Scheer allongerait l’amortissement hypothécaire maximal

La voie suggérée par Andrew Scheer pour favoriser l’accès à la propriété va à contresens du chemin suivi par Ottawa depuis une dizaine d’années.
Photo: Nathan Denette La Presse canadienne La voie suggérée par Andrew Scheer pour favoriser l’accès à la propriété va à contresens du chemin suivi par Ottawa depuis une dizaine d’années.

Après des années de resserrement par Ottawa des critères d’emprunt hypothécaire, Andrew Scheer estime qu’il est temps de jeter du lest. Le chef conservateur a promis lundi de détendre les mailles d’une mesure du gouvernement Harper et d’ainsi faire passer de 25 à 30 ans la durée maximale d’amortissement du prêt pour les nouveaux acheteurs. Une erreur ? Pas nécessairement, disent plusieurs.

« C’est clair qu’avoir une période d’amortissement de 30 ans va rendre disponibles des maisons pour beaucoup de jeunes Canadiens » qui veulent procéder à un premier achat, a soutenu M. Scheer lors d’un arrêt en banlieue de Toronto. Il a fait valoir que ces acheteurs verront généralement leurs revenus croître à l’avenir, et qu’ils « pourront gérer leur hypothèque ».

Reste que la voie suggérée par Andrew Scheer pour favoriser l’accès à la propriété va à contresens du chemin suivi par Ottawa depuis une dizaine d’années pour réguler ce secteur — et freiner l’endettement des ménages canadiens.

Après avoir d’abord assoupli les règles pour permettre de contracter un prêt hypothécaire sur 40 ans, le gouvernement Harper avait opéré un virage à 180 degrés dans la foulée de la crise des subprimes aux États-Unis. En 2008, le ministre des Finances, Jim Flaherty, avait ramené à 35 ans la durée maximale d’un prêt, puis à 30 ans (en 2011) et finalement à 25 ans (en 2012).

Le gouvernement Trudeau a pour sa part introduit en 2018 un « test de résistance » pour les acheteurs. Afin d’obtenir un prêt, ceux-ci doivent prouver qu’ils pourraient absorber un taux d’intérêt supérieur à celui en vigueur (deux points de plus).

Les conservateurs veulent maintenant « modifier le test [pour] s’assurer que les acheteurs d’une première habitation ne [soient] pas inutilement empêchés de contracter une hypothèque ». Et on souhaite carrément l’abolir pour les renouvellements d’hypothèque.

Contexte

Dans son Rapport sur la politique monétaire, la Banque du Canada écrivait pourtant en juillet que les « déséquilibres dans le secteur des ménages [soit l’endettement] se sont stabilisés, et que les tests de résistance appliqués aux prêts hypothécaires ont permis d’améliorer la qualité de ces prêts ».

Mais pour Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts Hypothèques, le test actuel « est un peu trop sévère, même si c’était justifié au moment où on l’a implanté ». « On s’attendait à une hausse imminente des taux. Avec les indicateurs, ce serait plutôt surprenant que ça arrive », dit-il. Selon M. Doucet, le test a rejeté de 10 % à 15 % des premiers acheteurs.

Il estime que l’idée de faire passer de 25 à 30 ans la durée d’amortissement d’un prêt est intéressante. « C’est déjà une possibilité qui existe pour ceux qui ont des prêts non assurés [parce qu’ils ont une mise de fonds de 20 %] », rappelle-t-il d’abord. « Les institutions financières l’offrent parce qu’elles jugent que le risque est acceptable. »

Denis Doucet souligne « que les taux de défaillance [défaut de paiement] étaient exponentiellement élevés sur les prêts de 40 ans, beaucoup plus que pour les prêts de 35 ans ou de 30 ans. La tendance, c’est que la défaillance est plus faible avec un amortissement plus court. Mais la différence entre 25 ans et 30 ans était faible. »

Il note qu’aujourd’hui, « la profession hypothécaire réclame de passer à 30 ans, parce que ça va donner un peu de marge de manoeuvre » mensuelle à des acheteurs qui naviguent dans un marché en constante hausse.

Dans un communiqué commun publié récemment, plusieurs organismes pressaient ainsi les partis politiques d’aller dans cette direction. « Avec la demande toujours plus comprimée et la hausse accélérée des prix, les récentes politiques qui ciblent la demande compliquent encore plus l’accès à la propriété, notait alors Michael Collins, président du Toronto Real Estate Board. Il est impératif d’atténuer les pressions liées à l’abordabilité en rétablissant la période d’amortissement hypothécaire de 30 ans. »

Une période de 30 ans, ça peut aider grandement les premiers acheteurs

Signataire du texte, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec se réjouissait du plan conservateur, lundi. « Une période de 30 ans, ça peut aider grandement les premiers acheteurs, estime en entretien la présidente, Julie Saucier. Avec des taux qui sont bas et la valeur élevée du marché, c’est le bon moment pour le faire », pense-t-elle.

L’Association canadienne des constructeurs d’habitations et l’Association canadienne de l’immeuble ont aussi applaudi à la proposition conservatrice.

Endettement ?

Mais n’y a-t-il pas là un risque de recul dans la lutte contre l’endettement ? C’est ce que les libéraux fédéraux ont rétorqué lundi. Pour aider les premiers acheteurs, ceux-ci proposent notamment un incitatif pouvant représenter jusqu’à 10 % du prix d’achat.

« Les Canadiens n’ont pas besoin de risques supplémentaires et d’un climat d’instabilité dans le marché immobilier, mais c’est exactement ce qu’Andrew Scheer propose avec son annonce », a soutenu le parti dans un communiqué.

On affirme que le plan Scheer « retire des protections instaurées par Jim Flaherty à la suite de la crise des prêts hypothécaires à risque ». On rappelle aussi que M. Flaherty avait réduit la période maximale d’amortissement « parce que la période de 30 ans poussait le prix des maisons à la hausse ».

Mais Pierre Chaigneau, professeur associé à la Smith School of Business de l’Université Queen’s, fait pour sa part valoir que ce sont « les faibles taux d’intérêt [qui] exercent une forte pression à la hausse sur les prix des actifs immobiliers ». Selon lui, une période d’amortissement de 30 ans aurait certes pour « inconvénient de potentiellement augmenter la dette des ménages canadiens », mais « il faut garder à l’esprit qu’en face de cette dette immobilière, il y a des actifs [dont] la valeur augmente », dit-il.