Un immeuble de Québec augmente ses loyers avant des travaux

Des hausses de plus de 250$ par mois sont imposées par le nouveau propriétaire de la Tour Saint-Jean à Québec.
Photo: Francis Vachon Le Devoir Des hausses de plus de 250$ par mois sont imposées par le nouveau propriétaire de la Tour Saint-Jean à Québec.

La Tour Saint-Jean, un édifice de 12 étages qui se dresse au cœur de Québec, a récemment changé de main et les nouveaux maîtres du lieu nourrissent de grandes ambitions pour l’immeuble. La cure de jouvence s’accompagne toutefois d’une facture salée pour les locataires, qui se voient proposer des hausses de loyer dépassant parfois 250 $ par mois.

Piscine moderne, sauna flambant neuf, salle d’entraînement dernier cri, Internet haute vitesse fourni, terrasse sur le toit, réfection des aires communes : la Tour Saint-Jean et ses 164 appartements s’apprêtent à vivre un important chantier sous l’impulsion du nouveau propriétaire, la Société immobilière Bélanger, qui a fait l’acquisition des lieux en décembre dernier.

Les locataires, eux, se voient proposer d’importantes hausses de loyer en contrepartie des améliorations promises dans l’immeuble.

« Ça passait de 965 $ à 1195 $ par mois », soit 24 % d’augmentation, explique Claudette Allard, une résidente de l’édifice érigé dans le faubourg Saint-Jean-Baptiste. Selon les documents consultés par Le Devoir, le nouveau propriétaire offrait à la locataire de renouveler son bail pour une durée de 37 mois et lui consentait un rabais mensuel de 835 $ du 1er mars au 31 mai.

« Je me suis dit que 230 $ d’augmentation pendant trois ans, ça n’avait pas de bon sens. J’ai refusé », indique Mme Allard.

Photo: Francis Vachon Le Devoir Claudette Allard dans son appartement de la Tour Saint-Jean à Québec

Une semaine plus tard, l’administration revenait avec une nouvelle proposition : un renouvellement de bail de 12 mois et une hausse de loyer de 49 $. « J’ai accepté, mais je n’aurais pas dû, regrette Mme Allard. En temps normal, ça devrait être 20 ou 25 $ d’augmentation par mois. Au moins, je vais avoir la paix. »

Une autre locataire, Danielle Parent, a raconté au Devoir avoir elle aussi reçu un avis de renouvellement qui faisait passer son trois et demie de 1260 $ à près de 1500 $ jusqu’en 2024.

« Il m’a proposé de payer mon déménagement et de m’offrir l’équivalent de quatre mois de loyer si je partais, explique cette nouvelle retraitée. J’ai refusé de partir et j’ai refusé la hausse. Je ne vois pas pourquoi je paierais pour des dépenses qu’il n’a pas encore engagées. »

Elle et la nouvelle administration ont finalement convenu d’une hausse de 35 $ par mois pour un bail de 12 mois. Les gestionnaires, dit Mme Parent, l’ont toutefois avertie que l’année prochaine, la hausse serait substantielle puisque les travaux de rénovation seront terminés et qu’ils auront les factures en main.

Photo: Francis Vachon Le Devoir Danielle Parent dans son appartement de la Tour Saint-Jean à Québec

Propriétaire de la tabagie Saint-Jean et locataire de la tour du même nom, Shengying Zhou a elle aussi reçu un avis de renouvellement prévoyant une hausse de 270 $ par mois. L’augmentation, précise-t-elle, serait de 90 $ par mois pendant la durée des travaux, puis passerait à 270 $ par mois une fois le chantier terminé. Elle entend, elle aussi, la refuser.

Le droit de refuser

 

Le nouveau propriétaire de la Tour Saint-Jean, François Bélanger, est à la tête de la Société immobilière Bélanger, qui revendique plus de 3000 logements, principalement situés dans la capitale et à Montréal. Il a refusé de commenter l’affaire.

La loi québécoise autorise un propriétaire comme M. Bélanger à demander des hausses de cet ordre. Cependant, la législation permet aussi aux locataires de les refuser sans subir de préjudices.

« Un locataire ne peut pas se faire expulser parce qu’il refuse une augmentation, rappelle Me Chantale Bouchard, avocate spécialisée en litige immobilier. Dès qu’il y a des ajouts de services ou des modifications apportées à un bail en cours, les locataires sont libres de s’y opposer. »

Les propriétaires doivent alors s’entendre à l’amiable avec les résidents ou porter la cause devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Les propriétaires qui empruntent cette deuxième voie doivent présenter au tribunal les pièces justificatives de tous les frais qui légitiment, selon eux, la hausse demandée.

« C’est tellement encadré que les causes ne sont même pas entendues par un juge, mais par un greffier, souligne Me Bouchard. Il n’y a aucune marge de manœuvre subjective dans la fixation d’un loyer. »

Un locataire ne peut pas se faire expulser parce qu’il refuse une augmentation. Dès qu’il y a des ajouts de services ou des modifications apportées à un bail en cours, les locataires sont libres de s’y opposer.  

 

Le Bureau d’animation et d’information logement du Québec métropolitain (BAIL) émet des critiques quant aux façons de faire de la Société immobilière Bélanger.

« Il met beaucoup en avant les améliorations à venir pour demander une hausse importante, déplore sa coordonnatrice, Nicole Dionne. Comment les locataires peuvent-ils évaluer la valeur des travaux quand ceux-ci ne sont pas encore réalisés ? Si le propriétaire se contente de mettre des chaises autour de la piscine, les locataires ne sont pas plus avancés. »

Un propriétaire ne peut pas non plus légitimer une hausse sur la foi d’un chantier inachevé. « Les augmentations sont toujours justifiées par des travaux antérieurs, c’est-à-dire déjà réalisés », précise Me Bouchard.

Le TAL évalue qu’en 2022, les propriétaires peuvent imposer aux locataires 2 % des dépenses consacrées à des améliorations réalisées dans les aires communes. Le montant doit ensuite être divisé par le nombre de logements situé dans l’immeuble.

D’après le calcul du Devoir, dans une tour de 164 appartements, un propriétaire devrait injecter 1,64 million de dollars en rénovations pour justifier une hausse mensuelle moyenne de 200 $ par logement en vertu de la grille du TAL. Le propriétaire peut aussi inclure la hausse d’autres coûts, comme les taxes, les assurances, les frais d’entretien et de gestion, pour augmenter les loyers.

Droits méconnus

 

Le Devoir a aussi parlé à un locataire de la Tour Saint-Jean qui a accepté de plein gré une hausse de 150 $ par mois. « Je trouvais que 150 $, c’était justifié en raison de toutes les améliorations promises », a-t-il indiqué. Habitué aux tarifs montréalais, ce locataire considère que son loyer est une aubaine pour habiter au centre-ville de Québec.

Pour d’autres, comme Linda Perron, l’offre soumise n’a toutefois « pas de bon sens ».

« Je vis avec ma coloc dans un quatre et demie et c’est 1185 $ par mois présentement, affirme Mme Perron. La hausse prévue est de 210 $. Je pense que c’est inacceptable. »

La nouvelle administration leur proposait un bail de 36 mois assorti d’un remboursement de 2100 $. Nicole Dionne, du BAIL, a fait le calcul : dans ces conditions, la hausse effective, par mois, se chiffre à 150 $ au terme des trois ans.

« C’est comme s’il faisait tout pour mêler les locataires , déplore la coordonnatrice du BAIL. Il y a moins de 1 % des loyers qui sont fixés par le TAL chaque année au Québec. Ça montre à quel point les locataires ne connaissent pas leurs droits. »

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