Une porte de sortie qui a coûté 1904 logements sociaux aux Montréalais

Montréal accuse-t-elle un retard en matière de logements sociaux qu’elle ne pourra jamais rattraper ? Plus d’une dizaine de promoteurs à l’origine de grands projets immobiliers qui ont vu le jour au cours de la dernière décennie ont préféré payer une compensation à la Ville plutôt que d’intégrer des logements sociaux dans ceux-ci, occupant ainsi de précieux mètres carrés à prix d’or. Pourtant, quelque 23 000 personnes à faible revenu sont encore en attente. Et les diverses stratégies mises en place depuis 2005 ne semblent pas faire dérougir la liste. Premier texte d’une série en trois volets.

1904. C’est le nombre de logements sociaux qui auraient pu voir le jour au cours des dix dernières années si de grands promoteurs immobiliers n’avaient pas opté pour la porte de sortie de l’ancienne stratégie d’inclusion de la Ville de Montréal. Ils ont ainsi versé des compensations totalisant 25,8 millions de dollars, soit une somme qui ne permettrait de construire qu’un peu plus d’une centaine de logements sociaux aujourd’hui.

La première stratégie d’inclusion de la Ville a vu le jour en 2005, sous l’ancienne administration de Gérald Tremblay. Celle-ci encourageait au départ l’inclusion de 15 % de logements sociaux et du même pourcentage de logements abordables privés dans les projets immobiliers de 200 unités ou plus qui dérogent au règlement d’urbanisme de la Ville, par exemple en matière de zonage, de hauteur ou de densité.

Cette stratégie a ensuite été révisée en 2015 pour s’appliquer aux projets immobiliers dérogatoires de 100 unités et plus, afin de ratisser plus large. Puis, le 1er avril 2021, la Ville a remplacé cette ancienne stratégie d’inclusion par son nouveau Règlement pour une métropole mixte. Celui-ci réclame l’inclusion de 20 % de logements sociaux dans les projets immobiliers de cinq logements et plus, tandis que les exigences en matière de logements abordables ne sont désormais appliquées qu’à certains secteurs en développement dans la métropole.

« On trouve qu’on est dans un juste équilibre entre la flexibilité qu’on offre aux promoteurs et la garantie de mixité sociale qu’on offre aux citoyens en matière de développement », analyse le responsable de l’habitation au comité exécutif, Robert Beaudry.

En parallèle, depuis 2012, un fonds accumule les compensations financières des promoteurs immobiliers assujettis à cette stratégie d’inclusion mais qui refusent d’inclure des logements sociaux ou abordables dans leurs projets. Au fil des années, le volet social de cette caisse a accumulé un peu plus de 25,8 millions de dollars ; une somme que la Ville a déboursée à hauteur de 77 % en 2021, en pleine année électorale, après avoir puisé dans ce fonds à très petites doses dans les années précédentes.

Entre janvier et mai derniers, la Ville a ainsi soutenu le financement de projets de logements sociaux totalisant 453 unités, tandis qu’une partie de ce fonds a contribué dans les dernières années au projet de 136 unités de la coopérative de la Montagne verte, dans Ville-Marie, qui devraient accueillir des résidents dès l’an prochain.

« On s’assure vraiment du développement de quartiers mixtes », affirme ainsi M. Beaudry.

La plupart de ces projets devront néanmoins recevoir un important coup de pouce financier de Québec avant de voir le jour, puisque le coût de construction d’un logement social à Montréal a grimpé de 14 % en quatre ans pour atteindre 216 547 $ en moyenne, selon des données fournies par la Société d’habitation du Québec (SHQ).

À partir de ces données, on en arrive dans les faits à un potentiel réel de construction de 119 logements sociaux avec l’ensemble des compensations remises à la Ville par des promoteurs entre 2012 et 2020, montre l’analyse du Devoir. Cela équivaut à moins de 1 % des 12 697 unités comprises dans les projets immobiliers pour lesquels ces promoteurs ont remis des compensations à la Ville pendant cette période. À l’inverse, ces projets auraient permis de réaliser 1904 logements sociaux si l’ancienne règle des 15 % avait été appliquée.

« C’est sûr qu’avec les [25,8 millions de dollars] que la Ville a eus comme compensations, on ne fait pas grand-chose dans le milieu de l’immobilier », confirme le directeur général de la Corporation Mainbourg, François Claveau. L’organisme a reçu en mai dernier un coup de pouce financier de plus de 2 millions de dollars de la part de la Ville, tiré du fond d’inclusion, pour l’aider à réaliser d’ici 2022 un projet de 67 logements sociaux dans l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve.

« Si, au moins, la Ville l’avait utilisé [ce fonds] pour immobiliser des terrains ou pour acheter des immeubles à des propriétaires véreux, que tu sors de là pour les retaper… […] L’argent qui se retrouve dans ce fonds-là va finir par n’avoir aucune valeur [dans un contexte de spéculation immobilière] », déplore pour sa part l’organisatrice communautaire de Solidarité Ahuntsic, Carole Brousseau.

Le parti Projet Montréal promet maintenant, s’il est réélu en novembre, de contribuer à la réalisation de 60 000 logements abordables dans la métropole dans les prochaines décennies en réservant 800 millions de dollars pour l’acquisition de terrains à cette fin.

Un choix économique

Contactés par Le Devoir, plusieurs grands promoteurs qui ont opté pour la remise de contributions financières à la Ville dans le cadre de leurs projets immobiliers ont montré du doigt les règles contraignantes entourant la construction de logements sociaux pour justifier leur décision d’opter pour cette porte de sortie — qui représente souvent un choix « économique » pour eux, d’ailleurs.

La Ville privilégie notamment la construction de logements sociaux sur le même site que les projets immobiliers, mais dans des bâtiments distincts. Or, « quand on s’approche du centre-ville, il est difficile d’inclure des logements sociaux dans des lots distincts », puisque les terrains sont souvent plus petits et à forte densité, souligne le vice-président au développement immobilier au Groupe MACH, Cédric Constantin.

« J’admets que, si c’était permis d’avoir de l’inclusion [de logements sociaux] dans des bâtiments privés, la donne changerait beaucoup. Il y aurait beaucoup plus de logements sociaux qui seraient construits, selon moi », estime M. Constantin, dont l’entreprise assure privilégier l’inclusion sur site lorsque cela est possible. Le promoteur compte ainsi développer dans les prochaines années 482 logements sociaux et 245 unités abordables sur l’ancien site de la Maison de Radio-Canada, qui fait l’objet d’un imposant projet immobilier à proximité du centre-ville.

1%
C’est le potentiel de construction de logements sociaux avec l’ensemble des compensations remises à la Ville par des promoteurs entre 2012 et 2020, pour les 12 697 unités comprises dans ces projets immobiliers.

« Même quand on offre de l’inclusion sur site, c’est souvent refusé [par la Ville] parce que c’est très compliqué », déplore pour sa part le président de Mondev, Michael Owen. Ce dernier affirme que l’impossibilité, dans bien des cas, d’inclure des logements sociaux dans le même bâtiment que celui du projet immobilier a pour effet de faire perdre de l’espace au promoteur sur son terrain, en plus de représenter une perte de densité pour celui-ci. « On est doublement perdants », déplore M. Owen, dont l’entreprise a opté pour des compensations financières dans le cadre de plusieurs projets immobiliers dans le quartier Griffintown.

Or, même si « c’est un défi de développer de la mixité dans la même bâtisse », notamment en matière de gestion des copropriétés, celui-ci mérite d’être relevé, estime la directrice générale de l’entreprise d’économie sociale Bâtir son quartier, Édith Cyr. « On pense que c’est possible et que ça doit être encouragé parce que, pour plusieurs sites, ça ne sera pas possible [de bâtir du logement social] sur des sites environnants », en particulier dans les quartiers centraux, note-t-elle.

Sur ce point, Robert Beaudry rejette le blâme sur le programme AccèsLogis, de la SHQ, qui gère la réalisation de logements sociaux au Québec et n’encourage pas une telle mixité dans les projets immobiliers.

Une exigence que Québec n’entend d’ailleurs pas lever. « Ce ne sera pas fait », tranche la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, en entrevue au Devoir au début du mois de septembre. Celle-ci planche néanmoins sur une réforme du programme AccèsLogis, qu’elle reconnaît être « très complexe », notamment en raison de sa « lourdeur administrative », qu’elle assure vouloir alléger.

Des projets avortés

L’inclusion de logements sociaux dans les projets immobiliers dépend néanmoins grandement du soutien financier du gouvernement du Québec qui, au dire tant du milieu communautaire que des promoteurs immobiliers, a été insuffisant au cours des dernières années.

« On a des projets où on avait l’intention de faire de l’inclusion de logements sociaux sur site, et c’est la Ville qui nous revient et nous dit que ce ne sera pas possible parce qu’on n’a pas assez de fonds », explique la présidente du Groupe Prével, Laurence Vincent.

L’entreprise immobilière, présente notamment dans Griffintown et dans Ville-Marie, a d’ailleurs dû annuler récemment l’inclusion de logements sociaux sur le site d’un de ses projets immobiliers en développement à Montréal pour cette raison. « On travaillait là-dessus depuis plusieurs mois, mais on a tiré la plug sur le projet parce que les sommes de Québec ne sont pas disponibles », affirme Mme Vincent, qui n’a pas voulu s’avancer sur l’endroit où ces logements sociaux auraient vu le jour puisque le projet immobilier en question n’est pas encore public.

On a des projets où on avait l’intention de faire de l’inclusion de logements sociaux sur site, et c’est la Ville qui nous revient et nous dit que ce ne sera pas possible parce qu’on n’a pas assez de fonds.

 

« Il faut que le budget provincial subventionne beaucoup plus le logement social pour qu’on puisse le faire sur le site [des projets immobiliers] », souligne Laurence Vincent, qui déplore par ailleurs que le processus pour obtenir ce financement s’étire souvent sur plusieurs années, ce qui peut décourager des promoteurs.

« Le sous-financement et le manque de prévisibilité du financement, c’est ça qui ralentit le développement dans le logement communautaire », en incitant notamment les promoteurs à opter en grand nombre pour la solution de la contribution financière, évoque également Édith Cyr, de Bâtir son quartier.

« Il faut augmenter l’offre [de logements sociaux], ça, je suis consciente », reconnaît d’ailleurs la ministre Laforest. Son gouvernement doit cependant s’attaquer aux besoins en la matière « à la grandeur du Québec », rappelle-t-elle.

Le sous-financement et le manque de prévisibilité du financement, c’est ça qui ralentit le développement dans le logement communautaire.

 

De nombreux promoteurs immobiliers qui ont opté pour des compensations financières à la Ville dans les dernières années, dont Devimco Immobilier, le Groupe Jesta et Cadillac Fairview, ont refusé de répondre aux questions du Devoir ou n’ont pas donné suite à celles-ci.

Social ou abordable?

Logements sociaux : les locataires paient un loyer équivalent à 25 % du revenu du ménage.

Logements abordables : le loyer n’est pas calculé en fonction du revenu du ménage. Il est déterminé selon le bâtiment, son emplacement, la grandeur du logement et les services offerts. Il se situe sous le loyer médian du marché montréalais tel qu’il est établi chaque année par la Société d’habitation du Québec (SHQ). Un concept décrié par tous les organismes communautaires à qui Le Devoir a parlé. Dans le cas du Règlement pour une métropole mixte, le prix de vente ou le loyer d’un logement abordable ne doit pas dépasser 90 % de la valeur marchande des logements, qui a grimpé en flèche dans différents secteurs de Montréal au cours des dernières années. À titre indicatif, le loyer moyen d’un logement de deux chambres sur l’île de Montréal était l’an dernier de 907 $ sur l’île de Montréal, de 1091 $ sur le Plateau-Mont-Royal et de 1590 $ au centre-ville et à L’Île-des-Soeurs, selon des données de la SCHL.

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