Une crise du logement à deux vitesses, de Montréal à Toronto

Si la crise du logement prend de l’ampleur à Montréal, les défis qui attendent les locataires dans leur quête d’un appartement abordable demeurent nettement plus grands à Toronto, même si l’on tient compte des écarts salariaux entre les deux métropoles.
Photo: iStock, montage Le Devoir Si la crise du logement prend de l’ampleur à Montréal, les défis qui attendent les locataires dans leur quête d’un appartement abordable demeurent nettement plus grands à Toronto, même si l’on tient compte des écarts salariaux entre les deux métropoles.

Quand on se compare, on se console. Si la crise du logement prend de l’ampleur à Montréal, les défis qui attendent les locataires dans leur quête d’un appartement abordable demeurent nettement plus grands à Toronto, même si l’on tient compte des écarts salariaux entre les deux métropoles. État des lieux.

Pour qu’un logement soit considéré comme abordable pour un ménage, le loyer ne doit pas dépasser 30 % du revenu mensuel brut de ce ménage. Dans la métropole québécoisecomme dans la Ville Reine, le nombre de locataires qui dépensent au-delà de ce seuil pour se loger a diminué entre 2016 et 2021, selon Statistique Canada. Mais les pourcentages demeurent élevés. Ainsi, 28 % des locataires de la grande région de Montréal sont dans cette situation ; un taux qui atteint 40,5 % dans celle de Toronto.

Le revenu moyen d’un ménage locataire dans la région métropolitaine de Toronto atteint pourtant 66 500 $ en 2020, soit 11 100 $ de plus que ce qu’empoche annuellement un ménage locataire dans la région de Montréal, selon des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Or, malgré cet écart salarial, un résident de l’agglomération torontoise devait travailler en moyenne environ 178 heures par mois au salaire horaire moyen dans la région, en 2021, pour ne pas dépenser plus de 30 % de ses revenus bruts pour se loger, contre 106 heures par mois dans le cas d’un ménage locataire de la région de Montréal, constate la SCHL.

Cette différence de 72 heures de travail par mois entre les deux métropoles s’explique en bonne partie par le fait que les loyers demeurent nettement plus élevés à Toronto qu’à Montréal. On doit y dépenser davantage pour louer un studio que le loyer moyen d’un appartement de trois chambres à coucher à Montréal, qui était en 2021 de 1193 $ par mois, d’après la SCHL.

« Quand j’ai commencé mon doctorat, j’avais une bourse de 900 $ chaque mois qui venait de mon travail comme chargée de cours. Ce n’était même pas la moitié de notre loyer », décrit la Montréalaise Émilie von Garan, qui a déménagé à Toronto pour sa maîtrise en 2015. Habiter à Toronto, dit-elle, « c’est constamment chercher une 2e, 3e, 4e job ».

Laura Lee, qui a grandi en banlieue de Toronto, a pour sa part déménagé à Montréal en 2012 dans le cadre de ses études. « C’est juste plus simple de se bâtir une vie ici parce que les loyers sont moins élevés », affirme celle qui débourse tout de même 1725 $ par mois pour un « grand appartement » avec sous-sol qu’elle partage avec deux personnes dans le quartier Villeray.

L’écart se creuse

L’écart de loyer entre les deux villes a d’ailleurs continué de se creuser dans les dernières années, les hausses annuelles étant plus fortes à Toronto qu’à Montréal depuis au moins 2017, exception faite de l’an dernier, si on se fie aux données de la SCHL.

D’après le dernier rapport mensuel du site Rentals.ca, qui ratisse plus large que la SCHL dans son analyse des loyers, le loyer moyen d’un logement de deux chambres dans la ville de Toronto a néanmoins atteint 3319 $ au mois de novembre, une augmentation de 24 % comparativement à pareille date l’année dernière.

Les raisons de cette croissance plus forte des loyers dans la Ville Reine sont multiples. D’abord, après une décélération observée durant la première année de la pandémie, les étudiants et les immigrants sont revenus en grand nombre à Toronto en 2021 et en 2022. L’Ontario accueille 45 % des nouveaux arrivants au pays, et les trois quarts vont dans la région torontoise. Le même phénomène s’est produit à Montréal, mais à moins grande échelle : l’Ontario a accueilli plus d’immigrants dans le quatrième trimestre de 2021 que le Québec dans les quatre derniers trimestres.

Cette reprise de l’immigration après la levée des restrictions sanitaires a causé une « redynamisation des tarifs de location », relève par ailleurs en entrevue le gestionnaire de données immobilières David Aizikov, qui collabore aux rapports de Rentals.ca. Dans ce contexte, « la demande pousse pour la location, mais il n’y a pas assez d’offre », ce qui engendre une hausse des loyers, enchaîne l’analyste Dana Senagama, de la SCHL.

Montréal est aussi plus apte à répondre à une augmentation de la demande que Toronto. On compte 26 logements locatifs pour 100 résidents à Montréal, contre seulement 10 à Toronto. On peut attribuer cette différence à l’histoire — Montréal a été construite de façon dense et, encore aujourd’hui, est plus dense que Toronto —, mais aussi au développement plus récent du marché immobilier.

Depuis 2015, on construit beaucoup plus de logements locatifs que de copropriétés dans la grande région de Montréal, indique l’analyste Francis Cortellino, de la SCHL. En revanche, depuis 10 ans, à Toronto, on construit six à sept condos pour chaque habitation locative.

N’empêche, le taux d’inoccupation des logements locatifs a continué de se resserrer dans les dernières années à Montréal, particulièrement avant la pandémie. En 2019, il a atteint un creux historique de 1,5 % dans l’agglomération, avant de remonter dans le contexte de la crise sanitaire. Les loyers augmentent également plus rapidement que les revenus de bien des ménages.

« Je pense que les gens doivent s’organiser pour obtenir au moins un gel ou une diminution des loyers, parce qu’en ce moment, en raison de l’inflation, c’est comme si on recevait tous une baisse de notre salaire », indique Laura Lee. La locataire doit allouer plus de la moitié de son salaire à son loyer mensuel. Or, à Montréal, ce sont plutôt de nouvelles augmentations des loyers qui sont à prévoir en 2023, en raison de la hausse importante de l’impôt foncier incluse dans le dernier budget de la Ville.

Je pense que les gens doivent s’organiser pour obtenir au moins un gel ou une diminution des loyers, parce qu’en ce moment, en raison de l’inflation, c’est comme si on recevait tous une baisse de notre salaire

 

Effet boomerang

Des mesures limitant la hausse ont été prises en Ontario en 1975, lorsque la province a instauré une certaine régulation des loyers. Mais selon les experts consultés, la mesure a eu pour effet de réduire la construction de logements locatifs en ville : 66 % des logements voués à la location à Toronto ont été construits entre 1960 et 1979.

« Avant les années 1980, les condos n’avaient pas la cote dans la ville de Toronto », raconte David Aizikov. Puis, la construction ce type d’habitation « a explosé », au détriment de celle de logements locatifs.

Par le passé, des Torontois dans le début de la trentaine, comme Émilie von Garan, optaient pour l’achat d’une maison, ce qui réduisait le nombre de locataires dans la ville. Mais ce n’est plus possible pour bon nombre. Une maison coûte en moyenne 1 098 200 $ dans la région métropolitaine torontoise, plus du double du prix d’une maison dans l’agglomération montréalaise. « L’idée d’avoir une maison est complètement impossible, même l’idée d’avoir l’espace pour un enfant », admet Émilie von Garan, qui débourse 1975 dollars par mois en loyer pour un logement qu’elle occupe avec sa copine.

1 098 200 $

C’est le prix moyen d’une maison dans la région métropolitaine torontoise, plus du double du prix d’une maison dans l’agglomération montréalaise.

Laura Lee, qui a 28 ans, a complètement écarté la possibilité de retourner dans son Toronto natal pour y acheter une maison. « C’est tout simplement inabordable dans le quartier où j’ai grandi parce que Toronto a fait beaucoup d’étalement urbain », dit-elle. Même si elle prévoit avoir un salaire équivalent à celui de ses parents, celle qui habite actuellement Montréal affirme qu’elle ne pourrait jamais rêver d’acheter une maison dans le même secteur que ses parents, au nord de Toronto.

 

Ce reportage bénéficie du soutien de l’Initiative de journalisme local, financée par le gouvernement du Canada.



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