usage transitoire permet donc de « sécuriser par l’occupation », plutôt que de payer « des gardes de sécurité 7 jours sur 7, 24 heures sur 24 qui ont pour seule fonction de surveiller ». Trois immeubles de pierres grises vacants, situés à un jet de pierre de l’arrondissement historique du Vieux-Montréal, ont ainsi été détruits en mars dernier.

Il s’agit donc aussi de préserver certains sites prioritaires qui jouent un rôle identitaire, qu’ils soient classés au patrimoine urbain ou non. Leurs ambitions pourraient se comparer à Airbnb, un géant de l’entremise immobilière, mais leur approche est plus centrée sur le service public. « C’est une question du “droit à la ville”, de l’inclusion d’organismes communautaires, d’entreprises en démarrage, d’associations, d’artistes, etc. », énumère Jonathan Lapalme. Événementiel, logements d’urgence, art et culture, éducation : c’est la mixité des usages qui sera favorisée dans ces futurs lieux « débloqués ». L’inventaire des besoins est d’ailleurs entamé, et quiconque est à la recherche d’un espace peut remplir un questionnaire en ligne.

Un groupe semblable, Plateau urbain, existe notamment déjà à Paris. L’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul, un site de 3,4 hectares, est ainsi occupé sur la base de baux temporaires par 130 organisations, entreprises, artistes, locataires à faible revenu.

Recyclage

L’occupation éphémère — mais organisée — des espaces délaissés est en effet de plus en plus prise au sérieux. L’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) a récemment recommandé à la Ville de Montréal de prioriser le recyclage des bâtiments vides, en facilitant les usages transitoires. Cette recommandation survenait dans le cadre de consultations sur la réduction de la dépendance de Montréal aux énergies fossiles, puisque le « bâtiment le plus écologique est celui déjà construit », rappelle le rapport. Les entretiens devant inspirer une refonte du plan d’action en patrimoine de la Ville ont aussi inclus dans leur synthèse l’importance de se pencher sur ces usages transitoires.

« Il y a souvent des débats sur quel usage serait le plus approprié pour tel ou tel bâtiment, alors qu’on ne se demande même pas si c’est approprié de le laisser décrépir, résume M. Lapalme. L’idée des usages transitoires est pleine d’attrait. Ce n’est plus qu’une question de temps. »

3 commentaires
  • Hélène Gervais - Abonnée 2 août 2016 06 h 33

    Ce ne serait pas ...

    le rôle des Groupes de Ressources Techniques plutôt? Il y a une trentaine d'années, ces derniers étaient très populaires justement pour trouver des bâtiments à rénover pour former des coopératives d'habitation. Il me semble qu'on entend plus parler de ces groupes hélàs.

    • Claude Jourdain - Abonné 2 août 2016 10 h 24

      Les GRT sont toujours très actifs et continuent de construire des logements appartenant à des collectifs (Coop ou Osbl) dont plusieurs dans des immeubles recyclés. Ces projets dépendent fortement des programmes gouvernementaux qui sont précaires depuis des années. L'arrivée d'un groupe comme Entremise amène un questionnement nécessaire sur la question de l'abandon des immeubles.

  • René Pigeon - Abonné 2 août 2016 10 h 57

    Remplacer les locateurs délinquants par des propriétaires compétents

    Est-ce que le principe énoncé par M. Lapalme – « Pour maximiser l’existant, il faut rétablir la valeur d’usage, celle qui a une importance pour la collectivité. L’immobilier ne peut pas juste être un investissement, le tout quantifié en valeur d’échange » – peut s’appliquer plus largement ? Après avoir redonné leur valeur à des bâtiments laissés inoccupés par des propriétaires négligents, Entremise pourrait-elle entreprendre la remise en état salubre et fonctionnel, de bâtiments locatifs mal entretenus par des propriétaires négligents ? Si un propriétaire est incompétent, pourquoi ne pas le sortir du marché et le remplacer par un locateur compétent ? Plutôt que de menacer d’amende et d’emprisonnement un locateur qui refuse de rénover ses logements déclarés insalubres (Enquêtes, Radio-Canada, 2013), serait-il plus efficace et plus juste de corriger la situation, durablement, par une procédure de saisie, redressement et revente à un nouveau propriétaire qui verserait au propriétaire évincé la juste valeur du logement et retournerait sur le marché un logement sain et fonctionnel ?
    Le droit de propriété doit être tempéré par la nécessité pour l’État de s’assurer qu’un locateur agisse de façon responsable envers la société, au moins dans un marché (urbain) où les locataires vivent un état de congestion permanent et où le gouvernement porte des responsabilités envers la collectivité qui l’amènent à exercer le droit d’expropriation pour assurer la fourniture de services adéquats.

    La loi devra être modifiée pour neutraliser ou amender des articles du Code civil qui auraient pour effet de donner (en cour d’appel) une primauté injustifiée au droit du citoyen de posséder un bien productif sur le droit raisonnable de l’État d’intervenir dans l’intérêt de tous. Si l’État peut retirer le droit de conduire un véhicule à un conducteur fautif, ne devrait-il pas pouvoir en faire autant contre un locateur délinquant ?

    Qu’en pense le FRAPPU ?