L’arbitrage privé pour régler les litiges en matière de logement?

Les locataires ainsi que les propriétaires doivent accepter l’arbitrage privé pour y avoir recours.
Photo: Anatoli Igolkin Getty Images Les locataires ainsi que les propriétaires doivent accepter l’arbitrage privé pour y avoir recours.

Le recours à l’arbitrage pourrait-il représenter une solution de rechange aux procédures parfois longues devant le Tribunal administratif du logement pour régler les litiges entre propriétaires et locataires ? C’est ce que croit le juriste Me Alexandre Michaud, qui propose une « privatisation » de ce processus afin d’offrir une option plus rapide aux parties. L’idée est accueillie avec tiédeur par les associations de propriétaires et de locataires.

Me Michaud, fondateur du cabinet Arbitrage Montréal, a déposé vendredi en Cour supérieure une demande d’homologation d’une sentence arbitrale qu’il a récemment rendue à titre d’arbitre. Il s’agissait d’un litige entre un propriétaire et une locataire concernant un différend sur le paiement du loyer. Il estime que si la Cour supérieure consent à homologuer sa décision, cela permettra de mettre un terme à la compétence exclusive que détient le Tribunal administratif du logement (TAL) en cette matière.

« C’est beaucoup plus rapide », fait valoir Me Michaud. Il indique que le litige lui a été soumis le 11 août et que l’audience a eu lieu huit jours plus tard, soit le 19 août. Dès le 23 août, la décision était rendue, alors que le traitement des dossiers soumis au TAL peut nécessiter des mois d’attente.

Les deux parties doivent accepter l’arbitrage pour y avoir recours et, contrairement aux décisions des tribunaux, les sentences arbitrales sont confidentielles, ce qui signifie que la réputation d’un locataire ne sera pas ternie par un litige avec son propriétaire, fait valoir Me Michaud. Et les audiences sont moins expéditives que celles du TAL. « En arbitrage, les gens peuvent s’exprimer pleinement et ont le sentiment d’être entendus », soutient-il.

Les coûts sont cependant plus élevés, soit quelques centaines de dollars pour un dossier simple et des milliers pour un dossier plus complexe. Les règles d’Arbitrage Montréal prévoient que la partie qui perd sa cause doit assumer les coûts d’arbitrage.

Scepticisme

Président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ), Martin Messier n’est pas convaincu de la pertinence de l’arbitrage dans les litiges en matière de logement. Le consentement requis des deux parties pour cette procédure et pour le choix de l’arbitre lui paraît particulièrement problématique. « Dans la plupart des litiges auxquels je suis exposé, les deux parties ne s’entendent vraiment pas. Alors, ils ne s’entendront pas non plus sur le choix de l’arbitre et sur son coût, dit-il. Mais en même temps, c’est nouveau. Il ne faut pas se fermer. Il y a peut-être certains cas où ça pourrait favoriser la résolution plus rapide d’un litige. »

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) est pour sa part opposé à l’arbitrage. Son porte-parole, Maxime Roy-Allard, estime que cette procédure peut défavoriser les locataires, qui n’ont pas le gros bout du bâton. Le TAL offre déjà la conciliation et a facilité son accès dans les dernières années, signale-t-il. « Mais les dossiers en arbitrage et en conciliation demeurent un danger parce que les décisions ne sont pas publiques. Or, le droit fonctionne et évolue avec la jurisprudence. Ça risque d’appauvrir l’évolution du droit », avance-t-il.

Selon lui, il vaudrait mieux miser sur une amélioration de l’efficacité du TAL plutôt que d’opter pour l’arbitrage. À cet égard, le TAL souligne avoir réduit de 20 % les délais moyens d’attente, qui sont passés de 4,5 à 3,6 mois en 2019-2020 à la suite de la décision de Québec d’augmenter ses budgets de 23,8 millions. Neuf régisseurs supplémentaires ont été embauchés.

Avocat spécialisé en droit du logement, Me Daniel Crespo émet aussi de sérieuses réserves à l’égard de l’arbitrage. « Privatiser le droit du logement m’apparaît une avenue un peu dangereuse. » La création du TAL émane de la reconnaissance par l’État de l’asymétrie des forces en présence, rappelle-t-il. Or, l’arbitrage les met à égalité alors que les locataires n’ont pas les mêmes moyens que les propriétaires. « Je ne suis pas persuadé que ça serve les intérêts de la justice. »

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