Montréal et Québec - Le petit propriétaire n'est plus le roi

L'image est quasi folklorique: quand le propriétaire québécois fait dans la location, il se réserve le rez-de-chaussée et envoie ses locataires à l'étage. Et il est vrai que 88 % des 277 000 propriétaires de logements locatifs au Québec possèdent moins de six logements.

Mais ce chiffre, énorme, ne doit pas faire oublier que ces propriétaires ne détiennent ainsi que 43 % du parc locatif de la province. Car on trouve aussi au Québec 800 propriétaires possédant 100 logements ou plus et qui se partagent 16 % du marché. En fait, tant à Montréal qu'à Québec, le tiers du marché locatif est contrôlé par ceux — à 72 % des compagnies — qui détiennent 50 logements et plus.

Et même dans les immeubles de moins de six logements, il n'y a pas un propriétaire sur deux qui réside aux côtés de ses locataires.

Ces données sont toutes tirées de l'étude «Les logements privés au Québec», rendue publique hier par la Société d'habitation du Québec (SHQ). Le document est le résultat d'une imposante enquête menée auprès de plus de 10 000 ménages — 4000 locataires et 6000 propriétaires — entre octobre 2000 et février 2001.

Cette enquête, la première du genre au Québec, a pourtant tardé à être rendue publique. Elle a été remise à la SHQ l'automne dernier et la ministre des Affaires municipales de l'époque, Louise Harel — responsable du dossier de l'habitation — s'en était servi en commission parlementaire, notamment pour dire aux propriétaires que le marché de la location était plus lucratif qu'ils ne le prétendaient. Mme Harel affirmait alors que l'étude serait rendue publique avant Noël: il a fallu attendre dix mois de plus.

Les données de l'étude auraient pourtant été fort utiles dans tous les débats qui, au cours de la dernière année, ont entouré la crise du logement. Car le document trace le premier portrait précis du parc locatif québécois et l'enquête, dont la solidité méthodologique est assurée, a été menée par deux experts reconnus du milieu, Francine Dansereau, de l'INRS-Urbanisation, et Marc Choko, de l'Université du Québec à Montréal.

On y apprend notamment que le Québec compte 1 250 000 logements locatifs privés et que 59 % d'entre eux se situent dans la région de Montréal. On a toutefois tort d'associer les triplex au marché locatif montréalais. Certes, ils représentent plus du tiers de son parc locatif (37,4 %), mais ils sont bien plus présents en région, où ils comptent pour 47,5 % du marché.

Autre curiosité: c'est à Québec, et non à Montréal, qu'on voit le plus d'immeubles de dix logements et plus, soit 39 % contre 32 %.

Mais qui dit propriétaire ne dit pas nécessairement locataires. En fait, 84 % des 1,7 million de propriétaires du Québec demeurent dans des résidences individuelles.

Plus de 40 % des logements locatifs ont par ailleurs été acquis par leur propriétaire actuel depuis moins de 10 ans. Mais chacun ne se lance pas dans le locatif pour les mêmes raisons. Le propriétaire-occupant veut d'abord se loger, les autres pensent plutôt investissement.

Le locatif rapporte-t-il? L'étude démontre que le revenu annuel moyen par logement locatif au Québec est de 4926 $. Mais ceux qui possèdent des immeubles de 50 logements et plus se détachent du lot puisque le revenu moyen y est de plus de 7900 $.

Les dépenses annuelles moyennes par logement se chiffrent à 705 $ pour l'entretien et à 980 $ pour les rénovations. Ce dernier chiffre s'explique toutefois par le fait que, pour 65 % des logements locatifs, aucune dépense en rénovation n'a été mentionnée lors de l'enquête, ce qui fait baisser la moyenne. Quand un propriétaire rénove, il y consacre environ 2800 $ par logement. Les deux tiers des locataires estiment leur logement en bon état.

Au total, selon l'étude, le secteur locatif génère des revenus de plus de six milliards de dollars par année. Les pertes y seraient moins importantes qu'on ne le croit: de l'ordre de 148 millions (2,4 % des revenus) pour les logements inoccupés et de 74 millions (1,2 % des revenus) en raison de loyers impayés. Et plus un immeuble est gros, moins il enregistre de pertes.

En fait, plus un propriétaire a de logements, plus il jette un regard satisfait sur l'évolution du secteur et sur les perspectives d'avenir. «Le degré d'optimisme croît en fonction de la taille de l'immeuble», note l'étude.

Enfin, propriétaires et locataires ne présentent pas le même profil. Les locataires sont pauvres: 40 % ont des revenus annuels de moins de 20 000 $. Leurs ménages, à 59 %, sont faits de personnes seules ou de familles monoparentales. Et la moitié des ménages locataires occupent leur logement depuis trois ans ou moins.

Les propriétaires sont massivement en couples (à 75 %); leur revenu médian est d'environ 45 000 $ (les plus pauvres sont les propriétaires-occupants de duplex, les plus riches ceux qui logent dans des immeubles de 50 logements et plus); et plus de 10 % d'entre eux ont une résidence secondaire.

Et le propriétaire occupe son logement pour une durée médiane de 11 ans, soit presque quatre fois plus longtemps que le ménage locataire. L'étude précise toutefois que le quart des propriétaires québécois sont dans le même logement depuis plus de 20 ans. Et quand le propriétaire a des locataires dans son propre immeuble, il est encore plus stable: 37 % des répondants de cette catégorie n'ont pas bougé depuis plus de 20 années.

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