La pénurie de logements locatifs et résidentiels n’est pas en voie de se résorber cette année dans la grande région de Montréal, tranchent sans ambages les différents experts consultés par Le Devoir. Cette rareté, qui se manifeste dans des municipalités de plus en plus éloignées de la métropole, affecte d’ailleurs particulièrement les ménages à faible revenu.

Au début de la pandémie, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) entrevoyait une baisse importante de la valeur des propriétés en raison des répercussions économiques des mesures de confinement alors mises en place. C’est plutôt l’effet inverse qui s’est produit. Ainsi, en 2020 comme en 2021, la valeur des propriétés a augmenté à un rythme record, la demande des acheteurs étant stimulée par le recours accru au télétravail et à l’augmentation du pouvoir d’achat de nombreux consommateurs, qui ont réduit pendant des mois leurs dépenses attribuées entre autres à des voyages ou à des sorties culturelles, pandémie oblige. Les faibles taux d’intérêt ont aussi facilité les transactions immobilières.

« Les gens veulent acheter ; il y a comme une frénésie là-dessus », confirme l’investisseur immobilier Jean-François Tremblay.

L’engouement des acheteurs est en fait devenu si important qu’il faudrait tripler le nombre de logements disponibles pour la revente afin que le marché, qui « favorise fortement les vendeurs », redevienne « équilibré » dans la grande région de Montréal, illustre au Devoir l’économiste Francis Cortellino, de la SCHL. « Le saut à faire est énorme », ajoute-t-il.

Des hausses des prix de l’ordre de 15 à 20 % en un an ont ainsi été notées dans plusieurs régions de la province l’an passé, en raison de cette rareté de l’offre, qui perdurera vraisemblablement en 2022. Anticipant une légère baisse de la demande, la firme Royal LePage entrevoyait à la mi-décembre une hausse de 8 % de la valeur des propriétés dans la région de Montréal en 2022. La montée du variant Omicron, qui a entraîné le retour de la fermeture de différents lieux culturels, des bars et des salles à manger des restaurants, pourrait toutefois avoir pour effet de faire « augmenter la demande » sur le marché immobilier, comme on l’a vu après le confinement de mars 2020, entrevoit le directeur général de Royal LePage, Georges Gaucher.

La pandémie, qui s’étire, pourrait par ailleurs continuer d’exacerber la demande des acheteurs montréalais dans des villes de plus en plus éloignées de la métropole, comme Saint-Jean-sur-Richelieu et Joliette, ajoute M. Gaucher. « Il y a eu et il y a encore un mouvement de la ville à la banlieue, et de la banlieue vers les marchés de villégiature », confirme-t-il.

« Si on parle de la troisième couronne de banlieue et même à l’extérieur de la grande région de Montréal, on est dans une situation où il y a un certain engouement pour le marché locatif et résidentiel », note également le directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec, Paul Cardinal.

Ce dernier estime d’ailleurs qu’entre 40 000 et 60 000 logements devraient être construits dans la province pour combler la demande actuelle. Or, en raison de la flambée de la valeur des propriétés et des coûts de construction, M. Cardinal anticipe plutôt un ralentissement des mises en chantier cette année. La pénurie n’est donc pas en voie de s’estomper.

Une crise des logements abordables

 

Le marché locatif est pour sa part aux prises avec une pénurie de logements locatifs abordables. Un rapport de la Communauté métropolitaine de Montréal publié l’an dernier montre que l’offre de logements à Montréal et dans sa banlieue chute radicalement quand il est question d’appartements abordables disponibles pour la location. Sur l’île de Montréal, par exemple, le taux d’inoccupation des logements familiaux de trois chambres et plus s’élevait à 3,6 % à la fin de 2020, mais ce pourcentage chute « à moins de 1 % » en ce qui a trait aux logements dont le loyer mensuel s’élève à moins de 925 $.

« Ce qui est clair, c’est que la pénurie de logements, elle révèle un problème encore plus fondamental, qui est une crise de l’abordabilité des logements », confirme le professeur à l’École de travail social de l’UQAM et spécialiste en matière de logement Louis Gaudreau.

La hausse des coûts de construction vient d’ailleurs exacerber ce phénomène. « Ça vient de coûter 15 % plus cher de les construire [les logements], donc on se dirige vers des loyers plus élevés pour rentabiliser ces nouveaux immeubles [locatifs] », relate Paul Cardinal.

Le document de la CMM évoque par ailleurs un écart moyen de 36 % — ou de 320 $ — entre le loyer moyen des logements occupés et celui des appartements vacants et prêts à accueillir de nouveaux locataires.

« Ce qu’on voit, c’est qu’avec la pénurie de logements abordables, on voit un nombre de plus en plus important de ménages locataires mal pris, malgré la disponibilité d’appartements », évoque également la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain, Véronique Laflamme. En raison des loyers qui montent rapidement et des évictions effectuées pour des raisons spéculatives, de plus en plus de locataires se retrouvent à la rue le 1^er juillet, à Montréal, mais aussi dans plusieurs autres villes de la province, évoque-t-elle.

Dans ce contexte, M^me Laflamme presse Québec de consacrer plus de fonds à la construction de logements sociaux, notamment pour faciliter l’application du Règlement pour une métropole mixte à Montréal, comme le réclame la mairesse Valérie Plante. Le gouvernement Legault pourrait d’autre part accorder des fonds aux municipalités qui souhaitent acquérir des terrains pour y construire des logements sociaux, note pour sa part Louis Gaudreau.

L’investisseur Jean-François Tremblay estime quant à lui que les modalités des programmes fédéraux voués au financement de logements abordables neufs doivent être assouplies. Car, actuellement, « la majorité des propriétaires se découragent » en cours de route, évoque-t-il. Et les logements abordables sont finalement peu nombreux à voir le jour.