Quand l’engagement communautaire passe par l’investissement immobilier

Émilie Corriveau Collaboration spéciale
Destruction des bâtiments où sera bientôt bâti le Boisé UTILE, une résidence étudiante coopérative de 90 logements à prix abordable soutenue directement par le Fonds.
Photo: Jean-Philippe Grenier Destruction des bâtiments où sera bientôt bâti le Boisé UTILE, une résidence étudiante coopérative de 90 logements à prix abordable soutenue directement par le Fonds.

Ce texte fait partie d'un cahier spécial.

Situées dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve à Montréal, les Habitations Le Domaine offrent depuis la fin des années 1950 des centaines d’appartements abordables à louer. Quand le propriétaire des lieux a décidé de vendre son vaste parc résidentiel, le groupe de ressources techniques Gérer son quartier, qui est affilié à l’entreprise d’économie sociale Bâtir son quartier, a rapidement signalé son désir d’en devenir l’acquéreur pour en assurer la pérennité. Ne disposant toutefois pas des ressources financières nécessaires pour concrétiser son projet, l’organisme a dû se tourner vers des partenaires. N’étaient les deux prêts à long terme de 9,6 millions que lui ont consentis le Fonds immobilier de solidarité FTQ et la Fondation Lucie et André Chagnon, la transaction n’aurait probablement jamais eu lieu.

Des investissements semblables à ce dernier, le Fonds immobilier de solidarité FTQ en a réalisé des dizaines au cours des 20 dernières années.

Créé en 1991, ce fonds a pour mission de contribuer au développement économique du Québec en participant financièrement et stratégiquement à la concrétisation de projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables, et ce, en partenariat avec des leadeurs du secteur.

Si, à ses débuts, le Fonds immobilier réalisait strictement des investissements traditionnels dans des actifs à fort potentiel de croissance, depuis 1997 il investit aussi dans des projets de logements sociaux, communautaires et abordables.

« Notre mandat, c’est de donner un rendement à nos actionnaires et de contribuer au développement immobilier du Québec, mais c’est aussi de contribuer à ce que des gens qui ont de plus modestes revenus puissent se loger de façon convenable », indique Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ. « C’est ce qui nous a amenés à faire des investissements dans le logement communautaire et dans le logement social et abordable également. »

Au fil des ans, le Fonds immobilier a injecté près de 71,3 millions dans ce type de projets, si bien que plus de 3800 logements ont pu être créés ou maintenus depuis 1997.

« Le Fonds immobilier est un partenaire extrêmement important qui a vraiment permis d’augmenter la réponse aux besoins en logements communautaires à travers la province », explique Édith Cyr, directrice générale de Bâtir son quartier.

Cela ne s’est pas fait au détriment du rendement des investisseurs. « Le logement social est tout à fait rentable, confirme le p.-d.g. du Fonds. Nos investissements sociaux rapportent un rendement de 5 à 6 %. »

 

Divers modèles

Lorsqu’il investit dans des projets qui ne relèvent pas du domaine de l’habitation communautaire, le Fonds immobilier privilégie un modèle d’affaires qui consiste à investir, à bâtir et à vendre.

« On achète un terrain avec un partenaire et on développe un projet immobilier que l’on va conserver de cinq à sept ans après sa stabilisation », résume M. Bélanger.

La participation du Fonds est égale à celle du partenaire-promoteur. Par exemple, si le démarrage d’un immeuble commande une mise de fonds de 4 millions, le Fonds et son partenaire y investiront chacun 2 millions.

« Par la suite, on va le revendre pour utiliser l’argent et l’investir dans d’autres projets. On favorise un cycle de cinq à sept ans contre un cycle de 20 à 30 ans parce qu’on a la mission de créer de l’emploi et que, en immobilier, l’emploi, ça se crée quand on construit », précise M. Bélanger.

Lorsqu’il est question d’investissements consacrés à l’habitation sociale, communautaire ou abordable, l’approche du Fonds immobilier est quelque peu différente. Plutôt que de collaborer avec des promoteurs, il travaille en partenariat avec des groupes de ressources techniques comme Bâtir son quartier ou des associations. Bien implantées dans leurs milieux, ces organisations cernent les différentes possibilités immobilières et sollicitent l’aide du Fonds lorsque nécessaire.

Les interventions de ce dernier se traduisent en général par des investissements dans des fonds spécialisés dont la gestion est confiée à des entreprises d’économie sociale ou des associations. Celles-ci peuvent ensuite les utiliser pour saisir une occasion d’achat d’un terrain ou d’un immeuble dans l’attente du financement nécessaire à la réalisation de leur projet.

Trois fonds de ce type ont été créés au fil des ans : le Fonds d’investissement de Montréal, le Fonds d’acquisition de Montréal et le Fonds d’acquisition québécois.

Il ne s’agit toutefois pas des seuls véhicules qu’utilise le Fonds pour investir dans l’immobilier à vocation sociale. Depuis 2015, par l’entremise du Fonds d’aide à la rénovation de l’habitation communautaire, il finance la modernisation de coopératives et d’organismes à but non lucratif d’habitation.

Il soutient également la construction de logements abordables et adaptés aux besoins de personnes vivant avec un handicap physique ou une déficience intellectuelle par l’entremise du fonds d’investissement Han-Logement.

Et quand des organismes portent à son attention des projets qu’il juge pertinents, mais que ceux-ci ne répondent pas aux critères des fonds existants, il s’efforce de trouver des moyens de les appuyer directement. C’est notamment ce qu’il a fait dans le cas des Habitations Le Domaine et du Boisé UTILE, une résidence étudiante coopérative de 90 logements à prix abordable.

« Le Fonds est un partenaire vraiment efficace pour trouver des avenues en dehors des programmes, relève Mme Cyr. Il comprend les enjeux de l’habitation communautaire et est prêt à aider. »

 

Un nouveau créneau

Depuis 2017, le Fonds dispose d’une enveloppe de 400 millions pour investir dans des infrastructures immobilières à vocation socioéconomique telles que des écoles publiques et des centres sportifs et culturels. Bien qu’il n’ait encore effectué aucun investissement dans ce secteur, il étudie actuellement une vingtaine de projets.

Ceux-ci seront réalisés en partenariat avec des promoteurs immobiliers et en collaboration avec le gouvernement, les municipalités et les commissions scolaires.

« Prenons l’exemple d’une infrastructure sportive ou culturelle. On va assumer le risque de développer, construire, stabiliser et louer le produit à la municipalité. De son côté, la municipalité devra s’engager avec nous pour une période de location de 35 ans. Elle aura l’option de racheter cet actif-là si elle le souhaite à la cinquième ou à la septième année et, par la suite, tous les cinq ans jusqu’à la fin du bail », explique M. Bélanger.

Ce dernier signale que le Fonds n’entend pas privatiser les lieux de travail des installations qu’il financera.

« C’est clair pour nous que ce seront les locataires qui fourniront les prestations de travail, l’entretien journalier, etc., assure-t-il. Comme propriétaire, on ne s’occupera que de l’enveloppe du bâtiment. »

Le Fonds immobilier espère être en mesure d’annoncer ses premiers investissements dans la construction d’infrastructures collectives d’ici la fin de l’année.

À terme, grâce à l’effet de levier, ceux-ci devraient générer plus de 2 milliards de dollars de nouveaux projets.