Des inquiétudes pour l’inclusion de logements abordables et familiaux

Un article du règlement de concordance rédigé par l’arrondissement prévoit de limiter à un maximum de 750 m2 la superficie permise du plancher pour les immeubles de grande hauteur, dont la taille a d’ailleurs été limitée à un maximum de 65 mètres dans ce secteur.
Photo: Darryl Dyck La presse canadienne Un article du règlement de concordance rédigé par l’arrondissement prévoit de limiter à un maximum de 750 m2 la superficie permise du plancher pour les immeubles de grande hauteur, dont la taille a d’ailleurs été limitée à un maximum de 65 mètres dans ce secteur.

Une contrainte réglementaire imposée par la Ville de Montréal en prévision du développement du secteur des Faubourgs, à l’est du centre-ville, est vivement dénoncée par plusieurs développeurs immobiliers et architectes qui craignent que celle-ci nuise à l’inclusion de logements abordables et familiaux dans les projets immobiliers qui y verront le jour, a constaté Le Devoir.

À la suite d’une série de consultations publiques dans les dernières années sur ce secteur, la Ville a adopté cet été son Programme particulier d’urbanisme (PPU) concernant le secteur des Faubourgs, un immense site qui regroupe notamment l’ancienne usine de Molson-Coors, la tour de Radio-Canada et les abords du pont Jacques-Cartier, où le Groupe Prével souhaite réaliser un projet immobilier. L’arrondissement de Ville-Marie a par ailleurs mené à la fin août à une consultation publique dans le but d’adapter ce PPU à son règlement d’urbanisme en prévision du développement de ce site, qui devrait accueillir des milliers de logements dans les prochaines années.

Or, un article du règlement de concordance rédigé par l’arrondissement a soulevé de nombreuses inquiétudes lors de cette consultation publique,a constaté Le Devoir en consultant plusieurs des mémoires déposés pour l’occasion. Celui-ci prévoit de limiter à un maximum de 750 m2 la superficie permise du plancher pour la partie en sur-hauteur des immeubles, dont la taille a d’ailleurs été limitée à un maximum de 65 mètres dans ce secteur.

« En limitant la superficie [du plancher], ça permet d’avoir des bâtiments plus effilés, plus minces dans le cadre bâti », tout en laissant plus de place pour la création d’espaces verts aux alentours, explique au Devoir la responsable de l’urbanisme au comité exécutif, Sophie Mauzerolle.

Cette contrainte réglementaire vient toutefois limiter le nombre de logements pouvant être construits sur chaque étage dans ces bâtiments. Selon plusieurs développeurs immobiliers et architectes qui ont pris part à cette consultation publique, cette situation risque de faire gonfler les coûts de construction des unités dans ces immeubles, ce qui se répercutera dans le prix de vente ou de location de celles-ci. « C’est inévitable », lâche l’architecte Maxime-Alexis Frappier, de la firme ACDF Architecture.

« Si ça coûte plus cher, ce ne sont pas les investisseurs qui vont prendre moins de retours sur l’investissement, ce sont les acheteurs qui vont l’assumer », insiste M. Frappier, qui estime que la superficie permise du plancher des immeubles qui seront construits dans ce secteur devrait être environ 35 % plus grande que celle actuellement prévue pour éviter une telle situation.

Les unités abordables, qui devront être mises en vente ou louées à 90 % de sa valeur marchande en vertu du nouveau Règlement pour une métropole mixte, risquent alors de ne pas être abordables, dans les faits, en raison du surcoût engendré par ce contrôle des superficies dans le secteur des Faubourgs, prévient ainsi le président-directeur général de l’Institut de développement urbain (IDU), Jean-Marc Fournier.

« Ça ne veut rien dire abordable à 90 % du prix de vente quand ton règlement fait augmenter les prix […] Ce n’est plus vendable », lâche-t-il.

Qui paiera la note ?

Le développeur immobilier Interloge, une entreprise à but non lucratif qui se spécialise dans le développement de logements sociaux et abordables dans la grande région de Montréal, se questionne d’ailleurs dans un mémoire déposé le 23 août à savoir si le soutien financier de Québec pour ce type de logements sera suffisant pour « absorber » la hausse des coûts de construction que le règlement de concordance de l’arrondissement de Ville-Marie risque d’entraîner. Autrement, le secteur des Faubourgs risque de se développer « sans logements abordables parce que des projets susceptibles de s’y développer ne seraient pas viables économiquement parlant », appréhende l’entreprise.

Ron Rayside, qui est architecte chez Rayside Labossière, a aussi contacté l’arrondissement de Ville-Marie pour lui faire part de ses craintes quant au fait que l’ajout d’une limite aux superficies brutes des étages dans le secteur des Faubourgs « pose la question des coûts additionnels des logements abordables et sociaux ». Or, il n’y a aucune garantie que le gouvernement du Québec, qui finance en partie la construction de tels logements, « aura la capacité de compenser » ces dépenses supplémentaires, évoque-t-il au bout du fil.

L’impact de cette contrainte réglementaire se fera particulièrement sentir sur la construction de logements familiaux, qui sera limitée de facto par la superficie limitée des planchers, souligne M. Rayside. C’est pourtant de ce type de logements de trois chambres et plus dont le quartier Centre-Sud a le plus besoin en ce moment, souligne l’architecte.

« Les logements familiaux, on oublie ça [dans le secteur des Faubourgs], à moins que ce soit de luxueux penthouses », lance également l’architecte Maxime-Alexis Frappier.

Des dérogations possibles, assure la Ville

Les limites imposées à cette superficie du plancher des bâtiments du secteur des Faubourgs avaient d’ailleurs soulevé des inquiétudes similaires de la part de l’Office de consultation publique de Montréal. Dans un mémoire rendu public en mars dernier, l’organisme disait craindre que celles-ci « constituent un obstacle majeur à l’intégration des unités de logement social ou abordable » dans ce secteur. L’OCPM a ainsi proposé de revoir ces superficies limites à la hausse, ce que la Ville n’a pas fait.

L’élue de Projet Montréal Sophie Mauzerolle se veut toutefois rassurante. « Il n’y a rien dans cette réglementation-là qui va venir empêcher la construction de logements sociaux et abordables », insiste-t-elle. Ainsi, les promoteurs qui sont en mesure de démontrer « qu’une superficie de plancher plus grande est pertinente pour certaines raisons » pourront effectuer une demande de dérogation à la Ville.

Ces démarches risquent toutefois de retarder de plusieurs mois des projets immobiliers en plus d’impliquer des frais pour les promoteurs concernés. « Ce n’est pas viable », tranche l’architecte Maxime-Alexis Frappier.

Une adoption en troisième lecture du règlement de concordance de l’arrondissement de Ville-Marie est prévue plus tard ce mois-ci.

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