Des propriétaires refusent des paiements comme tactique d’éviction

Des locataires doivent se battre devant les tribunaux pour contester une éviction pour non-paiement de loyer, alors que c’est en fait leur propriétaire qui n’a pas encaissé leur paiement, relèvent des avocats en droit du logement. Ils constatent d’ailleurs que les tactiques utilisées par les propriétaires pour se débarrasser de locataires de longue date « se raffinent » de plus en plus.

Le locataire montréalais Giovanni Di Sclafani, qui demeurait depuis 1967 dans un appartement du quartier Rosemont, a d’abord fait l’objet d’un jugement du Tribunal administratif du logement (TAL), en mai 2020, qui a ordonné son éviction pour des retards dans le paiement du loyer.

Le dossier se retrouve toutefois ensuite devant la Cour du Québec, puisque le locataire conteste la procédure d’expulsion dont il fait l’objet. « Il estime que les arrérages de loyers proviennent d’une erreur de la gestionnaire de l’immeuble, qui a omis d’encaisser un chèque pour le loyer de mai 2018 », indique le juge de la Cour du Québec Éric Dufour dans une décision rendue le 12 novembre 2020.

Ainsi, « au fur et à mesure que passaient les mois se perpétuait pour le locataire l’état de débiteur du loyer impayé », note le juge Dufour. Il constate ainsi que le locataire « a été pris au dépourvu par la situation » et tranche en faveur de son maintien dans les lieux.

« On dirait que les propriétaires se disent : “Je vais me débarrasser d’un loyer pas cher et je vais pouvoir ensuite, après un an, louer le logement le double, le triple” » du loyer précédent, affirme en entrevue l’avocat Camille Bolté, qui a représenté Giovanni Di Sclafani. Il se spécialise d’ailleurs dans les contestations d’éviction par des locataires.

« On peut dire que toutes les méthodes sont souvent utilisées par des propriétaires pour essayer de se débarrasser des locataires », ajoute l’avocat, qui a notamment aidé un locataire à contester avec succès un avis d’éviction pour changement d’affectation en 2018. Une entreprise immobilière a tenté devant le TAL de l’évincer pour changement d’affectation. Or, le locataire en question est protégé en vertu d’un article du Code civil du Québec qui empêche l’éviction de locataires de 70 ans ou plus à faible revenu et qui demeurent depuis plus de 10 ans dans le même logement.

« Mais des propriétaires vont s’essayer, ils vont quand même envoyer un avis d’expulsion. Ils se disent que si le locataire ne connaît pas ses droits, ils vont pouvoir l’expulser », soutient Me Bolté.

Un locataire faisant l’objet d’un avis d’éviction pour non-paiement de loyer peut d’ailleurs éviter d’avoir à quitter les lieux en remettant la somme due à son propriétaire avant que le TAL ne rende sa décision. Des propriétaires décident alors d’encaisser les sommes reçues après cette date butoir afin d’avoir un motif d’évincer leur locataire, note Me Bolté. Il constate ainsi que les tactiques utilisées par les propriétaires pour tenter d’évincer des locataires « se raffinent » de plus en plus.

Une pratique commune

Deux autres avocats spécialisés en droit du logement confirment d’ailleurs que le refus d’encaisser le loyer, par divers moyens, est une pratique souvent utilisée par des propriétaires pour tenter d’évincer des locataires. Plusieurs jugements récents consultés par Le Devoir en témoignent.

« Oui, on voit ça. Mais quand les propriétaires font ça, qu’ils refusent sciemment d’encaisser le loyer, c’est souvent un geste de mauvaise foi, et on peut le prouver devant le tribunal », explique l’avocat Manuel Johnson.

Ce dernier a d’ailleurs représenté l’an dernier une locataire montréalaise qui s’est battue contre un avis d’éviction pour non-paiement d’un mois de loyer. Celle-ci a requis l’anonymat, parce qu’elle craint toujours des représailles de la part de son propriétaire, mais Le Devoir a pu consulter l’ensemble des décisions judiciaires la concernant.

Devant la Cour du Québec, cette locataire a fait valoir que son propriétaire avait refusé d’encaisser deux chèques qu’elle avait remis pour le paiement du loyer. Le propriétaire a ensuite entamé un recours pour non-paiement du loyer. Or, une discussion enregistrée tenue par la locataire et un gestionnaire de l’immeuble prouve que le propriétaire cherchait plutôt à l’expulser pour louer son logement à un prix plus élevé, indique une décision rendue à l’été 2021 par la Cour du Québec.

Le propriétaire a d’ailleurs continué d’encaisser les chèques de la locataire dans les mois suivants, ce qui implique qu’il a renoncé à invoquer une résiliation de bail, selon le tribunal, qui a alors donné raison à la locataire. Le propriétaire s’est ensuite tourné vers la Cour d’appel du Québec pour tenter à nouveau d’expulser sa locataire, mais il a essuyé un refus.

Un dossier qui ne surprend pas l’avocat spécialisé en droit du logement Antoine Morneau-Sénéchal, qui en a vu d’autres dans sa carrière.

« Souvent, les locataires vont se rendre compte que soit le propriétaire n’encaisse pas le chèque, soit il ne vient pas chercher le loyer. Et j’ai vu bien des cas où les locataires sont restés passifs dans cette situation », souligne-t-il en entrevue. Or, pour éviter une expulsion dans ce contexte, les locataires doivent être en mesure de prouver, devant le TAL, qu’ils ont tenté par divers moyens de remettre leur loyer mensuel à leur propriétaire, par exemple en envoyant une mise en demeure réclamant explicitement au propriétaire d’encaisser leur chèque, explique l’avocat.

Des locataires peuvent aussi demander de déposer leur loyer directement au TAL, après en avoir informé leur propriétaire, en vertu d’un article du Code civil du Québec, relève Me Morneau-Sénéchal. Ils doivent cependant patienter un mois simplement pour déposer une demande en ce sens en personne, puis attendre au moins trois mois avant d’avoir une première audience. Autrement, le temps d’attente moyen pour obtenir une audience dans une cause de non-paiement de loyer déposée par un propriétaire est d’environ 1,5 mois, selon les données du TAL.


Une version précédente de ce texte, qui mentionnait que Giovanni Di Sclafani habitait depuis 1967 dans un appartement du quartier Saint-Michel, a été corrigée.

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