Réfugiés de la spéculation

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	Dans les quartiers centraux de Montréal, les locataires sont de plus en plus nombreux à faire les frais de la conversion de logements en copropriétés. Comme bien d’autres Montréalais, Benjamin Simard-Lachance et Émilie Karuna ont tous deux perdu leur logement plus tôt cette année. Ils souhaitent maintenant que les règles de la Régie du logement soient plus strictes à l’égard des spéculateurs.</div>
Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir
Dans les quartiers centraux de Montréal, les locataires sont de plus en plus nombreux à faire les frais de la conversion de logements en copropriétés. Comme bien d’autres Montréalais, Benjamin Simard-Lachance et Émilie Karuna ont tous deux perdu leur logement plus tôt cette année. Ils souhaitent maintenant que les règles de la Régie du logement soient plus strictes à l’égard des spéculateurs.

La conversion de logements en condominiums est interdite sur le territoire de la ville de Montréal depuis l’imposition d’un moratoire en 1975. Mais pour bien des locataires, cette interdiction est une vue de l’esprit et peut aisément être contournée. Au cours des dernières années, un nombre croissant de promoteurs immobiliers ont entrepris de convertir des immeubles à logements en copropriétés indivises dans les quartiers centraux de Montréal.

« 6 unités de condos. Rénovation de luxe ! À partir de 299 000 $. Venez choisir vos céramiques et vos comptoirs de granit. »


Accompagnée d’une photo d’un plex typique du Plateau-Mont-Royal, cette annonce parue dans un quotidien montréalais en juin dernier ne révèle pas tout. Elle ne dit pas, notamment, que jusqu’à l’an dernier, des locataires occupaient ces logements. L’immeuble acheté pour 1 million en mai 2011 a été mis en vente en copropriétés indivises à des prix allant de 299 000 $ à 350 000 $. Certains locataires ont quitté les lieux de leur plein gré, d’autres l’ont fait de guerre lasse comme Étienne Bélisle.


M. Bélisle n’a jamais rencontré son nouveau propriétaire, qui a communiqué avec lui par l’entremise d’une agente immobilière. Celle-ci l’a invité à accepter le rachat de son bail pour 7500 $. « On aurait aimé rester là, mais il nous a fait peur », a expliqué M. Bélisle au Devoir. « Après des semaines de discussions, on a finalement accepté l’argent parce que c’était devenu un stress de recevoir des téléphones incessants, de ne jamais avoir l’heure juste parce que l’histoire changeait de fois en fois. On ne savait plus sur quel pied danser : un jour, c’était pour lui, une autre fois, c’était pour des rénovations majeures, relate-t-il. Je crois que leur stratégie, c’est de nous avoir à l’usure. »


M. Bélisle est loin d’être seul à avoir vécu ce type d’expérience dans le Plateau-Mont-Royal, où la conversion de logements en copropriétés s’est accélérée au cours des dernières années. Benjamin Simard-Lachance et sa conjointe, Émilie Karuna, disent avoir subi du « harcèlement psychologique » de la part du nouveau propriétaire de l’immeuble de la rue Fabre où ils habitaient. (Voir autre texte en page A 8).


De son côté, Yves Ouellette a dû quitter son logement de l’avenue De Lorimier après avoir vainement tenté de contester son expulsion devant la Régie du logement. Le nouveau propriétaire, qui a déjà converti trois des neuf logements de l’immeuble en copropriétés indivises, a finalement obtenu le départ de tous les locataires. M. Ouellette, qui était très attaché à son quartier, a pu trouver un logement dans le même secteur. « Mais c’est pratiquement le double du prix pour un peu plus petit », commente-t-il.

 

Un stratagème?


La conversion de logements en copropriétés indivises n’est pas un phénomène nouveau, mais au cours des dernières années, cette pratique s’est intensifiée dans les quartiers centraux de Montréal. Ce type de conversion n’est pas soumis aux règles rigides qui encadrent la transformation en condos qui, elle, est interdite sur le territoire montréalais à moins que les autorités municipales accordent une dérogation.


« Ces conversions s’effectuent dans des quartiers qui sont en voie d’embourgeoisement. Ç’a commencé dans le Plateau-Mont-Royal, et c’est en train de s’étendre dans d’autres quartiers comme La Petite-Patrie, Mercier -Hochelaga-Maisonneuve et Ville-Marie, explique France Emond, du Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec. Le cas de Ville-Marie est particulier parce qu’il y a beaucoup de tours. On observe plutôt le phénomène de titrisation. » Au cours des prochaines années, les secteurs de Verdun, de Saint-Henri et d’Ahuntsic devraient venir allonger la liste des quartiers privilégiés pour la conversion en copropriétés indivises.


« C’est légal de vendre en indivision, mais c’est faire indirectement ce qui est directement interdit. Ils [les propriétaires] passent par un vide législatif pour arriver à leurs fins », estime Paule L’Espérance, du Comité logement du Plateau-Mont-Royal. Dans les faits, dit-elle, la copropriété indivise « mime » la copropriété divise.


De plus, cette procédure est moins longue et moins coûteuse qu’une conversion en condos puisqu’aucune modification cadastrale n’est nécessaire. Sans compter que le compte de taxes municipales est moins élevé que lorsqu’il s’agit de condominiums.


Certaines institutions bancaires se sont adaptées à cette nouvelle tendance et autorisent depuis quelques années les « hypothèques entrecroisées » qui font en sorte que les copropriétaires ne seront pas solidaires de l’emprunt hypothécaire contracté par chacun d’eux. Et une fois que tous les logements ont trouvé preneurs, les copropriétaires pourront, s’ils le souhaitent, se présenter devant la Régie du logement pour demander la conversion en condominiums. Une formalité s’ils prouvent qu’ils occupent effectivement les logements en question.


Pour réaliser ces opérations, encore faut-il que les locataires aient libéré les logements. Pour parvenir à ses fins, le propriétaire peut proposer au locataire une indemnité pouvant aller jusqu’à 25 000 $ ou 30 000 $ dans certains cas. Il peut invoquer devant la Régie l’occupation du logement par un membre de sa famille, la subdivision du logement, son agrandissement ou un changement d’affectation. La Régie ne vérifie pas si, effectivement, le propriétaire a procédé aux changements annoncés.


Certains propriétaires ne se donnent même pas la peine d’invoquer de tels arguments : « Beaucoup de locataires vont partir parce qu’ils ne connaissent pas leurs droits. Ils ne savent pas qu’ils peuvent rester dans leur logement », explique Mme L’Espérance.


Les aînés font souvent les frais de ces expulsions, déplore pour sa part Martin Blanchard, du Comité logement de La Petite-Patrie : « Dans certains cas, ils habitent leur logement depuis 30 ans. Ce sont des personnes très vulnérables. Le plus souvent, les aînés ne demandent pas d’indemnité par fierté ou parce qu’ils ne connaissent pas leurs droits. »

 

Des immeubles vétustes


La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) croit que la conversion en copropriétés est une tendance inévitable. Les loyers bas combinés aux hausses de taxes et de main-d’oeuvre et à l’état de vétusté des plex des quartiers centraux rendent l’achat d’immeubles locatifs non rentables. « Il y a de beaux immeubles qui sont très bien situés et qui ont une belle architecture, mais c’est tout croche. La fondation est à refaire, tout comme la plomberie et l’électricité. C’est impossible de refaire une plomberie d’un immeuble sans ouvrir tous les murs. Tout ça, ce sont des travaux majeurs », explique Hans Brouillette, directeur des communications à la CORPIQ.


« On arrive à une croisée des chemins. On a un parc de logements qui est vieillissant. Il ne se construit plus de logements locatifs, poursuit-il. Et ceux qui ont acheté des immeubles dans les dernières années ne pourront pas les rentabiliser parce qu’ils vont faire face à des dépenses de rénovations qui vont rendre l’opération impossible financièrement. »


Selon lui, les locataires ne sont pas prêts à financer de telles rénovations et à assumer les hausses de loyer qu’elles entraîneraient : « On a différents défis : qui va payer pour la survie du parc immobilier ? Il faut que ce soit des gens qui sont prêts à y mettre le prix. Les acheteurs le sont, mais pas les locataires. »

28 commentaires
  • Martin Talbot - Abonné 22 septembre 2012 03 h 13

    La main invisible d'Adam Smith

    En gardant artificiellement bas le coût du logement locatif à Montréal depuis des décennies, la Régie réside à la source du problème. Tant qu'il sera moins intéressant pour un propriétaire d'investir dans l'entretien et l'amélioration d'un immeuble locatif, nous assisterons à ce genre de tours de passe-passe. Une libération du marché s'impose. Un environnement compétitif où l'investissment dans la rénovation (et la construction) serait économiquement attrayant demeure la seule solution durable au problème. La régie ne devrait pas intervenir dans l'équilibre de l'offre et la demande et se contenter de protéger les locataire dans les dossiers liés aux baux et à la salubrité. Avec la montée du prix de l'essence, le marché locatif à Montréal est voué à un brillant avenir, si on lui permet de se développer... En un mot, si vous me suivez bien, la Régie promeut l'étalement urbain!

    • Martin Blanchard - Inscrit 22 septembre 2012 10 h 08

      Le problème de la conversion en condos existe dans des villes où il n'y a pas de contrôle des loyers, par exemple Toronto, aux États-Unis, en France, etc. Et à Montréal, le problème était déjà connu avant que la Régie existe, donc avant 1979.

      Une étude a démontré que le prix des rénovations est facilement récupérable avec les indices de la Régie et contredit donc la réalité anecdotique rapporté par certains propriétaires.

      Une autre étude a démontré qu'il en coûterait moins cher à la collectivité de subventionner la rénovation des appartements que de faire payer cette rénovation par des hausses de loyers. Mais avec des proprios qui répètent votre discours de recherche inlassable du profit, jamais notre collectivité n'aura droit à des appartements bien rénovés à bon prix et nous continuerons de vivre dans des apparts bancals à prix cher.

    • Sylvain Auclair - Abonné 22 septembre 2012 10 h 22

      Si un propriétaire fait des travaux, il peut tout à fait en profiter, autant que s'il avait investi son argent dans des placements à terme. En fait, ce que les propriétaires voudraient faire, c'est augmenter les loyers sans que leurs dépenses le justifient.

    • Louis Bourque - Inscrit 22 septembre 2012 10 h 54

      D'abord, écartons tout de suite l'insuffisance du loyer à l'égard de l'état du logement : le manque de rentabilité de l'entretien provient d'abord du coût de l'achat et du financement de l'immeuble. C'est-à-dire des banques, lorsqu'elles étendent la période permise pour le remboursement d'un prêt hypothécaire et, accessoirement, lorsqu'un faible capital d'entrée (cashdown) augmente la prime au risque. Afin d'attribuer l'état du parc de logement au coût du loyer, il faut observer une corrélation statistique entre les deux; je ne l'ai jamais observé.

      Oui, la situation décrite par le journaliste est réelle et préoccupante. Dans les quartiers centraux de Montréal, il se convertit davantage d'immeubles en copropriété qu'on ne construit de logement locatif. Le marché financier est, encore une fois, responsable de cette situation : les courtiers offrent la possibilité de faire de forts rendements par des investissement mobiles de courte durée : Selon James Tobin, la majorité des transactions financières sont des boucles où la mise revient en moins d'une semaine. Combiné à de fortes taxes et, effectivement, au coût de la main d'oeuvre, il est donc plus rentable pour un promoteur immobilier de vendre un immeuble que de le détenir.

      En bout de compte encore une fois, dans les conditions d'emprunt actuelles, on ne peut placer en concurrence (comparer) la valeur spéculative (foncière) d'un placement à la rente tirée d'un loyer. Rappelons qu'avant la crise des courtiers et prêteurs d'argent, la valeur du sol (issue d'aucun travail) était la principale ''source'' d' ''enrichissement'' des ménages canadiens selon StatCan.

      Quant à la vigueur des taxes, accusons ici l'accumulation des responsabilités au niveau municipal, dans un contexte où le fardeau fiscal s'est retourné des entreprises qui payaient quelque 70% de l'assiette fiscale en 1960, aux individus qui en paient presque 80% aujourd'hui.

    • Patrick Boulanger - Inscrit 22 septembre 2012 11 h 53

      « [...] la Régie promeut l'étalement urbain!»?

      Je ne vois pas en quoi le fait de changer des locataires en copropriétaires plus ou moins fortunés va freiner l'étalement urbain M. Talbot. En outre, votre prise de position en faveur du libre marché dans un domaine aussi important que logement locatif me désole. On ne parle pas ici d'un produit de luxe, mais bel et bien d'un besoin -se loger!- que plusieurs qualifient de fondamental (Évidemment, il y a des gens qui vivent dans la rue à l'année au Québec, mais il va sans dire que ça magane une santé). De plus, je ne sais pas si vous en êtes conscient, mais le libre marché dans le domaine du logement locatif va accentuer l'embourgeoisement de certains quartiers au Québec. Cette triste réalité fait en sorte que des individus moins fortunés doivent quitter leur quartier dans lequel ils habitent -parfois depuis toujours!- pour laisser la place à des gens qui en ont les moyens! En ce qui a trait aux propriétaires, ils peuvent justifier des hausses de loyer plus substentiels auprès de la Régie s'ils ont fait des rénovations sur leurs immeubles. Je suis sceptique sur l'argument du CORPIQ qui soutient que les locataires en général vont refuser de louer un appartement rénové plus dispendieux.

    • Patrick Boulanger - Inscrit 22 septembre 2012 12 h 18

      Erreur!

      Mon commentaire précédent aurait dû débuter ainsi: « [...] la Régie promeut l'étalement urbain!»?

      Je ne vois pas en quoi le fait de changer des locataires avec peu de moyens en copropriétaires ou locataires plus ou moins fortunés empêche l'étalement urbain M. Talbot.

    • Simon Chamberland - Inscrit 22 septembre 2012 19 h 46

      M. Blanchard, la seule étude, si on peut la qualifier ainsi, qui dit que rénover des logements est un placement, c'est un truc de l'IRIS, un institut dont la crédibilité s'effrite à chaque publication.

      D'ailleurs, si c'était si payant être propriétaire, on investierait dans le locatatif, des nouveaux logements seraient mis en chantier et on ne chercherait pas à convertir de vieux plex en condo.

      Le marché s'ajuste à la réalité. La triste réalité, c'est que ça ne vaut pas vraiment la peine d'investir dans le locatif. Mieux vaut emprunter, travailler fort, prendre un risque et convertir un plex en condos que de la jouer prudente et espérer que les locataires ne démolissent pas trop un logement.

    • Martin Blanchard - Inscrit 23 septembre 2012 09 h 43

      M. Chamberland, je ne pensais pas seulement à l'IRIS. Je connais surtout les travaux en urbanisme, qui sont nombreux à analyser le marché locatif. Il y a aussi des études en science économique, que je connais moins, mais vous pouvez lire cette analyse de la banque TD du Canada qui va dans le sens de ce que je disais: l'abandon du locatif est dû à un boom du condo pour des raisons de profit rapide et de politiques publiques favorables au condo: http://www.urbancentre.utoronto.ca/pdfs/elibrary/T

      Bien sûr, il n'y a pas unanimité, comme en toutes choses d'ailleurs; mais il y a de nombreuses études documentées et très sérieuses qui vont dans le sens de ce que je disais. Je vous laisse le plaisir de faire des recherches sur ce sujet pour le constater.

      La vérité, c'est que les gouvernements occidentaux favorisent la propriété privée avec de nombreux incitatifs fiscaux et autres, pour une simple raison: le désinvestissement de l'État favorise les intérêts des gouvernements conservateurs et les intérêts des gros promoteurs. Autrement dit, c'est un lobby puissant allié à une idéologie conservatrice qui a créé les conditions du marché actuel. Un marché où il y a des perdants, et les petits propriétaires y perdent tout comme les locataires.

  • Yves Claudé - Inscrit 22 septembre 2012 03 h 40

    Une intolérable culture de prédateurs … !

    S’il y a encore des propriétaires de logements respectueux de leurs locataires et désireux d’une bonne entente avec ceux-ci, on voit cependant se développer une intolérable culture de prédateurs, chez des propriétaires de logements, qu’ils soient de petits ou de grands propriétaires.

    Des pratiques d’intimidations de toutes sortes se généralisent, rappelant des situations que l’on croyait révolues et datées du XIXe siècle.

    Il se développe ainsi, dans cette culture de prédateurs, une intolérable conception et de déplorables pratiques, selon lesquelles le propriétaire est investi de tous les pouvoirs sur ses locataires, et ce y compris sur leur vie quotidienne dans leur logement, dans une mentalité quasi féodale d’ailleurs marquée chez certains propriétaires issus de l’immigration et qui n’ont pas ou peu intégré la notion de droits.

    Ces propriétaires ne se privent pas de faire irruption dans les logements, sans égard aux balises légales, à l’occasion accompagnés d’individus dont la fonction évidente n’est pas de voir au bon entretien du logement, mais d’intimider les locataires pour les dissuader de faire respecter leurs droits !

    Après la lutte étudiante, ne faudrait-il pas passer à celle des locataires ?

    Yves Claudé

    • maxime belley - Inscrit 22 septembre 2012 12 h 22

      pour les pauvres vieux logements qui restent il veulent nous faire payer un dépôt, imaginez, le proprio se servirait de l'argent des dépôts pour investir et augmenter ses revenus puis refuse de verser les dépôts aux locataires prétextant toute sortes de détails, égratignures sur le plancher, trou de cadre dans les murs, ect, ect.

    • Simon Chamberland - Inscrit 22 septembre 2012 19 h 48

      La Régie du Logement existe déjà pour protèger les locataires et punir les méchants propriétaires qui osent demander qu'on garde un logement propre et fonctonnel.

  • Serge Grenier - Inscrit 22 septembre 2012 07 h 02

    Acheteurs stupides

    Si les promoteurs font autant d'argent,
    c'est parce qu'il y a quelque part
    quelqu'un qui se fait avoir...

    Celui qui paie la facture !

    • Louis Bourque - Inscrit 22 septembre 2012 11 h 13

      Effectivement. Il serait plus avisé, bienvenu que les propriétaires mettent en cause ce qu'ils paient aux banques (le triple de leur achat), au lieu de mettre en cause les droits des locataires qui génèrent les revenus.

    • Martin Talbot - Abonné 22 septembre 2012 13 h 30

      L'offre et la demande. Rendons intéressante la construction de logements locatifs au lieu des condos. Laissons au marché de décider des loyers. On doit augmenter la densité de population si on veut voir les prix s'équilibrer, et donc promouvoir le logement locatif. Le problème, c'est la régulation indue de l'état.

  • Sylvain Auclair - Abonné 22 septembre 2012 10 h 25

    Loi plus sévère

    La Régie devrait vérifier si les raisons alléguées par les proprios pour évincer des locataires sont avérées, si un membre de la famille vient vraiment habiter le logement, si, après des travaux importants, le logement est vraiment remis en location, etc. Un propriétaire qui ment devrait se voir confisquer son bâtiment, tout en gardant l'hypothèque à sa charge. Les banques y regarderaient à deux fois!

  • Louis Bourque - Inscrit 22 septembre 2012 11 h 10

    La valeur de l'habitation

    Pour ma part, j'ai subi le même processus, intimidant, de reprise de conversion de mon logement, où j'eus terminé mes études et m'apprêtais à les valoriser. Un calvaire aux conséquences très, très coûteuses (perte d'emploi, accident, mal-vivre et désorganisation). Ce récit typique place Régie du logement devant une question épineuse dont les facettes opposent le bien-être et l'avidité; l'organisation ou la mobilité des personnes; le travail (qui produit la richesse) ou la spéculation qui suspend l'usage des moyens de production et... d'habiter.

    Habiter, ça doit vouloir dire quelque chose et correspondre à la faculté de s'organiser localement. Habiter au centre est, d'ailleurs, une condition propice à l'intégration sociale que l'on détruit, en marginalisant et en exploitant les personnes (qui tentent d'accéder aux études).

    La Régie du logement doit préserver l'acte d'habiter et le travail. Pour cela, sa Direction doit être remise par le nouveau gouvernement. Car il est absolument frauduleux de pouvoir détruire cette faculté, cette construction personnelle et sociale en subdivisant un logement (en érigeant une cloison de gypse) ou en logeant un membre de sa famille pour quelques mois (à des fins complaisantes). Économiquement, la gestion de l'habitation doit, le plus possible, faire correspondre le prix du loyer au coût de substitution (de construction) du logement. La valeur tirée de droits sur le sol devrait en être exclue puisqu'elle n'est le fruit d'aucun travail.

    Enfin, les promoteurs doivent utiliser l'ingéniosité légale pour recréer les patrons d'urbanisation au lieu de chasser les locataires. Par exemple, en utilisant les pelouses d'apparat devant chaque bungalow pour y ériger des logements. Ainsi, rentabiliser les infrastructures municipales qui sont payées, dans une part excessive, par les locataires du centre qui optimisent celles de leur milieu compact. Ainsi donc, créer plutôt que consommer ce milieu de vie compact, économe et convivial prisé.