Résoudre la crise du logement

L’accès au logement est de plus en plus difficile, de plus en plus coûteux. À plus forte raison pour les plus vulnérables, souligne Boris Cournède, l’un des auteurs du rapport de l’Organisation de coopération et de développement économiques.
Photo: Valérian Mazataud Le Devoir L’accès au logement est de plus en plus difficile, de plus en plus coûteux. À plus forte raison pour les plus vulnérables, souligne Boris Cournède, l’un des auteurs du rapport de l’Organisation de coopération et de développement économiques.

Les prix des loyers augmentent de façon préoccupante dans les grands centres urbains, au Québec de même que partout sur la planète. Aucun pays n’a pour l’instant trouvé de solution miracle. Néanmoins, des mesures mises en place par certains gouvernements dans les dernières années méritent de servir d’exemple, selon l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Tour d’horizon.

Dans la majorité des 38 pays membres de l’OCDE, le prix des logements a augmenté plus rapidement que l’inflation et que les revenus des ménages, indique le rapport « Pierre par pierre : bâtir de meilleures politiques du logement », publié le 31 mai.

« L’accès au logement est de plus en plus difficile, de plus en plus coûteux. C’est vrai pour l’ensemble de la population et encore plus pour les plus vulnérables, souligne l’économiste senior Boris Cournède, l’un des auteurs du rapport. Pourtant, c’est un souci qu’on ne devrait pas avoir dans les pays avancés, où le capital est abondant et où la technologie de construction des logements est maîtrisée. »

L’OCDE a décidé de s’attaquer au problème et a diffusé la semaine dernière une boîte à outils en matière de logement. Elle met en avant des approches gagnantes, recensées en analysant les politiques des pays membres lors des trente dernières années. Parmi celles qui sont recommandées : assouplir l’encadrement des loyers.

Encadrer ou libérer les loyers ?

Pour freiner la flambée des prix, plusieurs villes sont tentées de faire l’inverse, c’est-à-dire de limiter les hausses permises aux propriétaires, ou même de les geler, comme Berlin. L’administration de la capitale allemande avait décidé de les geler pour cinq ans à partir de février 2020, au grand bonheur des locataires. On ne saura sans doute pas ce que cette mesure aurait donné comme résultat, puisque la cour constitutionnelle l’a invalidée en avril dernier.

L’OCDE met toutefois en garde contre ce genre de solution. « Lorsqu’on encadre les loyers, on protège à court terme les personnes en place. Mais ça décourage l’investissement dans la construction et la mise à disposition locative. On se retrouve avec plus de rareté, et ça se traduit à terme par des prix du logement plus élevés », explique M. Cournède.

Lorsqu’on encadre les loyers, on protège à court terme les personnes en place. Mais ça décourage l’investissement dans la construction et la mise à disposition locative. On se retrouve avec plus de rareté, et ça se traduit à terme par des prix du logement plus élevés.

L’exemple à suivre serait plutôt celui de la Finlande, selon l’économiste. Dans les années 1990, le pays nordique aux prises avec une crise économique a graduellement déréglementé les loyers. En gros, aucune limite n’est fixée par la loi, ni pour le loyer initial ni pour les hausses subséquentes. « La réforme a vraiment mené à une hausse de l’offre de logements et à un marché locatif qui fonctionne bien, particulièrement dans les plus grandes villes », a constaté Essi Eerola, directrice de la recherche à l’Institut de recherche économique VATT, en Finlande. Leur voisin scandinave, la Suède, est présentement engagé dans un intense débat politique sur la possibilité d’abandonner aussi leur système de contrôle des loyers.

Des champions du logement social

En contrepartie, Helsinki a investi dans la construction de logement social, si bien qu’environ la moitié des logements en location dans la capitale finlandaise se trouvent dans cette catégorie. Les loyers de ces logements, dont beaucoup sont la propriété de la Ville, sont, eux, contrôlés. Et ils sont beaucoup moins chers que ceux laissés au libre marché. En 2013, il y avait une différence moyenne de 6 euros par mètre carré, soit près du quart du loyer moyen sur le marché privé, qui était de 20 euros par mètre carré, selon une étude de Mme Eerola. Malgré cette abondance, des milliers de personnes chaque année tentent sans succès d’obtenir un logement social.

Notons aussi que la Finlande se situe au deuxième rang des pays de l’OCDE en ce qui a trait aux allocations directes aux ménages à faible revenu afin qu’ils puissent se loger sur le marché privé.

Le logement social est d’ailleurs l’une des mesures les plus encouragées par l’OCDE. Outre la Finlande, la ville de Vienne, en Autriche, est considérée comme un modèle, sans toutefois être parfaite. « Le système autrichien fonctionne bien. D’un côté, il y a les logements produits par les pouvoirs publics et, de l’autre, il y a un vaste secteur semi-social avec des entreprises à but non lucratif qui réinvestissent systématiquement tous les profits dans la construction de nouveaux logements », explique M. Cournède. Ainsi, environ 60 % des résidents de la ville habitent dans l’un ou l’autre de ces logements sociaux.

« Vienne a commencé à construire son parc de logements sociaux au début du XXe siècle, avant les guerres mondiales, souligne toutefois Steve Pomeroy, consultant en politiques de logement et chercheur à l’Université Carleton à Ottawa. C’est une bellehistoire. Mais atteindre la mêmetaille aux coûts d’aujourd’hui, c’est impossible. »

Simplifier la tâche des promoteurs

Une autre stratégie préconisée par l’OCDE est d’alléger, dans la mesure du raisonnable, les obstacles réglementaires qui compliquent la vie aux promoteurs immobiliers. Il faudrait notamment de la flexibilité en ce qui a trait aux changements de zonage et à la densité des constructions.

François Des Rosiers, professeur au Département de finance, assurance et immobilier de l’Université Laval, abonde dans ce sens. « Quand la réglementation d’urbanisme et d’aménagement du territoire est trop lourde, l’offre ne s’adapte pas à la demande », souligne-t-il.

Selon M. Cournède, ce sont les métropoles, plutôt que les gouvernements hyperlocaux, qui sont les mieux placées pour établir des politiques en ce sens. « Le besoin de logement existe à l’échelle de l’ensemble d’une ville. Lorsque le pouvoir d’accorder des permis de bâtir est très décentralisé, les habitants des zones concernées peuvent plus efficacement s’organiser pour faire obstacle à la construction de nouveaux logements », constate-t-il.

Or, au Québec comme dans la majorité des villes canadiennes, ces pouvoirs sont justement très décentralisés. C’est aussi le cas dans la majorité des pays, estime M. Cournède, car aucun d’entre eux n’est réellement un modèle en la matière en ce moment.

Le rapport de l’OCDE mentionne toutefois quelques initiatives intéressantes visant à encourager la construction de logements, comme celle d’Israël. « La création d’une structure baptisée Housing Headquarters, qui supervise et réunit toutes les autorités compétentes en matière de logement, a permis de fluidifier la coopération et la coordination entre organismes publics. Elle a grandement contribué à raccourcir la durée moyenne des procédures d’urbanisme et de construction », est-il écrit dans le rapport.

Selon M. Des Rosiers, plusieurs propositions de l’OCDE touchent à des problématiques que vivent les régions urbaines du Canada. Il souligne que le document met aussi en avant des mesures fiscales. « Il n’y a pas de solution unique. C’est une combinaison de solutions qui touchent à la fois l’offre et la demande, et qui doivent être adaptées au contexte local et régional », dit-il.

Il reste à voir si les gouvernements donneront de l’attention et du crédit à l’expérience de leurs confrères d’ailleurs sur la planète, ainsi qu’à l’organisme de coopération internationale.

 



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