Pour un Fonds québécois de revitalisation urbaine

«La transformation des quartiers ne doit pas devenir un moyen d’exclusion de certaines populations», estime l'auteur.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «La transformation des quartiers ne doit pas devenir un moyen d’exclusion de certaines populations», estime l'auteur.

J’habite un quartier de Pointe-aux-Trembles construit dans les années 1970, et la plupart de mes voisins sont les premiers acheteurs. Avec les années, ce sont plus que des voisins, ce sont des gens que je côtoie, que je rencontre à l’épicerie et avec qui on discute de ce qui doit être fait pour améliorer la sécurité dans nos rues, verdir nos espaces publics et soutenir nos commerces locaux.

En lisant les journaux la semaine dernière, on apprenait que la Ville de Longueuil voulait freiner la démolition de maisons unifamiliales au profit de nouvelles constructions multilogements, un phénomène qui semble de plus en plus répandu. Longueuil a annoncé qu’un règlement sera adopté afin de ralentir cette pratique qui change le visage de nos quartiers.

Cette histoire m’a fait penser à mon voisin en me disant que cela pourrait arriver chez nous, tôt ou tard, et changer considérablement notre environnement tout en brisant des liens humains tissés depuis des années. C’est donc une bonne chose que Longueuil serre la vis afin de mieux encadrer cette revitalisation, et ce, dans l’intérêt de ces citoyens.

Au-delà de cas précis, l’arbre qui cache la forêt, nous devons constater dans nos villes la lutte sans merci pour prendre possession de l’espace pour des fins économiques, car c’est de cela qu’il s’agit réellement. Les terrains étant de plus rares et le marché immobilier se portant assez bien, les maisons unifamiliales d’un certain âge deviennent la proie de ceux qui veulent faire de bonnes affaires.

Ce que je veux mettre en lumière, c’est le fait que la transformation des quartiers ne doit pas devenir un moyen d’exclusion de certaines populations. En effet, on observe malheureusement un déplacement irréversible des personnes moins fortunées vers la périphérie, même si elles habitaient les quartiers centraux depuis 30 ou 40 ans. C’est le sort qui leur est réservé par la « loi » du marché.

Comme Longueuil, les villes peuvent utiliser la réglementation pour « forcer » la mixité, mais je crois qu’il faudrait songer à mettre en place un Fonds québécois de revitalisation urbaine, qui empêchera l’exode de citoyens moins fortunés vers les quartiers périphériques.

Le marché de la revente influe directement sur la valeur mobilière des habitations autour. Effectivement, dans certains quartiers, les hausses de taxes foncières basées sur l’important volume de vente des maisons et des plex tirent le compte de taxes municipales vers le haut et provoquent des hausses de taxes foncières si importantes que les propriétaires occupants sont dans l’obligation de revoir leur projet d’habitation, ne pouvant plus payer leur compte de taxes trop élevé.

Avec la nouvelle valeur foncière de leur maison, ils se retrouvent devant un dilemme : vendre avec profit et quitter leur milieu parce qu’ils n’ont plus les moyens d’y habiter ou s’endetter pour payer leur taxe municipale, et ce, tout particulièrement pour les aînés aux prises avec de faibles revenus. La solution proposée permettrait à ces aînés de conserver leur maison et continuer d’y demeurer sans altérer considérablement leur pouvoir d’achat.

Il s’agit concrètement de limiter la hausse des taxes foncières à l’inflation dans des secteurs géographiques bien précis. Ce Fonds permettrait de reporter le paiement de la taxe foncière additionnelle au moment de la vente de la maison. Année après année, le propriétaire recevrait un compte de taxes indiquant lemontant à payer ainsi que la somme due lors de la vente ultérieure de la propriété.

Cette somme due serait prise en charge par le Fonds qui le versera à la Ville tout de suite pour éviter un impact sur ces revenus et donc sur les services aux citoyens. Au départ, le gouvernement du Québec devra investir dans ce nouvel outil financier, mais, après quelques années, le Fonds devra être en mesure de rembourser cette capitalisation.

En complémentarité au fonds, je plaide aussi pour le retour du citoyen au centre du développement de nos quartiers. Pour moi, un territoire se définit en premier lieu par ceux qui y vivent, et il est transformé par les projets qui y sont réalisés.

Pour que les projets de revitalisation, particulièrement à l’échelle d’un quartier ou d’un arrondissement, soient socialement acceptables, il faut minimalement les trois ingrédients suivants :

— Une participation citoyenne effective ;

— Une analyse rigoureuse des pertes et des gains collectifs ;

— Une recherche de l’équité territoriale.

Garder des familles à faibles revenus, c’est assurer la mixité dans nos quartiers. Cela est-il encore vraiment possible dans nos grandes villes ? La réponse à cette question dépend des solutions qu’il faudrait rapidement mettre en place, car l’exode est déjà commencé.

3 commentaires
  • Jean-François Trottier - Abonné 1 décembre 2020 08 h 08

    Où est le profit? Et puis, quel profit?

    La grande difficulté avec ces plans de revitalisation, c'est qu'au bout du compte elles doivent se révéler positives et qu'il est bien difficile de mesurer de tels effets.

    Du point de vue des gouvernements, il savent que l'exil des jeunes couples vers la banlieue finit par coûter cher en transports, en dégradation du milieu urbain, et lotissement d'anciens terrains agricoles souvent, ou encore en déforestation ou assèchement de sols, sans compter la perte de revenu du centre au profit du pourtour.

    Mais au bout du compte, le gouvernement doiit y voir son profit, dans le sens qu'il ne peut pas toujours payer sans que l'argent lui revienne en richesse générale qui pourra être taxée ou imposée, en tout cas revenir indirectement dans ses caisses après avoir roulé et profité à la société, pour pouvoir le redistribuer au fil d'autres programmes.
    Or ce type d'aide ne suit pas un fil tangible, tout en coûtant très cher sur le moment.

    Je ne suis pas contre mais je crois qu'il faut insister sur le retour de profit à la société le plus possible.
    Seulement dire que le coût social restera plus raisonnable n'est pas chiffré, même pas un peu.
    Pas plus pour le transport et son pendant le coût de la pollution. D'ailleurs le transport est une dépense taxée, ou une bonne façon de rentabiliser le transport en commun.

    Comme le dit l'auteur, je crois à "Une analyse rigoureuse des pertes et des gains collectifs". Je suis persuadé que les gains finiront par poindre, mais encore faut-il le démontrer pour arriver à un consensus. Ce n'.est pas une question de slogans ou de morale mais de poser les enjeux en termes qui permettent à tous de comprendre.

    Sachant que la clarté absolue est impossible en ce domaine, toute lumière peut aider. Ce premier geste est nécessaire.

  • François Beaulé - Inscrit 1 décembre 2020 09 h 14

    Les principales victimes de la gentrification ne sont pas les gens que M. Oyono identifie

    Les quartiers périphériques, que M. Oyono évoque, sont de plus en plus loins des quartiers centraux parce que les banlieues sont essentiellement constituées de maisons unifamiliales, donc de très faible densité. Bloquer le remplacement de maisons unifamiliales par des immeubles multi-logements ne fait que favoriser l'étalement urbain. La Ville de Longueuil a donc tort de restreindre la construction d'immeubles augmentant la densité des banlieues proches.

    Les propriétaires de vieilles maisons unifamiliales ne sont pas des victimes. Ils peuvent revendre leur maison beaucoup plus cher que le prix payé. Ils tireront profit de cette spéculation. Les vraies victimes sont plutôt les locataires des quartiers centraux qui sont expulsés sans aucune compensation ou subir des loyers très élevés. La proposition de l'économiste ne leur accorde rien du tout.

  • Marie Nobert - Abonnée 3 décembre 2020 00 h 09

    Au texte. «Le marché de la revente influe directement sur la valeur mobilière (sic) des habitations autour. (...)».

    Probablement un «lapsus»!

    JHS Baril