Des coops de propriétaires, un nouveau modèle vendeur

Marie-Josée Martel, une ingénieure forestière dans la jeune cinquantaine, a acheté une des maisons qui seront construites prochainement. Elle dit avoir été attirée par l’aspect communautaire du projet.
Photo: Marie-France Coallier Le Devoir Marie-Josée Martel, une ingénieure forestière dans la jeune cinquantaine, a acheté une des maisons qui seront construites prochainement. Elle dit avoir été attirée par l’aspect communautaire du projet.

Il est désormais possible au Québec de vivre en coopérative tout en étant propriétaire. Développé en Estrie, ce nouveau modèle sera notamment testé sous peu dans un quartier de minimaisons à Sherbrooke.

L’instigateur du projet, Richard Painchaud, préfère parler de petites maisons plutôt que de minimaisons. On n’a quand même pas affaire au village des Schtroumpfs ici, mais à des espaces de 65 m2 (700 pi2). Situé dans l’est de la ville, le Petit Quartier de 73 résidences doit commencer à pousser en avril.

Au-delà du format inusité de ses maisons, le quartier se distingue en ce qu’il donne accès à la propriété à des gens pour qui ce serait impossible autrement, explique M. Painchaud. « Au moins la moitié de nos membres ne pourraient pas acheter ailleurs. »

Je n’achète pas une maison, mais un milieu de vie, une communauté, un village

 

Marie-Josée Martel a été attirée par l’aspect communautaire du projet. « Je n’achète pas une maison, mais un milieu de vie, une communauté, un village », résume cette ingénieure forestière dans la jeune cinquantaine.

Dans ce quartier voisin de grands espaces verts, les maisons sont près les unes des autres. Un bâtiment commun est consacré aux activités collectives et à l’entreposage de biens partagés — de la tondeuse aux outils, en passant par le four à raclette.

« Quand on a besoin d’aide, on peut frapper à la porte du voisin sans problème, poursuit Mme Martel. On n’est même pas encore sur le site et, déjà, par le groupe de futurs résidents, j’ai rencontré beaucoup de gens et j’ai créé des amitiés. »

À l’abri de la spéculation

Le modèle fait beaucoup penser au quartier Cohabitat à Québec et à son récent équivalent montréalais pour ce qui est du mode de vie coopératif et du partage des ressources. Or, la différence majeure avec le Petit Quartier, c’est le prix.

Lorsque des résidents partent, les propriétés de Cohabitat se revendent au prix du marché, ce qui ne sera pas le cas de celles du Petit Quartier de Sherbrooke. Le modèle de base avec mezzanine devrait se vendre environ 150 000 $, mais sa valeur de revente sera régulée pour rester à 25 % en dessous des prix du marché.

« L’objectif d’une coop de propriétaires, c’est qu’elle soit accessible au premier, au deuxième, au troisième et au quatrième acheteur », précise M. Painchaud. D’emblée, seuls les membres de la coopérative peuvent racheter la maison.

« C’est nouveau. On est les tout premiers incorporés comme ça au Canada », signale Richard Painchaud. Le modèle a été développé par la Fédération des coopératives d’habitation de l’Estrie avec le concert d’un notaire à la retraite, explique son directeur général, Guillaume Brien. Leur inspiration : les fiducies foncières communautaires qui se sont développées à Burlington, au Vermont.

Photo: Marie-France Coallier Le Devoir Chacune des petites maisons du Petit Quartier fera 65 m2 (700 pi2), et elles seront rapprochées les unes des autres. Le modèle de base avec mezzanine devrait se vendre environ 150 000$.

La formule légale a déjà été testée ailleurs à Sherbrooke ainsi qu’à Waterville. Mais contrairement au quartier de petites maisons sur le point de voir le jour, les bâtiments de ces deux projets sont d’apparence plus traditionnelle.

À Sherbrooke, la coopérative de propriétaires Havre des Pins est déjà construite et habitée. Elle consiste en un bâtiment de quatre étages et vingt-quatre logements, et quatre autres immeubles doivent suivre. Du côté de Waterville, le projet baptisé « Coop des prés » prend la forme de quatre quadruplex qui réunissent surtout des familles. Selon Guillaume Brien, les deux projets sont d’ores et déjà des succès.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et des institutions financières comme Desjardins sont en train d’évaluer les expériences menées en Estrie pour voir si elles en appuieront d’autres, mais M. Brien est confiant. Si tout va bien, dit-il, ce type de produit pourrait être offert partout au Québec.

Difficile à croire quand on songe à la rareté des terrains en ville et à la hausse vertigineuse du prix des maisons. Justement, les coopératives de propriétaires ne peuvent pas se faire partout, concède-t-il.

Réticences

À Sherbrooke, par exemple, le Petit Quartier est situé dans une zone enclavée en développement. Les gens qui possédaient les terrains au départ ont vu dans le projet une façon de donner un élan à tout le secteur.

Certaines villes sont en outre plus réticentes que d’autres à modifier leurs règlements de zonage pour autoriser les minimaisons, par exemple. Récemment, une dame de Drummondville, Linda Desmarais, se plaignait dans les médias du refus de sa Ville de soutenir son projet de minimaisons.

« Ça fait cinq ans que je cherche un terrain pour construire une minimaison, déplorait-elle. Il n’y a plus de terrain qui puisse servir à ce type de quartier là. Ceux qui restent appartiennent à des promoteurs qui ne sont pas intéressés. » Elle s’est résolue dernièrement à s’éloigner de Drummondville, en quête d’un nouveau site.

À Sherbrooke, M. Painchaud estime aussi avoir réussi à convaincre la Ville en jouant la carte du marketing. « J’ai commencé à parler du projet comme si tout était réglé, donc tout le monde s’est mis à avoir hâte que ça aboutisse. Les médias n’arrêtaient pas d’aller voir la Ville pour leur demander de se positionner. Il y avait donc une pression positive du milieu. »

Ses premières démarches remontent à 2016. Un an plus tard, il organisait un colloque sur les minimaisons. Les heures de bénévolat qu’il a consacrées à ce rêve durant cinq ans se comptent par milliers.

Malheureusement, il ne pourra pas lui-même vivre dans le futur quartier. En six ans, ses problèmes de santé se sont détériorés à tel point qu’il a désormais besoin d’un bâtiment adapté. « C’est difficile d’adapter une minimaison pour moi. […] Je finis le projet pour les autres, pas pour moi. »

C’est là l’une des faiblesses de ces projets : il faut souvent être patient avant de les voir aboutir. Le Petit Quartier a d’ailleurs perdu un certain nombre de ses membres en cours de route, au fil de décès par exemple, ou encore de naissances d’enfants qui ont rendu les minimaisons trop exiguës.

Mais d’autres se sont ajoutés. Au total, 40 des 73 résidences à construire ont trouvé preneur, et la moitié des acquéreurs viennent de l’extérieur de la région. « On a une dame de Nouvelle, en Gaspésie, des gens de Québec, beaucoup de gens de Montréal, un jeune couple de Canmore, en Alberta, se réjouit l’instigateur du projet, Richard Painchaud. Ce sont des gens qui veulent une vie sociale coopérative. Ils veulent l’intimité quand ils sont dans leur maison, mais une vie sociale quand ils en sortent. »

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