Henry Zavriyev à la tête d’un empire de «rénovictions» à 28 ans

Photo: Jacques Nadeau Le Devoir «Il faudrait que je trouve un autre logement, mais je ne sais pas où», confie Lyle Kelliher, qui s’est fait présenter un avis de résiliation de bail lié à des travaux majeurs à venir dans la maison de chambre qu’il habite et qui appartient aujourd’hui à Henry Zavriyev.

À 28 ans, Henry Zavriyev est propriétaire de plus de 1000 logements locatifs à Montréal. Un empire qu’il bâtit depuis 2017 en acquérant et en revendant des immeubles dans la métropole. Ses transactions lui ont rapporté près de 13 millions de dollars, selon les calculs du Devoir, au détriment de nombreux locataires, qu’il a affrontés dans plus de 130 dossiers au Tribunal administratif du logement (TAL) en quelques années.

Le Devoir a recensé les adresses acquises par Henry Zavriyev depuis 2017, soit une quarantaine de bâtiments situés dans une dizaine d’arrondissements de la métropole. Ces 1200 logements étaient, dans bien des cas, offerts à un loyer abordable avant que M. Zavriyev et ses partenaires incitent fortement les locataires à quitter les lieux. Ils y effectuent ensuite des rénovations pour louer ceux-ci parfois au double du prix ou pour réaliser d’importants profits à la revente.

« Il est parti de rien »

Henry Zavriyev a plus d’une fois fait parler de lui dans les médias. Il tente de convertir deux résidences pour personnes âgées au centre-ville et à Montréal-Nord et d’évincer des dizaines de locataires dans le quartier Saint-Michel et l’arrondissement de Saint-Laurent, selon Radio-Canada et le journal Métro. Mais ce n’est que la pointe de l’iceberg selon les données compilées par Le Devoir.

Un acteur du monde de l’immobilier qui a côtoyé professionnellement Henry Zavriyev qualifie son parcours de véritable « success story ». En 2012, M. Zavriyev a déménagé à l’âge de 18 ans à Montréal après avoir séjourné à Boston. « Il a commencé avec rien. Il travaillait à 10 $-12 $ de l’heure dans des compagnies de déménagement et cumulait les emplois à temps partiel », indique celui qui a préféré préserver son identité pour ne pas nuire à ses relations d’affaires.

En 2017, M. Zavriyev a effectué l’une de ses premières transactions dans la métropole, en argent comptant, en faisant l’acquisition d’une maison de chambres comptant 16 pièces sur la rue Saint-André, dans Ville-Marie, pour la somme de 340 000 dollars.

Après avoir effectué des rénovations et s’être rendu au TAL pour quatre dossiers, il a vendu le bâtiment en 2019 avec un profit de 540 000 dollars à la clé. Cette transaction lui permet de souscrire plusieurs centaines de milliers de dollars d’hypothèque pour acquérir de nouvelles propriétés.

« C’était des affaires [les maisons de chambre] que le monde ne voulait pas toucher, des propriétés en ruine presque abandonnées par leur propriétaire », mentionne au Devoir le professionnel de l’immobilier qui a côtoyé l’investisseur. II souligne que le secret de la réussite d’Henry Zavriyev est de n’avoir pas peur de prendre des risques en allant chercher des prêts privés avec des taux d’intérêt élevés. Malgré nos demandes d’entrevues répétées au téléphone et par courriel, Henry Zavriyev et un de ses proches collaborateurs n’ont pu être joints par Le Devoir pour commenter cet article.

Depuis le mois de février 2022, M. Zavriyev a ainsi acquis 291 logements locatifs. Il a notamment souscrit une hypothèque de 51 millions de dollars à un taux d’intérêt de 25 % pour l’achat de quatre immeubles à la fin mars, dans l’arrondissement de Saint-Laurent. Radio-Canada rapportait le 11 mai dernier que les locataires de ces bâtiments subissent de fortes pressions pour quitter leur logement sous prétexte de rénovations.

Tripler le prix d’un loyer

Une fois libérés de leurs occupants, certains des logements acquis par M. Zavriyev sont remis en location, à la suite de rénovations, par son entreprise de gestion immobilière Leyad, qui détient un parc locatif comptant actuellement 13 immeubles. Ceux-ci proposent des logements dont le loyer varie de 1050 à 3000 dollars. Du lot, on compte un bâtiment de sept logements de la rue de Bellechasse, dans l’arrondissement de Rosemont–La Petite-Patrie, acheté l’an dernier pour 1 130 000 $.

Christian Dinelle et Corinne Leblanc habitent cette propriété de sept logements avec leur fils depuis une dizaine d’années. Ils occupent un quatre et demi pour 525 dollars par mois. Le couple qui dépend du bien-être social s’est fait offrir des sommes d’argent de plus en plus élevées pour résilier leur bail pour cause de travaux majeurs.

« Il a offert d’abord 5000 $, 10 000$, 15 000$. Et finalement 20 000 $ », se souvient Christian Dinelle. « Il disait que ça pourrait servir comme cash down d’un condo ou d’une maison. »

Sur le site de Leyad, un des quatre et demi rénové de la même bâtisse y est désormais offert « à partir de » 1650 dollars par mois.

« Il s’est mis à nous appeler, à nous harceler. Il s’est présenté plusieurs fois devant la maison pour nous proposer de l’argent, mais on a refusé », allègue sa conjointe.

Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Christian Dinelle et Corinne Leblanc affirment avoir été «harcelés» par M. Zavriyev pour qu’ils libèrent leur logement. Après une poursuite devant le TAL abandonnée par l’homme d’affaires, ils ont eux aussi ouvert un dossier contre lui le mois dernier.

Plus de 130 dossiers au TAL

 

Devant le refus du couple de quitter les lieux, une des entreprises de M. Zavriyev les a poursuivis devant le TAL pour les évacuer afin d’effectuer des rénovations majeures, avant de se désister à l’audience le mois dernier. Une approche utilisée auprès de nombreux autres locataires de M. Zavriyev dans ses différentes propriétés, a constaté Le Devoir en analysant les quelque 130 dossiers du TAL qui l’impliquent et en recueillant les témoignages de plusieurs locataires et de leurs avocats.

« Il semble utiliser le système judiciaire pour décourager les locataires et les inciter à renoncer à leur droit au maintien dans les lieux », analyse ainsi l’avocat Manuel Johnson, qui représente Christian Dinelle et Corinne Leblanc, qui ont ouvert un dossier au TAL contre M. Zavriyev le mois dernier. Ils réclament entre autres des dommages et intérêts punitifs pour le « harcèlement » et les « troubles et inconvénients » qu’ils allèguent avoir subis.

Martin Gallié, professeur en droit du logement à l’UQAM, indique que les désistements sont le lot quotidien du TAL parce que la grande majorité des dossiers se règlent à l’amiable. « C’est à peine 10 % de ce qui est évalué comme demandes de reprises, agrandissements, etc. qui se rend au tribunal. Tout se passe sous le manteau », précise M. Gallié.

Refusant de quitter son quatre et demi de la rue Saint-Jacques, où elle demeure depuis 14 ans, Katherine Digby vit actuellement au milieu d’un chantier entamé dans le bâtiment de cinq logements acquis pour 900 000 dollars par M. Zavriyev l’an dernier.

« J’ai dit non, je vais y retourner de toute façon après les travaux [dans mon logement]. Le lendemain, j’ai reçu un avis de changement d’affectation », qui l’aurait légalement forcée à partir. Elle a depuis contesté cet avis devant le TAL dans le cadre d’un dossier qui est actuellement suspendu.

M. Zavriyev a aussi acquis, en 2020, trois bâtiments du chemin de la Côte-Sainte-Catherine totalisant 52 logements. Moins d’un an plus tard, il a revendu ceux-ci pour près de 2,9 millions de dollars. Entre-temps, des locataires ont subi des pressions pour quitter les lieux.

« Le chauffage était à 12 °C cet hiver. On a dû appeler la police et la Ville […] Il a commencé à régler ça après janvier », raconte Sonia Moscote, qui demeure toujours dans son logement du chemin de la Côte-Sainte-Catherine. Celle-ci dit avoir refusé de quitter son appartement malgré des offres alléchantes de plusieurs milliers de dollars proposées verbalement pour résilier son bail.

L’an dernier, Henry Zavriyev a également acheté deux immeubles mitoyens situés sur le boulevard Joseph-Renaud, à Anjou. Il y a effectué des rénovations majeures et a entrepris des démarches juridiques auprès d’au moins quatre locataires bénéficiant d’un loyer subventionné pour augmenter celui-ci en vertu de la « clause F », qui permet aux propriétaires d’immeubles construits ou rénovés il y a moins de cinq ans d’imposer des hausses de loyer sans restrictions.

Ces locataires vulnérables ne doivent pourtant débourser que 25 % de leurs revenus pour se loger, la balance étant payée par l’État.

« Je me demandais si j’allais subir une rénoviction », raconte le locataire, qui a gagné sa cause au TAL à la mi-mai. Il continue ainsi de débourser le quart de ses revenus pour se loger. Des appartements de ce bâtiment sont désormais affichés « à partir de 1260 $ » par mois sur le site de gestion immobilière de M. Zavriyev.

Les maisons de chambres ciblées

 

En 2017, M. Zavriyev a effectué une de ses premières transactions en achetant une maison de chambres sur la rue Saint-André, dans Ville-Marie, pour la revendre en 2019 deux fois et demie plus cher comme résidence unifamiliale en vertu d’un permis accordé par l’arrondissement le 10 avril 2018.

Par courriel, l’arrondissement précise que cette conversion a été possible pour l’investisseur puisqu’elle a eu lieu avant le moratoire mis en place en novembre 2020 par Ville-Marie et d’autres arrondissements centraux concernant les changements d’affectation des maisons de chambres, qui servent souvent de dernier rempart aux personnes à risque d’itinérance.

Or, une autre maison de chambres de 34 logements appartenant à Henry Zavriyev dans le Sud-Ouest (un des arrondissements visés par le moratoire) s’est vidée de plusieurs de ses locataires dans les derniers mois, tandis que 29 dossiers ont été ouverts au TAL en lien avec des évictions et des cas de « harcèlement » vécus par des locataires.

Rencontrés par Le Devoir, plusieurs d’entre eux ont confié s’être fait offrir de l’argent pour quitter les lieux ; un montant que plusieurs ont d’abord accepté sans être mis au fait de leur droit au maintien dans les lieux, pour lequel ils se battent aujourd’hui.

« Je me suis senti intimidé pendant un moment », raconte Lyle Kelliher, avant de nous montrer son avis de résiliation de bail lié à des travaux majeurs. « Il faudrait que je trouve un autre logement, mais je ne sais pas où », s’inquiète le locataire, qui débourse actuellement 380 dollars par mois pour une chambre dans un quartier en plein embourgeoisement.

Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Des travaux sont d’ailleurs en cours dans ce bâtiment de l’avenue Ash, à Pointe-Saint-Charles, a constaté «Le Devoir» en visitant les lieux

Des travaux sont d’ailleurs en cours dans ce bâtiment de l’avenue Ash, à Pointe-Saint-Charles, a constaté Le Devoir en visitant les lieux. Les chambres vidées ont été rénovées et les portes de celles-ci sont désormais munies de serrures à code. Certains locataires rencontrés constatent que ces chambres se transforment ainsi en studios, même si le permis accordé à l’entreprise de M. Zavriyev par l’arrondissement prévoit plutôt « d’ajouter une cuisine commune sur chaque étage », ce qui n’était pas réalisé lors de la visite du Devoir.

Une locataire de cette maison de chambres a d’ailleurs eu gain de cause en décembre 2021 après avoir demandé au TAL d’invalider son entente de résiliation de bail qu’elle avait acceptée sans avoir été mise au fait de son droit au maintien dans les lieux.

« L’argent qu’on lui a fait miroiter et les paroles habiles du mandataire de la locatrice l’ont convaincue qu’il s’agissait là de l’unique option possible pour elle », indique la décision rendue, qui note que « le tribunal juge que le consentement de la locataire a été vicié » dans cette affaire.

Joint par Le Devoir, le responsable de l’habitation au comité exécutif de la Ville, Benoit Dorais, condamne l’ensemble des « propriétaires qui sont déterminés à user de toutes sortes de stratégies pour faire de l’habitation une marchandise ». Malgré les efforts réglementaires pris par la Ville de Montréal « pour accompagner les locataires victimes de rénovictions », ce phénomène « dépasse les limites de nos capacités municipales », fait valoir M. Dorais, qui appelle ainsi à une réforme du Code civil du Québec.

Selon le professeur Martin Gallié, la meilleure manière de freiner la vague actuelle de rénovictions est de mettre en place un mécanisme d’inspection municipal ou provincial efficace et de doter les tribunaux de vrais mécanismes de sanction, à la hauteur des profits réalisés par les compagnies d’investissement immobilier. « Aujourd’hui, on peut faire des millions de profits sur la vente d’un simple triplex. Si on fait une reprise de mauvaise foi ou qu’on ne fait pas les travaux demandés, on paiera, au maximum et de manière exceptionnelle, 20 000 $. Mais la plupart du temps, c’est 4000 $. »



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