Plaidoyer pour un meilleur contrôle du prix des loyers

La recherche d’un nouveau logement n’est jamais une sinécure. Non seulement les logements sont-ils rares, mais leur prix monte en flèche. C’est ce qu’a constaté le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) en épluchant des milliers d’annonces publiées sur le site de Kijiji au printemps. L’organisme réclame un registre des loyers pour limiter les augmentations abusives, mais Québec rejette cette option.

Selon les données publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), un logement de trois chambres à coucher (5 ½) à Montréal coûtait en moyenne 1118 $ par mois en octobre 2019. Or, si on se fie aux annonces publiées sur la plateforme Kijiji, le prix à payer pour louer un appartement de cette taille serait plutôt de 1563 $ par mois.

Le RCLALQ a recensé près de 61 000 annonces de logements à louer publiées sur Kijiji dans plusieurs régions du Québec entre le 21 février et le 27 mai 2020. En moyenne au Québec, les prix des logements offerts en location varient de 770 $ pour un studio à 1294 $ pour un 5 ½ ou plus, ce qui se traduit par un coût moyen de 1044 $ par logement, soit 30 % de plus que celui observé par la SCHL l’automne dernier.

« On ne compare pas la même chose », admet d’emblée Maxime Roy-Allard, porte-parole du RCLALQ. « Nous, on regarde seulement les logements à louer alors que la SCHL a enquêté sur les logements déjà loués. » Reste que selon lui, les écarts entre les chiffres de la SCHL et les prix des logements offerts sur le marché sont étonnants, jusqu’à 44 % sur l’île de Montréal, atteignant même 73 % dans le Sud-Ouest et Verdun, et 65 % dans Hochelaga-Maisonneuve.

L’idée, c’est de renverser le fardeau sur les épaules des propriétaires pour qu’ils justifient les hausses parce qu’à chaque année, on voit énormément de hausses abusives et non justifiées.

Les régions ne sont pas en reste. Le RCLALQ a examiné les logements à louer dans 14 villes du Québec. Alors que le coût moyen d’un logement à louer à Montréal, toutes tailles confondues, grimpe à 1258 $ par mois, il est de 907 $ à Québec. Suivent Val-d’Or avec un coût moyen de 815 $, Valleyfield, à 778 $ et Saint-Hyacinthe à 772 $. « À Saint-Hyacinthe et Val-d’Or, il y a très peu de logements disponibles. Ça confirme l’hypothèse que quand il y a une grande pénurie, de logements, les propriétaires en profitent pour demander plus parce qu’ils savent qu’ils vont réussir à les louer. »

Compte tenu de cette « flambée » des prix, la création d’un registre des loyers est plus pertinente que jamais, car cette mesure permettrait à un nouveau locataire de connaître le prix payé par le locataire précédent, estime Maxime Roy-Allard.

Aussi, le Regroupement presse le gouvernement d’instaurer un contrôle obligatoire des loyers. Selon le RCLALQ, les propriétaires devraient être tenus de respecter les hausses que déterminerait la Régie du logement, faute que quoi le loyer devrait être automatiquement fixé par le tribunal. « L’idée, c’est de renverser le fardeau sur les épaules des propriétaires pour qu’ils justifient les hausses parce que chaque année on voit énormément de hausses abusives et non justifiées. L’Ontario le fait déjà et ça semble bien fonctionner. »

Un registre coûteux ?

Ces revendications ne sont pas nouvelles et les associations de propriétaires s’y sont toujours opposées. « Ils comparent des pommes avec des oranges alors que la SCHL fait des études qui démontrent, année après année, que les logements augmentent autour de 2 %, parfois moins », rétorque Martin A. Messier, président de l’Association des propriétaires du Québec (APQ).

Selon lui, il est essentiel que les propriétaires puissent ajuster les loyers au prix du marché à l’arrivée d’un nouveau locataire. L’APQ estime d’ailleurs que le système en place au Québec est désuet et ne tient pas compte des hausses « phénoménales » des coûts d’assurance et de rénovation. C’est plutôt dans l’assouplissement des règles que le gouvernement devrait agir pour permettre le jeu de l’offre et de la demande.

Au cabinet de la ministre de l’Habitation, Andrée Laforest, on fait valoir qu’instaurer un registre des loyers serait trop coûteux. « En 2011, Revenu Québec a estimé à 5,7 millions la mise en place d’un tel registre, et ensuite des coûts annuels d’un million. L’Ontario et la Nouvelle-Écosse ont déjà eu un registre des baux, mais l’ont abandonné en raison des coûts importants », a fait valoir par courriel l’attachée de presse de la ministre Laforest, Bénédicte Trottier-Lavoie.

Les propriétaires sont déjà tenus d’aviser les locataires du loyer payé dans les douze mois précédents et le projet de loi 16 adopté l’automne dernier les oblige à divulguer le coût du dernier loyer en vigueur même si le logement est demeuré inoccupé pendant 12 mois, ajoute-t-elle.

Maxime Roy-Allard rejette l’argument du coût trop élevé du registre. Une solution simple consisterait à ajouter une case au relevé d’impôt 31 que tous les propriétaires doivent déjà remplir chaque année, avance-t-il.

En 2013, la Ville de Montréal s’était prononcée en faveur d’un registre des baux et avait demandé au gouvernement d’en créer un. L’administration Plante y est toujours favorable, indique le cabinet de la mairesse.

Mardi, la SCHL a publié une étude dans laquelle elle soulignait qu’environ 10 000 nouveaux logements devraient s’ajouter au marché montréalais en 2020, ce qui devrait faire augmenter le taux d’inoccupation qui est de 1,5 % à l’heure actuelle. Maxime Roy-Allard ne croit pas que l’arrivée de ces nouveaux logements aura une incidence sur le prix des loyers : « Les logements nouvellement construits sont souvent très chers et ils sont exemptés de tout contrôle des loyers pendant cinq ans. Ça ne va pas régler le problème de l’abordabilité. »

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7 commentaires
  • Mario Jodoin - Abonné 25 juin 2020 00 h 45

    Une comparaison très utile

    Je suis à 100 % d'accord avec la revendication du RCLALQ. Un registre des loyers est essentiel au respect les lois sur le logement et pour informer correctement les locataires et les personnes qui cherchent des logements. Mais, j'aimerais apporter une précision.

    « On ne compare pas la même chose », admet d’emblée Maxime Roy-Allard, porte-parole du RCLALQ. « Nous, on regarde seulement les logements à louer alors que la SCHL a enquêté sur les logements déjà loués. »

    Il y a une autre différence. Les logements sur Kijiji sont ceux pour lesquels les propriétaires n'ont pas encore trouvé de locataires. Il est donc fort probable que leurs loyers soient en moyenne plus élevés que ceux qui ont été loués rapidement, par exemple par des contacts entre les locataires ou les propriétaires, par des affiches gratuites mises devant une maison ou ailleurs, ou autrement. Cela dit, cela montre que les personnes qui cherchent encore des logements doivent généralement payer beaucoup plus cher que les locataires qui conservent leur logement et que les personnes qui en ont trouvé plus rapidement. Dans ce sens, cette comparaison est très utile et devrait inciter le législateur à répondre positivement à la revendication du RCLALQ (et d'autres organismes et personnes) sur le registre des loyers.

  • Michel Bédard - Abonné 25 juin 2020 07 h 52

    Le Registre est nécessaire.

    Inscription par le proprio au bail du nouveau locataire : le loyer payé par le précédent locataire... Une vraie blague, les montants des loyers précédents indiqués sont gonflés... pour faire mieux accepter au nouveau et naif locataire un (faux) petit 2% d'augmentation qu'il doit assumer, alors que le % réel de hausse peut etre de 7 a 10%. Aucune possible vérification a faire avec l'ancien locataire. C'est une disposition (gouvernementale) conne qui profite aux proprios verreux, et ils sont nombreux...La Loi de la Régie du logement, incluse dans le Code civil, protege assez peu le camp des locataires. Quand des articles leur semblent favorables et bienveillants, ils sont toujours suivis d'alinéas truffés de conditions tordues et désarmantes qui anéantissent.les mirages avantageux initiaux. A un point tel que c'en est risible. Allez lire la ''nouvelle'' disposition pour protéger les locataires ainés... c'est de la frime, du manger-mou ! Indigeste.

  • ROCH AMYOTTE - Inscrit 25 juin 2020 11 h 45

    Un régistre, une garanti de paiement et un dépôt de garanti

    A qui la faute?

    C'est ce qui se passe lorsque la guerre est poignée entre locataires et propriétaires et que le gouvernement ne veut pas s'en mêler.

    Ok pour un registre. En contrepartie la RCALQ devrait accepter le dépôt de garanti, la garanti de paiement par le gouvernement pour les gens insolvables.

    La conséquence: Tout le monde y serait gagnant. Les propriétaires qui élargiraient les critères de sélections. les locataires à faibles revenus auraient plus de chance de trouver un logement. Il y aurait moins de mauvais payeurs - ce qui crée une pression à la hausse sur les logements. La régie serait désengorgée et le gouvernement serait gagnant sur la fiscalité.

    Comme les discours sont à sens unique. Ben, rien ne bouge. Vive le corporatisme à outrance des ces organismes qui prétendent défendre leurs membres. C'est une vrai joke.

  • François Boucher - Abonné 25 juin 2020 17 h 16

    Bienvenue en Russie Soviétique!

    Il y a une limite à l'ingérence de l'état à gérer les affaires! La pénurie actuelle de logements est directement liée aux mesures de contrôle déjà en place. En rajouter ne motivera certainement pas la création de logements locatifs et ne fera que rendre encore moins attrayant un investissement privé dans ce créneau. Il ne perpétuera que la construction de condos, destinés à la vente.

  • Mathieu Lacoste - Inscrit 25 juin 2020 18 h 18

    Le seul droit du locataire est de déménager

    Deux années s'écouleront avant que la Régie du logement n'entende le recours du locataire, lequel par surcroît doit payer le coût de la procédure et les honoraires d'un avocat s'il n'a pas droit à l'Aide juridique

    Alors, plutôt qu'être à la merci du locateur pendant les quelque vingt-quatre mois avant la mise au rôle, le locataire jugera préférable de déménager

    Et il aura raison, car dans les faits le tribunal de la Régie du logement rend des jugements qui se qualifient admirablement pour des appels et des révisions

    Durant l'attente de son audience, en matière d'intimidation le locataire est entièrement à la merci du locateur; la réalité n'a rien à voir avec les dispositions du Code civil (cf. art. 1902 et 1931 CcQ)

    Dans les faits, la police n'intervient pas dans les litiges locatifs, ce qui signifie que la justice criminelle refuse de sanctionner les intrusions intempestives du locateur chez le locataire. Autrement dit, le locateur peut intimider son locataire sans encourir aucune sanction pénale

    D'ailleurs, selon le Commissaire à la déontologie policière, la loi accorde aux policiers une latitude qui les autorise à refuser une assistance policière sans déroger à la Charte

    Par ailleurs, les tribunaux affirment que l'on ne peut présumer de l'intention criminelle du locateur, puisque celui-ci peut toujours invoquer un prétexte pour visiter l'intérieur des appartements qu'il loue

    Pour le reste, à ce que je sache la Régie du logement n'a jamais accordé de dommages-intérêts punitifs

    Par contre, la justice est expéditive pour un loyer en souffrance: la cause du locateur sera entendue quelques semaines après le dépôt de la demande d'éviction.

    Par exemple, pour un logement mal chauffé, le locataire est tenu de verser son loyer pendant les deux années qu'il attend la mise au rôle de sa cause;

    A contrario pour un loyer en souffrance, le locateur sera entendu dans le mois qui suit le dépôt de son recours.