Cinq outils pour mieux penser la densification urbaine

Des unités d’habitation accessoires aux nouvelles normes de stationnement, quelques pistes à considérer.
Photo: Google Earth Des unités d’habitation accessoires aux nouvelles normes de stationnement, quelques pistes à considérer.

Du bigénérationnel plus souple

Légales depuis 1998, les maisons bigénérationnelles ont poussé un peu partout sur le territoire, permettant à des familles de rester proches et de s’entraider à la faveur du voisinage. Or dans certaines villes, cela peut se compliquer lors de départs et de décès. « Si tes parents, tes beaux-parents décèdent, légalement, ce n’est pas possible de le louer à quelqu’un qui n’est pas un membre de ta famille et il y a des restrictions », fait remarquer Catherine Boisclair, coordonnatrice chez Vivre en Ville. Même chose lors de la revente, des municipalités exigeant qu’il y ait un lien de parenté entre les résidents, a constaté l’urbaniste Charlotte Montfils-Ratelle, qui fait remarquer que Sainte-Catherine a justement levé cette exigence dans sa réglementation.

Nouvelles normes de stationnement

Dans la plupart des municipalités, les constructeurs immobiliers doivent prévoir un minimum de deux cases de stationnement pour chaque maison, en plus des stationnements de rue. La ville de Minneapolis a agi sur ce front lorsqu’elle a mis fin au zonage unifamilial exclusif en levant cette exigence. Ce changement visait à favoriser le transport en commun et à lutter contre les émissions de GES. D’emblée, cela laisse de la place pour davantage d’espaces verts et moins de béton, en plus de réduire les coûts de construction pour les promoteurs.

Au Québec, ces normes ont notamment été levées dans des projets d’écoquartiers ou dans des formules d’habitation collective comme Cohabitat, par exemple.

Pour éviter les « maisons monstres »

Afin d’éviter la prolifération de maisons de taille démesurée dans les quartiers résidentiels, les villes peuvent modifier ce qu’on appelle les « coefficients d’occupation au sol », soit la proportion du terrain sur laquelle on peut construire. La Ville de Vancouver a modifié ses normes en la matière en août dernier pour protéger le cachet de certains de ses quartiers résidentiels. À titre d’exemple, la partie constructible sur un terrain de 22 000 pieds carrés est passée de 7700 pieds carrés à 6300, selon ce que rapportait le site de nouvelles North Shore News.

Unités d’habitation accessoires

Aussi connues sous le nom « mini-maisons de fond de cour », les unités d’habitation accessoires (UHA) sont des annexes résidentielles ou logements construits sur un lot déjà occupé par une maison unifamiliale. Populaires sur la côte ouest américaine et ailleurs au Canada, les UHA sont maintenant autorisées dans la municipalité de Sainte-Catherine, sur la Rive-Sud. Ce modèle comporte plusieurs avantages. Il peut apporter un supplément de revenus aux propriétaires, permettre à de jeunes ménages d’occuper un logement dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier et favoriser une densification « douce » sans défigurer les quartiers. « Ça ne fera pas exploser la densité, mais c’est un outil dont il ne faudrait pas se priver », estime Guillaume Lessard, chercheur postdoctoral à l’Université de Waterloo qui s’est intéressé au phénomène des minimaisons.

Les bâtiments à deux et à trois étages permis

C’est ce qu’a fait Minneapolis en 2018. À l’origine, la Ville souhaitait même autoriser des bâtiments de quatre étages, mais a reculé face aux critiques de la population. Cette mesure s’inscrivait dans un vaste plan pour réfléchir à l’avenir de la ville, la politique Minneapolis 2040. Ainsi, l’abolition du zonage unifamilial à grande échelle s’accompagnait d’une série d’autres mesures comme la hausse du nombre d’étages permis (au-delà de trois) à proximité des services de transport en commun, des exigences moins grandes pour le nombre de stationnements et des investissements supplémentaires en logement social.



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