Quand les promoteurs immobiliers courtisent le logement social

À Québec et à Lévis, la valeur des propriétés s’est emballée ces dernières années. « C’est tellement difficile de trouver des terrains à Québec qu’on a les moyens d’acheter », explique Sylvie Naud.
Photo: Yan Doublet - Le Devoir À Québec et à Lévis, la valeur des propriétés s’est emballée ces dernières années. « C’est tellement difficile de trouver des terrains à Québec qu’on a les moyens d’acheter », explique Sylvie Naud.

Québec — Le ralentissement du marché immobilier pousse des promoteurs privés à faire du logement social à la place des condominiums. Depuis quelques mois, des groupes chargés des projets de logements communautaires reçoivent beaucoup d’appels de promoteurs éconduits par la main invisible de l’économie.

 

« On reçoit de plus en plus d’appels. C’est vraiment un phénomène », explique Sylvie Naud, directrice du développement chez Sosaco. Son organisme est l’un des quatre « groupes de ressources techniques » (GRT) qui montent les projets de logement social à Québec. « On sent qu’ils vont rester pris avec leurs terrains et vont être pris pour les vendre moins cher. »

 

Sosaco travaille actuellement avec des promoteurs sur trois projets dits clé en main, ce qui signifie que le promoteur cède son terrain et prend aussi en charge la réalisation du projet en logement social. Souvent, c’est la seule manière pour lui de rentabiliser son investissement, étant donné que la vente au GRT est beaucoup moins payante que les projets de condos, explique Alain Marcoux, le directeur du GRT Habitation Lévy.

 

Son organisme a réalisé cette année deux projets clés en main avec des promoteurs. « Ce n’est pas inintéressant », dit-il. L’un de ces projets, l’Espace Saint-Louis, lui a permis d’accéder à de précieux terrains dans le centre-ville. Ce projet mixte de 47 logements aurait été impensable il y a encore quelques mois. « On n’aurait jamais été capable d’acheter le prix des terrains », dit-il.

 

C’est que les terrains se font rares à Québec et Lévis. C’est surtout à cause de cela que la valeur des propriétés s’est emballée ces dernières années. « C’est tellement difficile de trouver des terrains à Québec qu’on a les moyens d’acheter », explique Sylvie Naud. Grâce aux projets clé en main, Sosaco a pu mettre la main sur des terrains dans les anciennes villes de Beauport et Val-Bélair notamment.


Une politique d’inclusion dans les faits

 

Sinon, les projets clé en main ne mènent pas à de grosses économies, poursuit-elle. « Mais ce n’est pas plus cher non plus », dit-elle, précisant que les « balises financières » imposées par le gouvernement pour le logement social l’empêchent.

 

Alain Marcoux ajoute que c’est peut-être « un peu » plus cher dans certains cas. « Ça peut arriver s’il y a déjà des plans d’ensemble et des exigences urbanistiques dans le secteur, par exemple, dit-il. Pas nécessairement parce que le promoteur fait plus de profits. »

 

Fait intéressant, le contexte mène à des collaborations impensables dans le passé. Ainsi, les promoteurs sont désormais disposés à intégrer des logements de coopératives dans leurs complexes de condominiums. Ce fut le cas avec le projet Espace Saint-Louis, premier projet « mixte » de Lévis.

 

La situation est pour le moins étonnante quand on sait que des groupes comme le FRAPRU réclament depuis des années des politiques de « mixité » et « d’inclusion » pour insérer systématiquement une part de logements sociaux dans les projets privés. Ça existe à Montréal, mais des villes comme Québec s’y opposent.

 

« En réalité, on n’a même pas besoin de politique, parce qu’ils se tournent vers nous autres, c’est étrange ! », lance Sylvie Naud. Alain Marcoux ajoute que ces expériences pourraient avoir un effet durable, puisqu’elles permettent à certains promoteurs de démystifier leur monde. « Auparavant, les promoteurs avaient une image plutôt mauvaise du logement social. Mais, aujourd’hui, avec les projets qu’on est en train de faire, ils s’aperçoivent que les coops s’insèrent dans la même architecture. La différence, c’est que les appartements sont plus petits. Les promoteurs n’ont plus les craintes qu’ils avaient. Il n’y a plus ce type de réaction-là, d’autant plus que ce sont eux qui construisent. »


Pas d’appel d’offres

 

Or, le phénomène n’est pas généralisé, selon l’Association des GRT pour tout le Québec. Depuis que le marché a commencé à ralentir, les membres reçoivent « surtout des demandes d’entrepreneurs qui s’informent des projets à venir pour soumissionner dans le cadre des appels d’offres », explique la présidente, Édith Cyr.

 

Et, parmi ceux qui reçoivent des offres clé en main, tous ne sont pas emballés : « On a eu plus de propositions, mais celles qui nous sont faites ne sont pas intéressantes, explique Armand Saint-Laurent, du GRT de Québec Action-Habitation. Tant qu’ils n’acceptent pas de perdre un peu d’argent, on n’arrive pas à s’entendre. »

 

Chez Action-Habitation comme chez Sosaco, on dit qu’il serait plus intéressant de contourner les projets clé en main en achetant simplement les terrains. Pour leurs organismes, les projets clé en main nécessitent plus de préparation.

 

Les GRT doivent notamment multiplier les précautions parce que les projets clé en main se font de facto sans appel d’offres. Ils doivent alors prouver au bailleur de fonds (la Société d’habitation du Québec) que le projet est aussi avantageux que si un appel d’offres avait eu lieu.

 

Ces projets ne sont pas non plus à la portée de tous les promoteurs, ajoute Sylvie Naud. « Il faut que les entrepreneurs soient très solides financièrement, qu’ils puissent soutenir toutes les phases jusqu’à la fin, parce que nous, nous achetons seulement quand c’est fini. »

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