Le Plateau troque ses changements de zonage contre des logements sociaux

La Ville de Montréal suggère que les projets de plus de 200 unités contiennent 15% de logements abordables et 15% de logements sociaux. Le Plateau-Mont-Royal élargit l’application de la règle aux logements de plus de cinq unités qui nécessitent un changement de zonage.
Photo: Annik MH de Carufel Le Devoir La Ville de Montréal suggère que les projets de plus de 200 unités contiennent 15% de logements abordables et 15% de logements sociaux. Le Plateau-Mont-Royal élargit l’application de la règle aux logements de plus de cinq unités qui nécessitent un changement de zonage.

Pour tenter de freiner l’embourgeoisement galopant et la fuite des ménages moins bien nantis, l’arrondissement du Plateau Mont-Royal a décidé de hausser ses exigences auprès des promoteurs immobiliers. Désormais, les projets résidentiels de 5 unités et plus nécessitant un changement de zonage devront comporter 20 % de logements sociaux.

La nouvelle politique d’inclusion de logements abordables du Plateau sera déposée lundi soir au conseil d’arrondissement.

Cette stratégie s’inspire de la Politique adoptée par la Ville de Montréal en 2005 qui visait l’inclusion de 15 % de logements sociaux et de 15 % de logements abordables dans les projets immobiliers de 200 unités et plus. Cette politique est facultative : les arrondissements ne sont pas obligés de l’appliquer, mais certains le font de façon systématique et vont même plus loin. C’est le cas du Sud-Ouest qui exige une part de logements sociaux ou abordables de tous les promoteurs qui mettent en chantier 100 unités et plus.

Dans le Plateau Mont-Royal, déjà densément construit, rares sont les projets de cette ampleur. Entre 2011 et 2013, un seul projet comptait plus de 200 unités, indique l’arrondissement.

La valeur des propriétés a bondi de 35,6 % entre le rôle d’évaluation de 2008 à 2011 et le parc locatif continue de s’effriter. Au cours de la dernière décennie, quelque 600 logements en location ont été transformés en copropriétés indivises ou divises chaque année. Et 864 ménages sont inscrits sur la liste d’attente de l’Office municipal d’habitation (OMH).

Compensation

Le conseiller Richard Ryan estime qu’il fallait être plus exigeant auprès des promoteurs pour retenir les familles moins fortunées. « Ce n’est pas seulement une question de solidarité sociale. Le dynamisme du quartier passe par la mixité sociale », dit-il.

Ainsi, l’arrondissement entend engager des négociations avec les promoteurs qui veulent réaliser des projets résidentiels de 5 unités et plus nécessitant une dérogation, c’est-à-dire une modification de zonage ou d’usage. Dans les petits projets où l’intégration de logements sociaux n’est pas souhaitable ou possible, la politique pourrait se traduire par une compensation financière qui sera versée dans un Fonds créé par la Ville pour des projets de logements sociaux sur d’autres sites. Cette contribution équivaut à 15 000 $ par logement social, indique M. Ryan.

Pour les projets plus importants, l’arrondissement exigera que le promoteur conclue une entente avec un Groupe de ressources techniques (GRT) en habitation afin que 20 % des unités soient des logements sociaux.

Avec ces nouvelles règles, les promoteurs risquent de grincer des dents. « Il faut maintenir la mixité sociale », rétorque Richard Ryan. « Obtenir un changement de zonage, c’est une faveur. À une certaine époque, on donnait des enveloppes brunes pour les obtenir, maintenant, ce sont des unités de logements sociaux. C’est donnant-donnant. »

 

Un signal clair

Selon lui, l’avantage de cette politique est de lancer un « signal » aux promoteurs et faire en sorte que les règles soient désormais claires pour tous. Mais il admet que ces nouvelles contraintes auront pour effet de réduire la marge de profit des promoteurs.

Entre 2004 et 2013, quelque 2760 nouvelles unités ont été construites dans le plateau, dont 85 % en copropriétés. Pour cette période, 396 unités de logements sociaux et coopératifs ont vu le jour. Richard Ryan dit souhaiter que l’adoption de cette nouvelle politique permette de construire une centaine de nouveaux logements sociaux de plus chaque année.

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