Bienvenue à Condoville

Photo: Jacques Nadeau Le Devoir

Des condos qui remplacent un garage de quartier. Des condos qui poussent sur un ancien casse-croûte. Des condos à la place d’un vieux cordonnier. L’omniprésence du condominium se confirme dans une nouvelle étude menée par une équipe de l’Université Concordia : l’embourgeoisement des quartiers centraux de Montréal s’accélère, concluent les chercheurs.

« Le moratoire sur la conversion de condos à Montréal […] a échoué à protéger les locataires contre l’expulsion forcée de leur communauté par des spéculateurs immobiliers. Le moratoire est perçu comme une mesure bidon qui est très facile à contourner par les promoteurs », écrit le professeur Ted Rutland dans une analyse datée du 4 mars 2015.

Les pauvres sont encore chassés de leurs logements pour faire place à des condominiums vendus à gros prix. Des spéculateurs s’enrichissent sur leur dos. Et la Ville laisse faire, parce que l’embourgeoisement (aussi appelé « gentrification », un terme calqué sur l’anglais) rapporte une fortune en impôts fonciers.

« Les intérêts financiers mutuels de la Ville et des promoteurs ont chassé les résidants de leur propre communauté », note l’étude de Ted Rutland.

Le professeur adjoint en géographie et aménagement urbain a analysé une série d’indicateurs qui démontrent l’embourgeoisement accéléré du secteur Marconi-Alexandra, dans La Petite-Patrie. Cette ancienne enclave industrielle, coincée entre le boulevard Saint-Laurent et l’avenue du Parc, à la hauteur de la rue Beaubien, se transforme en quartier « branché ».

Les maisons d’architectes côtoient les vieux garages, des immeubles à condos s’élèvent près d’entrepôts défraîchis. Et de modestes logements résistent à l’assaut des promoteurs. Mais ils sont de moins en moins nombreux, les logements « abordables », dans le quartier.

En 2005, 87 % du parc de logements du secteur était locatif. Aujourd’hui, à peine 57 % des 776 adresses du district sont des logements à louer. Les 43 % restants sont des condos. Au moins 98 de ces condos étaient jusqu’à récemment occupés par des locataires, a découvert Ted Rutland en épluchant le registre foncier de Montréal et la base de données de la Régie du logement, notamment.

La conversion de logements locatifs en condos est pourtant interdite sur tout le territoire de la Ville de Montréal depuis 1987, à quelques exceptions près. Le but est bien sûr d’éviter que règne la loi de la jungle en matière de logement. Mais trois décennies après l’entrée en vigueur du moratoire, tous les observateurs constatent que la conversion de logements en condos se fait impunément et à grande échelle.

« Il ne fait aucun doute que la conversion de condos transforme tous les quartiers centraux de Montréal — et rapidement. Les effets cumulatifs se font sentir davantage dans les premiers quartiers qui ont commencé à s’embourgeoiser, mais le phénomène se produit dans tous ces quartiers », indique Ted Rutland, joint par courriel alors qu’il se trouvait à l’extérieur du pays.

Dans le quartier Marconi-Alexandra, plusieurs indicateurs pointent vers un embourgeoisement rapide. Le revenu moyen des résidants augmente sans cesse, pour se rapprocher de la moyenne montréalaise (30 871 $ contre 38 281 $ en 2011, alors que la différence était du simple au double 20 ans plus tôt). Le taux de personnes du quartier détenant un diplôme universitaire a augmenté de 8,2 % à 22,9 % durant la même période, rejoignant aussi la moyenne montréalaise.

Fausse bonne nouvelle

Autre indice indéniable d’une transformation en profondeur du district, le secteur d’emploi des résidants a changé radicalement. Les travailleurs des services, qui formaient à peine 15 % de la population du secteur en 1991, sont maintenant majoritaires (62,1 %). Les ouvriers cèdent la place aux cols blancs.

À première vue, tous ces indicateurs mis ensemble ressemblent à une bonne nouvelle. La population s’est enrichie, s’est éduquée, a rajeuni et délaisse les vieux logements pour acheter des condos. Comme dit le dicton : mieux vaut être riche et en santé que pauvre et malade. Le problème, c’est que l’enrichissement du quartier s’est fait en repoussant les pauvres vers d’autres quartiers, souligne Ted Rutland.

« Les locataires ne connaissent pas leurs droits face aux promoteurs. Un nombre incalculable de locataires ont été évincés de leurs vieux logements dans Marconi-Alexandra. Plutôt que de prendre les moyens pour freiner la conversion, la rénovation ou la construction de condos dans des quartiers comme La Petite-Patrie, la Ville de Montréal a failli à la tâche de répondre à la forte demande pour les logements locatifs », indique l’étude.

« Si Montréal échoue à trouver des solutions, un quartier jadis dynamique et réputé pour sa diversité comme La Petite-Patrie aura des allures de banlieue embourgeoisée. Montréal ne peut se permettre de perdre un autre Marconi-Alexandra, s’inquiète le professeur. Si la tendance se maintient, sommes-nous prêts à voir d’autres quartiers devenir des banlieues peuplées de tours à condos et de rues sans vie, bondées de voitures ? Et où vont les démunis quand ils n’ont pas les moyens de louer un condo dans leur quartier et d’avoir une voiture ? »

Regina a une solution

Montréal devrait s’inspirer de Regina pour freiner la conversion de logements locatifs en condos, selon Ted Rutland. Le marché locatif a augmenté de 19,1 % entre 2007 et 2010 dans la capitale de la Saskatchewan grâce à des mesures fermes pour empêcher les spéculateurs d’expulser les locataires : le moratoire vise clairement la copropriété divise et indivise, contrairement à Montréal, où les promoteurs contournent les règles pour transformer des logements en copropriétés indivises, exemptée du moratoire. Regina interdit ainsi les évictions pour cause de rénovation ou de démolition, excuses souvent évoquées, à Montréal comme là-bas, pour transformer des logements en condos. Les promoteurs de logements obtiennent aussi des exemptions fiscales.
9 commentaires
  • Denis Paquette - Abonné 20 juin 2015 00 h 50

    Un cercle vicieux

    Le gite n'est-il pas la plus grosses dépenses d'une vie, et ce n'est pas les gouvernements que ca dérange, ne sont-ils pas les vampires qui attendent leur tour, et ceux qui ne peuvent payer, qu'ils crèvent comme j'ai deja attendu dire, voila ou nous en sommes dans notre beau monde de la plus value, qu'arrivera-t-il quand il y aura plus de constructeurs de condos que de clients, n'est ce pas exactement la cause de la crise de 2008, peut etre qu'un jour ce sera le tour des spéculateurs et leur valets de crever, les peuples ne pouvant donner plus que ce qui leurs appartient, voila le cercle vicieux en train de détruire le monde

  • Daniel Lemieux - Inscrit 20 juin 2015 05 h 47

    Et on s'étonne de l'exode vers les banlieues ...

    Après le désastre de nos infrastructures qui s'écroulent, découvrons maintenant le laxisme en matière d'urbanisme à Montréal. Sans imputabilité, on ne peut désigner de responsable.

    Ces condos de piètre qualité vendus à des prix exorbitants par les promoteurs découragent l'acheteur potentiel d'une première propriété, surtout si le marché de la revente est saturé.

    Alors sont apparus les condos construits pour être loués, qui sont la partie visible de la mainmise des promoteurs sur le marché.

    Quant au logement locatif conventionnel, il est devenu inabordable pour les familles à revenus faibles ou moyens.

    À prix égal, la banlieue offre maintenant plus et une meilleure qualité de vie. Le constat étant fait, qui agira ?

    Pour Montréal, le point de non retour est atteint. C'est plus facile de réglementer les sens uniques des rues et chercher à augmenter les revenus du stationnement que planifier un développement « intelligent » de Montréal.

  • Robert Beauchamp - Abonné 20 juin 2015 07 h 44

    L'argent et les immigrants

    Â mon avis ce sont ces forces du marché ici clairement identifiées qui préconisent l'augmentation du seuil d'immigrants au Québec, et qui se concentrent évidemment à Montréal comme nous le savons. Quand ils arrivent, ll faut bien qu'ils élisent domicile. Les gros promoteurs immobiliers et les grands propriétaires immobiliers font pression sur le gouvernement et ils y réussissent peu importe les pressions exercées sur notre système de santé, notre capacité d'accueil etc. l'argent fait son chemin. L'ère est à l'idéologie néo-libérale. C'est la grande mouvance actuelle.

  • Marie-Josée Blondin - Inscrite 20 juin 2015 08 h 01

    Une suite à votre article?

    «Et où vont les démunis quand ils n’ont pas les moyens de louer un condo dans leur quartier et d’avoir une voiture?»

  • Pierre Samuel - Abonné 20 juin 2015 08 h 10

    La pointe de l'iceberg...

    Que les locataires les plus démunis soient les premières victimes de ce phénomène est indubitable quoique dans plusieurs cas nombre d'acheteurs négligents et mal informés des incidences de leur acquisition (charte tarabiscotée, fonds de réserve insuffisant, frais de copropriété et coûts afférents imprévisibles s'ajoutant aux inévitables impôts fonciers et taxe dite de "bienvenue"...) font en sorte qu'il se retrouvent également dans des situations tout aussi précaires...

    Car, dans notre beau Québec, aucun gouvernement n'a encore considéré primordial de régir le domaine de la copropriété cette boîte à surprises "vache à lait" de promoteurs de tout acabit et de municipalités complices.