Surchauffe immobilière: il faut construire davantage, plaide la SCHL

La hausse des prix sur le marché immobilier pourrait complexifier l’atteinte de la cible de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) de permettre d’ici 10 ans à tous les Canadiens d’avoir accès à un logement qu’ils ont les moyens de se payer.

La SCHL s’attendait à ce que le prix des habitations chute en raison de la pandémie, qui a fait bondir le taux de chômage dès le printemps 2020 en plus de diminuer le produit intérieur brut du pays. C’est plutôt l’inverse qui s’est produit, en raison notamment de la baisse des taux hypothécaires, mais aussi des programmes d’aide gouvernementaux — qui ont réduit le taux d’endettement des Canadiens, du moins à court terme.

Plusieurs citoyens ont aussi ressenti « la crainte de rater une occasion » dans un marché immobilier en pleine ébullition, ce qui les a incités à s’acheter une propriété.

« La pandémie n’a pas frappé de façon égale les ménages. Ce qui fait en sorte que certains ménages ont eu le désir de s’acheter une maison, souvent en périphérie des grands centres ou même dans une zone rurale. On parle de plus grandes maisons, plus dispendieuses, donc ç’a eu un impact sur les prix des habitations », a souligné mardi l’économiste en chef adjoint de la SCHL, Patrick Perrier, en conférence de presse.

Ainsi, « les prix des habitations ont monté en flèche en 2020 » à travers le pays, note l’organisme fédéral dans son volumineux rapport annuel. Cette hausse s’est élevée à 13% sur le marché de la revente pour atteindre un prix moyen « record » des propriétés de 567 618$ dans un contexte de forte croissance des ventes.

Déséquilibre

 

C’est donc dire que la valeur moyenne des logements augmente actuellement beaucoup plus vite que la capacité financière des Canadiens, notamment ceux qui occupent des emplois à faibles revenus. Une situation qui pourrait complexifier l’atteinte d’une cible phare de la SCHL, qui prévoit que tous les Canadiens pourront « se payer un logement qui répond à [leurs] besoins » d’ici 2030. Pour atteindre cet objectif, l’organisme mise notamment sur la construction de milliers de logements abordables dans les prochaines années un peu partout au Canada.

« Certainement que la surenchère et les prix qui montent pour les propriétaires occupants font en sorte que notre but sera plus difficile [à atteindre] », a reconnu le premier vice-président aux politiques et à l’innovation à la SCHL, Michel Tremblay.

Le Canada est d’ailleurs l’un des pays où la situation en matière d’abordabilité des logements « s’est le plus dégradée dans le monde » dans les dernières années, soulève le professeur à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal Jean-Philippe Meloche.

« De renverser cette tendance, ça m’apparaît énorme », ajoute-t-il en entrevue au Devoir. L’expert appréhende ainsi une « réduction de la qualité de vie » des Canadiens, qui devront faire des choix difficiles pour compenser la hausse prochaine du prix de leur loyer ou de leur hypothèque.

Construire davantage

 

Pour faire face à cette surenchère des prix des logements, qui affecte aussi le marché locatif, la SCHL presse l’industrie de la construction et les promoteurs immobiliers de répondre à la demande.

« Pour ce qui est du moyen terme, on aimerait beaucoup que l’offre réagisse plus rapidement à ces hausses de prix, ces pressions de la demande. On pense que c’est quelque chose qui pourrait avoir plus d’impacts pour modérer les pressions sur les prix », a souligné M. Perrier.

Un constat que partage le directeur du service économique à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), Paul Cardinal. « Il manque de logements actuellement, que ce soit sur le marché de la revente et le marché locatif », confirme-t-il.

Ce dernier assure toutefois que les promoteurs immobiliers mettent actuellement les bouchées doubles pour répondre à la demande. Le nombre de mises en chantier d’habitations a d’ailleurs crû de 54% au premier trimestre de 2021, par rapport à la même période l’an dernier, fracassant ainsi des records datant de plusieurs années. Cette hausse se fait d’ailleurs sentir tant sur le marché résidentiel que locatif, indique M. Cardinal.

« Les promoteurs vont vouloir construire. C’est sûr que si la demande est là, ils vont y répondre », insiste M. Cardinal, qui estime ainsi que « les pressions sur les prix vont finir par diminuer ».

« On ne peut pas maintenir un rythme comme ça sur le marché existant. Ça m’apparaît éventuellement insoutenable », croit M. Cardinal. La SCHL entrevoit d’ailleurs « une baisse des prix et de l’activité plus tard en 2021 et en 2022 », au terme de la pandémie.

L’arrivée de logements neufs provenant du secteur privé ne sera toutefois pas suffisante pour répondre aux besoins de tous les Canadiens, soulève la porte-parole du Front d’action populaire en réaménagement urbain, Véronique Laflamme. Cette dernière déplore que le gouvernement fédéral n’en fasse pas assez, selon elle, pour augmenter l’offre de logement social au pays.

« Le fédéral peut faire une différence, mais avec sa stratégie actuelle, on a l’impression qu’on se perd dans des initiatives qui n’ont pas d’impacts structurants », affirme-t-elle.

L’organisme appréhende d’ailleurs une période des déménagements particulièrement difficile au Québec cette année, à moins de deux mois du 1er juillet.