Déchiffrer le problème de l’abordabilité

Caroline Rodgers
Collaboration spéciale
Pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il faudrait construire 620 000 logements pour l’ensemble du Québec d’ici 2030 pour ramener l’abordabilité.
JACQUES NADEAU Pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il faudrait construire 620 000 logements pour l’ensemble du Québec d’ici 2030 pour ramener l’abordabilité.

Ce texte fait partie du cahier spécial Habitation

L’abordabilité du logement est au coeur du projet de Politique métropolitaine d’habitation présentée par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Mais répondre aux besoins des familles à faible revenu, qui dépensent actuellement plus de 30 % de leurs ressources pour se loger, représente un défi colossal.

Les ménages considérés comme étant aux prises avec ce problème d’abordabilité sont ceux dont le revenu familial est inférieur à 50 000 $.

« On parle ici de gens qui travaillent, et non de la clientèle des logements sociaux, dit Massimo Iezzoni, directeur général de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). Ils ont des revenus, mais pas assez pour répondre à leurs besoins de logement. Un des premiers postulats de notre politique d’habitation, c’est un logement pour tous, mais ce problème d’abordabilité touche autant le marché privé que le logement social et communautaire. »

L’abordabilité des logements dépend évidemment de l’ensemble de la situation dans l’immobilier. Or, selon le bulletin du mois de juin Pleins feux sur le logement au Canada de la RBC-Banque Royale, la flambée des prix de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt restreignent fortement l’accessibilité à la propriété au Canada.

Ainsi, toujours selon la RBC, la part du revenu d’un ménage nécessaire pour couvrir les coûts liés à l’habitation à Montréal est de 43,2 %. La moyenne pour le Canada est de 54 %, et Vancouver détient le record avec 82 %. Les jeunes ménages incapables d’accéder à la propriété demeurent dans leur logement plus longtemps, ce qui augmente la pression sur le marché locatif.

« Au premier trimestre de 2022, l’abordabilité était à son pire niveau depuis le début des années 1990 au Canada », dit Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ).

Un problème d’offre

Cette crise d’abordabilité actuelle est notamment engendrée par une offre insuffisante dans la province.

« On n’a pas suffisamment construit au cours des dernières années, et on a accumulé un déficit d’habitations, y compris les propriétés et les logements, que l’on estime à 100 000 présentement, dit Paul Cardinal. En plus des logements à louer, il manque aussi beaucoup d’habitations pour les propriétaires occupants, car il n’y a pas assez de propriétés à vendre, ce qui a fait en sorte que les prix se sont envolés », ajoute-t-il.

Parmi les autres explications avancées par l’APCHQ, on compte une croissance démographique plus importante que prévu, en raison entre autres d’une augmentation des résidents non permanents venus comme étudiants ou travailleurs temporaires, qui sont locataires à 90 %.

Pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), il faudrait construire 620 000 logements pour l’ensemble du Québec. Ces chiffres ne représentent pas le total à construire, mais bien le manque à gagner pour ramener l’abordabilité. « En réalité, au total, ce sont près de 1,2 million de logements qu’il faut construire d’ici 2030 », indique Paul Cardinal.

La grande question est de savoir si l’industrie de la construction sera en mesure d’y arriver. Et la réponse est non, selon lui. « Cela veut dire qu’il faudrait pratiquement doubler le nombre de mises en chantier actuel, dit-il. Or, comme ailleurs, on a une pénurie de main-d’oeuvre dans l’industrie de la construction. En 2020, on avait construit 56 000 logements, et en 2021, on a bondi à 68 000 mises en chantier résidentielles au Québec, mais, selon les enquêtes que l’on fait auprès de nos entrepreneurs, la pénurie de main-d’oeuvre est devenue le problème numéro un, et plusieurs ont pris la décision d’accepter moins de contrats. »

Des pistes de solutions

 

À la CMM, on évalue que l’espace est suffisant pour recevoir la croissance de logements d’ici 2030 dans tous les secteurs du territoire. Le problème n’est pas là. « Cela concerne des espaces vacants, mais aussi des espaces en redéveloppement, par exemple, la reconversion de stationnements commerciaux, dit Massimo Iezzoni. On a beaucoup de propriétaires de centres commerciaux de première génération qui commencent à considérer l’insertion d’espaces résidentiels. »

La densification douce

 

Côté démographique, le vieillissement de la population favorise la diminution de la taille des ménages. Dans l’avenir, on aura plus de ménages de deux personnes ou moins.

« Au cours des dix dernières années, il s’est construit beaucoup plus d’appartements que de maisons individuelles, ajoute-t-il. Notre modèle d’aménagement est propice pour une densification douce. Pour les couples avec enfants, le stock de maisons individuelles est suffisant pour répondre à la demande », prévoit-il.

Plusieurs solutions pour favoriser la construction d’habitation sont aussi étudiées. « Il faut utiliser tous les outils possibles pour que les villes favorisent l’habitation, explique Massimo Iezzoni. [...] À la CMM, on veut créer des conditions prévisibles à long terme pour la densification et de cibles de logement social. Quand on pense aux mises en chantier, il faut maintenant penser à l’abordable, au social et au communautaire. »

Le gouvernement du Québec demande aux municipalités de prévoir des mesures pour favoriser la disponibilité de logements de façon à répondre aux besoins des ménages.

« C’est un grand chantier qui est important parce qu’il fait partie des fondements de l’aménagement du territoire. On constate que dans tous les secteurs de la CMM, la population vieillit et qu’il faut regarder le type de ménage qu’on va avoir, pour ajuster l’offre de logement en conséquence, et fixer des cibles en ce sens.

Dans la région métropolitaine de Montréal, le prix de l’immobilier résidentiel a augmenté deux fois plus rapidement que le revenu des ménages depuis 2010

« Au premier trimestre de 2022, l’abordabilité était à son pire niveau depuis le début des années 1990 au Canada »

100 000C’est le nombre de logements qui manquent au Québec

43,2 %C’est la part du revenu d’un ménage nécessaire pour couvrir les coûts liés à l’habitation à Montréal.

À voir en vidéo