Maisons neuves - Il est possible de se prémunir contre les erreurs et les retards

L'achat d'une résidence neuve, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un condominium, est souvent pour le consommateur moyen l'aboutissement d'un rêve. Un rêve que l'on ne voudrait surtout pas voir se transformer en cauchemar. D'autant plus que l'achat d'une résidence représente pour plusieurs l'investissement majeur d'une vie.

L'acheteur d'une maison neuve est-il bien protégé? Au Québec, depuis l'entrée en vigueur en 1999 d'un règlement de la Régie du bâtiment du Québec, la plupart des bâtiments résidentiels neufs sont protégés par un plan de garantie obligatoire. Les entrepreneurs généraux en construction qui veulent oeuvrer dans ce secteur doivent détenir une licence spéciale de la Régie du bâtiment du Québec et doivent sans faute être accrédités auprès d'un des trois plans de garantie actuellement en fonction au Québec.

Malgré cela, une mise en garde s'impose. Selon la Régie du bâtiment du Québec, l'acheteur a tout intérêt à vérifier si l'entrepreneur avec lequel il veut faire affaire détient bel et bien cette licence et s'il est dûment accrédité auprès d'un plan de garantie. Sinon le plan de garantie ne s'applique pas.

Cette précaution est essentielle parce qu'il existe sur le marché des entrepreneurs véreux qui n'hésitent pas à travailler dans l'illégalité. Il faut aussi se méfier des entrepreneurs qui proposent, moyennant rétribution, d'agir seulement à titre de gérant de chantier ou gestionnaire de projet.

«Si l'acheteur signe lui-même les contrats avec les sous-traitants et les fournisseurs, il devient le maître d'oeuvre du bâtiment, explique Hélène Couillard, porte-parole de la Régie du bâtiment du Québec. Il est alors considéré comme un autoconstructeur et, dans ce cas, le plan de garantie ne s'applique pas.»

La garantie obligatoire des maisons neuves

Ce plan de garantie s'applique aux maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, aux bâtiments multifamiliaux allant du duplex au quintuplex, aux coopératives d'habitation de plus de cinq logements et aux copropriétés divises (condos) comprenant au plus quatre unités superposées. La garantie s'applique aussi aux maisons usinées si l'installation est faite par le fabricant ou un entrepreneur général.

La garantie entre pleinement en vigueur si l'acheteur, avant de prendre possession de sa résidence, l'inspecte avec l'entrepreneur à l'aide d'une liste préétablie que ce dernier doit fournir. On conseille à l'acheteur d'être accompagné d'un professionnel de la construction lors de cette inspection. C'est aussi lors de cette même inspection que l'on notera tout ce qui doit être corrigé.

La durée de cette garantie est d'un an pour les malfaçons non apparentes, de trois ans pour les vices cachés et de cinq ans pour les vices de conception, de construction et du sol. Le parachèvement des travaux et la réparation des vices et malfaçons sont couverts jusqu'à concurrence de 200 000 $ pour une maison unifamiliale et de 100 000 $ pour une unité de condominium. L'acheteur dispose aussi d'une protection allant jusqu'à 30 000 $ pour les acomptes versés à l'entrepreneur. Une indemnité maximale de 5000 $ est prévue afin de dédommager l'acheteur des frais encourus s'il y a délai de livraison.

Le coût de cette garantie s'établit à moins de 1 % du coût du bâtiment et il est défrayé par l'entrepreneur qui peut ou non le refiler à l'acheteur dans le coût d'achat de la résidence. Le plan de garantie est transférable à tout acquéreur subséquent pour la période restante.

Les plans de garantie

Il existe au Québec trois organismes accrédités par la Régie du bâtiment du Québec qui peuvent administrer ce plan de garantie obligatoire. Il s'agit de La Garantie habitation du Québec inc., pour La Garantie Qualité-Habitation, de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., pour La Garantie des Maisons neuves de l'APCHQ, et la Garantie des maîtres-bâtisseurs inc.

Fait à souligner, bien qu'il existe sur le marché trois plans de garantie, ces derniers offrent exactement la même couverture puisqu'ils doivent tous se conformer au règlement. Les différences se situent plutôt au chapitre de l'encadrement et de l'évaluation des entreprises ainsi que dans certains services additionnels offerts aux acheteurs.

Déjà en 1976, l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) avait mis en place son propre plan de garantie. «Le présent règlement s'inspire en bonne partie de notre initiative», explique Bruno Nantel, directeur de La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ. L'APCHQ regroupe près de 70 % des entrepreneurs dans le domaine de la maison neuve et M. Nantel estime que huit maisons neuves sur 10 construites au Québec sont protégées par son plan de garantie.

Selon M. Nantel, ce qui fait le succès du plan de garantie de l'APCHQ est le lien étroit qui unit l'APCHQ aux entrepreneurs. «Les entrepreneurs ont souvent besoin de conseils et nous agissons auprès d'eux un peu comme des entraîneurs.» La logique est fort simple: plus l'entrepreneur est compétent, plus la maison qu'il construit sera de qualité et, donc, à la satisfaction de l'acheteur. De plus, l'APCHQ offre directement aux consommateurs, après réception de la maison, la possibilité de prolonger la garantie jusqu'à une durée de 10 ans.

L'importance du plan de garantie

C'est en 1986 que l'Association de la construction du Québec a mis en place son premier plan de garantie, connu aujourd'hui sous le nom de La Garantie Qualité-Habitation. Selon Richard Di Muro, directeur de La Garantie Qualité-Habitation, ce qui distingue ce plan des autres et en assure le succès, c'est la sélection minutieuse des entrepreneurs accrédités.

«Non seulement notre sélection est minutieuse, mais nous cherchons aussi à bien encadrer l'entrepreneur, explique-t-il. C'est pourquoi nous effectuons des visites sur les chantiers afin de mieux surveiller les entrepreneurs.»

La Garantie des maîtres-bâtisseurs est le plus récent des plans de garantie. Son accréditation remonte à octobre 2003. Selon son directeur, Jasmin Girard, ce plan se distingue surtout par sa neutralité et son indépendance. En effet, l'association professionnelle à laquelle il est relié, soit l'Association patronale des entrepreneurs en construction du Québec (APECQ), ne détient que 10 % de l'actionnariat, le reste étant détenu par des individus ou des entreprises de gestion.

«C'est ce qui nous assure notre neutralité, dit-il. Nous ne sommes ni du côté de l'entrepreneur ni du côté du consommateur. On se comporte comme une compagnie d'assurance.»

Mais M. Girard entend tout de même faire les choses différemment. «Nous avons choisi de multiplier les visites d'inspection pendant les travaux de construction. De cette façon, nous pouvons déceler les problèmes et les corriger aussitôt. Aussi ces inspections sont menées par des sous-traitants, ce qui assure la neutralité de l'inspection.»

Mais au-delà de ces quelques différences, on aura surtout compris que l'important pour l'acheteur d'une résidence neuve est de signer un contrat uniquement avec un entrepreneur accrédité auprès d'un plan de garantie. Si l'on néglige de le faire et que des problèmes surgissent, le seul recours alors possible est celui prévu au Code civil. Une situation dans laquelle personne n'aime se retrouver.