Le logement social, un vaste chantier à relancer

Caroline Rodgers
Collaboration spéciale
La CMM vise la construction de 3000 logements sociaux par an au minimum sur le territoire du Grand Montréal.
Olivier Zuida La CMM vise la construction de 3000 logements sociaux par an au minimum sur le territoire du Grand Montréal.

Ce texte fait partie du cahier spécial Habitation

Afin de combler le manque important en logements sociaux, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) envisage diverses approches, mais une aide financière de l’État demeure nécessaire.

« Les ménages à faibles revenus s’attendent à avoir accès à du logement social et communautaire. À la CMM, on sait qu’on a suffisamment d’espace pour construire plus de logements sur tout le territoire. En aménageant le territoire, il faut donc favoriser la mixité des usages », dit Massimo Iezzoni, directeur général de la CMM.

Sur le plan du vocabulaire, « logement social » et « logement abordable » ne représentent pas la même réalité. Si le logement dit abordable est défini comme tel par son prix sur le marché et le taux d’effort qu’il demande à un ménage pour payer le loyer, le logement social désigne une initiative de logement subventionnée par les gouvernements qui assure aux ménages en bénéficiant de ne pas consacrer plus de 25 % de leur revenu au loyer.

À l’heure actuelle, les logements sociaux et communautaires correspondent à environ 5 % de l’ensemble des logements du Grand Montréal, selon la CMM.

Résultat : 30 000 ménages patientent sur des listes d’attente pour obtenir un logement dans une habitation à loyer modique (HLM), mais aucun nouveau HLM public n’a été construit depuis 1994.

Mais les besoins en logement social ne sont pas concentrés dans la métropole. « À Montréal, 148 000 ménages ont besoin d’un logement abordable, mais les besoins se retrouvent partout sur le territoire de la CMM, dit Massimo Iezzoni. On a aussi des besoins de logements sociaux importants sur la couronne nord et la couronne sud. À Laval, 12 400 ménages ont besoin d’un logement abordable. À Longueuil, c’est 15 700 ménages. C’est un problème important auquel il faut s’attaquer. »

Dans sa Déclaration métropolitaine pour l’abordabilité du logement, adoptée en décembre 2021, la CMM vise la construction de 3000 logements sociaux par an au minimum sur le territoire du Grand Montréal. Elle vise aussi le soutien des municipalités et des organismes publics ou parapublics afin qu’au moins 9000 propriétés et logements abordables soient rendus disponibles à la population. De plus, on veut réhabiliter les HLM du Grand Montréal qui sont présentement barricadés, et accélérer les travaux de rénovation nécessaires.

Programmes et projets en cours

 

Au cours des 25 dernières années, AccèsLogis était le seul programme permettant la livraison de logements sociaux et communautaires. Or, selon la CMM, le sous-financement de ce programme a engendré une faible livraison au cours des dernières années.

À la fin de 2020, l’Initiative de création rapide de logements, déployée dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, a assuré le financement ou le cofinancement d’appartements avec AccèsLogis. En février dernier, le Programme d’habitation abordable Québec, quant à lui, a été mis sur pied par la Société d’habitation du Québec. En date du 29 juin 2022, 41 projets avaient déjà été sélectionnés, ce qui représente environ 1723 portes.

Toutes les villes de la CMM ont pris l’engagement de réaliser des logements sociaux, et certains projets sont en démarrage. Parmi ceux-ci, mentionnons une nouvelle coopérative d’habitation dont la construction a commencé en mai dans l’arrondissement de Saint-Laurent, et qui comprendra 169 logements sociaux et abordables. Ce projet est financé par les gouvernements du Québec et du Canada, ainsi que par la Ville de Montréal et l’ensemble des municipalités de la CMM.

À Laval, on a renouvelé le complexe Val-Martin, un ensemble construit dans les années 1950 qui avait dû être démoli il y a quelques années en raison de problèmes d’insalubrité. Les 124 appartements ont été remplacés par des neufs entre autres grâce à des fonds fédéraux, et 160 nouveaux logements ont été construits grâce à AccèsLogis.

Règlement d’inclusion

Pour augmenter l’offre de logement social ou abordable et favoriser la mixité, une municipalité peut également adopter un règlement d’inclusion. « Si on veut déterminer le type de logements dans une propriété, on peut avoir ce type de règlement qui détermine le type de ménages qui feraient partie d’un projet immobilier.

Montréal le fait actuellement. La CMM a préparé un guide en ce sens, que les municipalités peuvent utiliser. Le principe du PMAD [Plan métropolitain d’aménagement et de développement], c’est de s’assurer de la mixité dans les logements, mais la détermination vient avec chaque règlement municipal. »

« En ce moment, les villes demandent au gouvernement de créer encore plus de programmes, car elles sont au rendez-vous, dit Stéphane Pineault, coordonnateur exécutif des Politiques, interventions et développement à la CMM. Les villes participent déjà aux programmes mis en place, mais chaque année, on constate que ce n’est pas suffisant pour répondre à la demande. Les villes se tournent vers d’autres approches, comme les sociétés acheteuses, les coopératives, les banques de terrain. Mais le nerf de la guerre, ça reste la subvention gouvernementale qui va permettre de réaliser les projets. Pour faire du logement social destiné aux locataires à faibles revenus, ça prend une aide de l’État. »

30 000C’est le nombre de ménages qui patientent sur des listes d’attente pour obtenir un logement dans un HLM, mais aucun nouveau HLM public n’a été construit depuis 1994.

Au cours des 25 dernières années, AccèsLogis était le seul programme permettant la livraison de logements sociaux et communautaires

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