La mort lente de l'appartement à louer

Pendant que les Québécois s'emballent pour les condominiums, le marché locatif ne parvient pas à retrouver son équilibre.
Photo: - Le Devoir Pendant que les Québécois s'emballent pour les condominiums, le marché locatif ne parvient pas à retrouver son équilibre.

Québec — S'il est difficile de trouver de bons appartements locatifs sur le marché, c'est entre autres parce qu'il ne s'en construit presque plus. Les promoteurs ne s'en cachent pas: ils préfèrent faire pousser des condominiums et des résidences pour personnes âgées.

«Le locatif ordinaire est mort», lance l'économiste François Bernier de l'Association provinciale des constructeurs d'habitation du Québec (APCHQ). «Depuis dix ans, la construction d'immeubles locatifs, ça va mal, ça va très mal.»

Le phénomène des condominiums a littéralement dévasté le marché locatif depuis le début des années 1980. À l'époque, 77 % des appartements construits en ville visaient le marché locatif, contre 20 % pour les copropriétés. En 2011, la tendance s'est inversée. Les condominiums raflent 64 %, les appartements à louer 30 %.

«Tout le monde convient que le marché locatif n'est pas assez actif au Québec», résume le président de la Société d'habitation du Québec, John McKay. Malgré les investissements du gouvernement du Québec en logement social, «on se situe quand même en dessous du taux d'équilibre, poursuit-il. On est à la limite.»

Le taux d'inoccupation, sur lequel on se fie pour savoir si le marché répond aux besoins en logement, est actuellement de 2,6 % au Québec. Voilà près de dix ans qu'il se maintient sous la barre des 3 % et pourtant, le marché ne s'ajuste toujours pas.

Les promoteurs eux-mêmes le reconnaissent. «À chaque année, on reçoit les taux d'inoccupation et ils sont en dessous de 3 %, explique François Bernier. En règle générale, ce devrait être un signal de lumière verte pour construire. Et à chaque année, on constate qu'on reste dans un état de pénurie.»

Pourtant, lorsqu'on regarde les statistiques sur les mises en chantiers, on ne voit pas de diminution. Bon an mal an, il se construit en locatif entre 7000 et 10 000 logements depuis 2002.

Le hic, c'est qu'une bonne partie de ces nouveaux immeubles sont des résidences pour personnes âgées, explique Kevin Hugues, économiste pour la SCHL. «Si la construction d'appartements locatifs a été soutenue, c'est à cause du segment des personnes âgées.» Selon lui, depuis 2007 ce nouveau marché a accaparé en moyenne de 70 à 90 % des nouvelles constructions en locatif!

Une crise invisible?


Dans la région de capitale, où le taux d'inoccupation est particulièrement bas, la SCHL a remarqué par ailleurs que l'offre de nouveaux appartements avait beaucoup augmenté dans le créneau de l'appartement haut de gamme.

Pendant ce temps, le marché de l'appartement ordinaire abordable se rétrécit. «Il y a un fossé entre le logement social où on a une aide directe et le logement locatif pour personnes aisées», explique le professeur de gestion immobilière François DesRosiers, de l'Université Laval.

Le choix des locataires est d'autant plus restreint par l'arrivée massive de nouveaux ménages à Québec et en particulier d'immigrants à Montréal. Et pour couronner le tout, beaucoup d'appartements locatifs ont été convertis en condominiums, ce qui limite encore plus les options.

Pourquoi n'y a-t-il pas de crise du logement dans ce cas? «La crise a un visage différent», plaide France Émond, du Regroupement des comités logement et association de locataires du Québec (RCLALQ). «À Montréal, il y a beaucoup de ménages démunis qui acceptent de rester dans des taudis.»

Les gens ont appris de la crise du logement du début des années 2000 et depuis ils ne bougent plus, selon elle. «Plutôt que de partir, ils acceptent de consacrer 35, 40, 50 ou 60 % de leurs revenus à leur loyer.»

Quant aux régions qui commencent à peine à être frappées par la fièvre des condos, elles ont aussi leurs problèmes. Dans le dernier budget, le gouvernement a relancé un programme créé lors de la crise du logement pour subventionner 500 logements privés en région. Un montant de 5 millions a été débloqué pour les petites villes où le taux d'inoccupation est sous la barre de 1,5 %, en particulier en Abitibi et dans le Nord.

Les promoteurs n'en ont que pour les condos

Pourquoi ce déséquilibre? Parce que les promoteurs préfèrent construire des condominiums, résume M. DesRosiers. «Ils vont choisir le condo parce que c'est beaucoup plus rentable pour eux. Il n'y a pas de limite pour les prix et les profits peuvent être encaissés plus rapidement, alors que dans les immeubles locatifs, il y a des contrôles sur les augmentations de loyer et ils doivent gérer à long terme. Tout ça fait en sorte que c'est beaucoup moins rentable si ce n'est pas du logement haut de gamme.»

François Bernier souligne que les terrains sont rares et coûteux et «qu'il faut être capable de récupérer ses billes rapidement». Avec les faibles taux d'intérêt, la voie est pavée pour la construction de condos.

Et ce n'est pas tout. Les crédits de taxes offerts par le gouvernement du Québec sont nettement plus généreux lorsqu'on construit du condo que du locatif (voir texte??). «Tous les facteurs exercent une pression économique contre le locatif», explique-t-il.

Mais attention, plaide l'Institut de recherche en informations socio-économiques (IRIS). Il ne faudrait quand même pas croire que la construction d'immeubles locatifs n'est pas rentable. «De bons rendements et des avantages fiscaux sont au rendez-vous», peut-on lire dans une étude de juin 2011.

«Pour comprendre pourquoi il se construit moins de logements locatifs, il nous faut plutôt regarder du côté d'une bulle spéculative en construction de condos qui fait miroiter aux yeux des investisseurs des profits mirobolants à très court terme.»

Le Québec n'est pas le seul dans cette situation. En décembre, la Fédération canadienne des municipalités (FCM) a déposé un rapport alarmiste sur le déclin du marché locatif dans les villes canadiennes. Selon elle, l'endettement croissant des Canadiens devrait pousser le gouvernement fédéral à stimuler la construction d'immeubles locatifs. «Nous sommes entrés dans une période où un nombre grandissant de Canadiens vont avoir besoin d'accéder à du logement locatif», a plaidé sans succès le regroupement.

Toutefois, le parc locatif québécois existant est beaucoup plus imposant qu'ailleurs au Canada, note Jacques Saint-Pierre de l'École des sciences de la gestion de l'UQAM. «Il y a une forte tradition de parc locatif à Montréal de plus de 70 % du parc immobilier.»

En effet, jusqu'au début des années 1980, il y avait davantage de locataires au Québec que de propriétaires. À la même époque, 63 % des Ontariens étaient propriétaires.

Selon M. Saint-Pierre, la situation n'est donc pas «dramatique». Montréal, dit-il, est tout simplement en train de «rattraper» les autres grandes villes occidentales avec un taux de 60 % de locatif.

François Bernier renchérit. «Au Québec, on a un taux de propriété de 60 % contre 68 % au Canada. On a encore des croûtes à manger pour se sortir de notre marché de locataires.»

En troquant la location pour le condo, les Québécois s'enrichissent, poursuivent-ils. Cela découle «d'une richesse accumulée qui vient de la bonne santé de l'économie depuis une dizaine d'années», souligne le professeur Saint-Pierre.

«Ce n'est pas malsain pour notre collectivité de continuer d'accéder à la propriété, avance M. Bernier. Quand on pense à nos régimes de pension sur lesquels il y a énormément de pression, la propriété, ça a un impact considérable sur la situation financière des gens plus tard.»

D'autres ne sont pas de cet avis. «C'est un enrichissement qui se fait au détriment d'une certaine classe de la population, plaide France Émond. Les gens qui n'ont pas d'argent se retrouvent confinés aux extrémités de la ville.»

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