Le privilège d’habiter Montréal

«Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents», écrit l'auteur.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents», écrit l'auteur.

Disons-le franchement : vivre à Montréal est devenu un luxe.

Le sujet de l’accès au logement dans la métropole devient de plus en plus brûlant. Depuis que l’on sait que Montréal a connu son pire solde migratoire en 20 ans, l’île a battu l’année dernière un autre triste record : celui de la pire hausse des prix de l’immobilier des dernières décennies. Depuis, plusieurs y sont allés de différentes théories : certains pointent la congestion routière et les difficultés à stationner, alors que d’autres accusent les promoteurs immobiliers d’être responsables du drame.

Cette situation était largement prévisible et ne peut se résumer qu’à une ou deux causes. Pourtant, on omet de souligner un point essentiel qui, quant à lui, est directement imputable aux choix que nos élus ont faits par rapport à leur ville.

En novembre dernier, la mairesse de Montréal déclarait que : « C’est un privilège de construire à Montréal. Les gens viennent à Montréal parce qu’il y a une qualité de vie. » Effectivement, les quartiers centraux proposent généralement une qualité de vie qui s’améliore : circulation apaisée, saillies de trottoirs fleuries, commerces de proximité. Bref, on préserve une ville à « échelle humaine ».

Le problème, ici, est que le privilège de construire à Montréal fait en sorte que ça devient un privilège de… vivre à Montréal.

Prenons, par exemple, l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension. Cet arrondissement, qui compte plus de 140 000 habitants, a délivré 15 permis de construction résidentielle en 2019 et 13 en 2020. Quand on regarde une carte, il est presque impossible de trouver un terrain disponible. Pire : la plupart du temps, il n’est pas non plus possible d’ajouter des logements ou de construire plus haut. On remplace des immeubles de 8 logements par d’autres immeubles de 8 logements.

Autrement dit, il n’y a plus de place nulle part. Les quartiers centraux ressemblent à une pelouse anglaise de laquelle aucun brin ne dépasse. Lorsque les arrondissements verrouillent le zonage et empêchent l’ajout d’unités résidentielles par une réglementation trop sévère, il ne faut pas s’étonner de voir les prix grimper en flèche. Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents. Pour elle, la situation est idéale. Pour le locataire ou pour la jeune famille qui rêve de s’établir, elle l’est pas mal moins.

Les gens sont choqués de voir apparaître sur le marché des studios à 1200 $ par mois, et même plus. Pourtant, ce qu’on ne réalise pas, c’est que c’est le prix que ça coûte maintenant. Le temps où on pouvait trouver un 4 ½ pour 800 ou 900 $ par mois n’est pas seulement révolu : il est dépassé depuis bien longtemps.

Comprenons-nous bien : l’urbanisme est une affaire de choix. Il n’y a pas, fondamentalement, une « bonne » ou une « mauvaise » façon de faire une ville. Beaucoup adorent New York, alors qu’on ne peut vraiment pas dire que c’est une ville à échelle humaine. On aime Montréal pour d’autres raisons.

Les choix que nous faisons, en matière d’aménagement urbain, ont des conséquences sur une ville et ses habitants. Le choix qu’a fait Montréal, en plafonnant la densité résidentielle dans les quartiers centraux, en préserve certes la qualité, mais a nécessairement pour conséquence de rendre ces quartiers, à terme, inabordables. Les tentes que l’on a vu apparaître le long du boulevard Notre-Dame, cet automne, sont une des conséquences de ces choix.

Si c’est le choix que font les administrations municipales, d’accord. Mais assumons ce choix. Assumons simplement que si la ville est aujourd’hui hors de prix et que les gens moins aisés la fuient, c’est parce que nous avons collectivement fait le choix de faire en sorte que vivre sur l’île soit un privilège, plutôt qu’un droit.

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