Les maisons patrimoniales, bête noire des assureurs

Plus de la moitié des propriétaires de maisons anciennes consultés par l’association Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec (APMAQ) éprouvent des difficultés à être assurés convenablement. Voilà ce qui ressort avant tout d’un sondage réalisé entre décembre et janvier dont les données détaillées seront rendues publiques d’ici peu, assure l’organisme.

« Ce n’est pas que les maisons anciennes ne sont pas assurées, précise Noémi Nadeau, d’APMAQ, sans lien de parenté avec l’auteur du présent article. Mais souvent, les primes sont élevées et comportent beaucoup d’exclusions. Les couvertures sont partielles. »

« Il faut que le patrimoine soit accessible à tout le monde, soutient APMAQ. Les maisons anciennes, ce ne doit pas être seulement des gens fortunés qui aient les moyens de les habiter quand vient le temps de les assurer. »

Des inquiétudes

Depuis quelques semaines, les reportages à propos des difficultés éprouvées par plusieurs propriétaires pour assurer des maisons anciennes se multiplient dans les médias. Certains évoquent même des problèmes survenant lors de la vente d’immeubles, faute d’assureurs intéressés.

Il s’agit d’une situation très préoccupante, estime APMAQ. « Nous sommes très heureux de voir que les MRC et les municipalités dénoncent la situation depuis quelques semaines. »

Depuis le mois de décembre, Le Devoir a constaté que des dizaines de municipalités ont entériné des résolutions officielles afin que le gouvernement agisse au plus vite pour dénouer ce problème. APMAQ a-t-il entendu Mathieu Lacombe, ministre de la Culture et des Communications, réagir à ce sujet ? « Non, on ne l’a pas entendu », indique Noémi Nadeau, tout en précisant que l’État est loin d’être le seul responsable des problèmes actuels.

Accessibilité

Le patrimoine appartient à l’ensemble de la collectivité, mais souffre, de l’avis d’APMAQ, d’une méconnaissance de la part des assureurs. « Beaucoup de préjugés règnent, explique Noémi Nadeau. Il y a de l’ignorance. Et quand on ignore, du côté des assurances, on ne veut pas prendre de risque… Ils ne nous disent pas, par exemple, si la fréquence des sinistres est plus élevée pour les maisons anciennes. »

Elle observe aussi de l’ignorance du côté des médias. « Beaucoup de reportages sur les maisons anciennes mélangent toutes les catégories, si bien que les propriétaires prennent peur. » Le fait de ne pas pouvoir se retrouver sur des inventaires de maisons patrimoniales, comme c’est le cas de certains, ne sert pas leurs intérêts en définitive, soutient l’organisme.

Les composants des constructions anciennes apparaissent trop souvent invoqués par les assureurs pour ne pas offrir des assurances à prix raisonnable. Ainsi, rapporte APMAQ, un assureur veille à la protection d’un toit de tôle traditionnel tout au plus pour une période de 50 à 60 ans, alors que sa durée de vie est évaluée à un siècle. Les fenêtres traditionnelles en bois, lorsqu’elles sont entretenues selon les règles, peuvent durer bien au-delà de 25 ans. Pourtant, un assureur ne leur accorde que la durée de vie des fenêtres contemporaines.

Parfois, il suffit que la construction date d’avant 1940 pour indisposer les assureurs, indique le sondage d’APMAQ. Or, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la date de construction n’a pas de corrélation directe avec l’état d’entretien ou les risques encourus par un bâtiment. Dans une étude sur l’état des bâtiments construits avant 1945, la SCHL observe d’ailleurs que seulement 13 % ont « besoin de travaux majeurs ».

« Les assureurs ne se demandent même pas quel est l’état de la maison », observe l’association à regret. « Parfois, il s’agit de bâtiments qui ont tout été refaits », à un point d’ailleurs où entre en ligne de compte la question de l’authenticité des lieux, admet APMAQ.

Des économies dans la préservation

« Les assureurs doivent se rendre compte, comme l’ensemble de la société, qu’on ne peut pas tout remplacer à neuf, qu’on ne peut plus utiliser sans cesse des ressources pour tout jeter et reconstruire ce qui existe déjà. Les frais deviennent infinis. On remplit les dépotoirs. Remplacer pour remplacer, juste pour mettre aux normes, ce n’est pas valable, ça n’a pas de bon sens. Arracher une balustrade ancienne qui n’a pas exactement la hauteur réglementaire des bâtiments neufs… Il faut “moyenner” un peu et apprendre à se calmer, comme société », avance Noémi Nadeau.

Depuis sa création, en 1982, Amis et propriétaires de maisons anciennes du Québec constate une hausse considérable des difficultés d’accès à l’assurance habitation pour les 300 000 propriétaires de maisons anciennes. Jusqu’en 2020, cette association a appuyé une forme d’assurance spécialisée qui est tombée à l’eau depuis. Or cette question, pourtant bien présente sur la place publique, reste entière auprès des instances gouvernementales. « Beaucoup de gens ne veulent même pas être dans des listes patrimoniales parce qu’ils ont peur de ce que ça pourrait impliquer. Il y a un grand déficit d’éducation populaire, souligne APMAQ. Ce n’est pas seulement la faute du gouvernement, mais des assureurs aussi, qui connaissent mal la réalité des maisons anciennes et qui imposent des coefficients élevés pour se couvrir. Nous sommes très heureux que les MRC […] s’en préoccupent. Ce sont elles qui se retrouvent entre l’arbre et l’écorce, coincées entre le ministère et les compagnies [d’assurances]. »

Les personnes interrogées par APMAQ pour son sondage sont réparties dans 14 des 17 régions administratives. Les demeures de ces gens datent presque toutes d’avant 1940. La majorité des répondants se disent vivement préoccupés par le mauvais sort réservé par les compagnies d’assurances aux maisons anciennes, sans égard à l’état de celles-ci.

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