Airbnb et la résiliation de bail

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Photo: Anatoli Igolkin Getty Images Vue de Montréal

Le 27 mai, des représentants des associations de locataires écrivaient une lettre ouverte à la ministre Proulx, responsable du Tourisme, concernant le désastre que constitue Airbnb pour le tissu social et les locataires. Toute l’analyse est excellente, mais il y a un point en finale qui n’est pas clair. Les auteurs indiquent qu’il est pratiquement impossible pour les locataires de louer à des touristes parce que les propriétaires l’interdisent d’emblée et que si des locataires louent « à la Airbnb » sans l’autorisation du propriétaire, cela « mène presque systématiquement à la résiliation du bail si l’on se fie à la jurisprudence récente de la Régie du logement ».

Cette affirmation est à prendre avec des pincettes. Tout d’abord, de très nombreux propriétaires n’ont pas d’objection de principe à ce que leurs locataires louent à des gens de passage, respectant ou pas les règlements, pourvu que les loyers soient payés. D’autre part, cela laisse entendre que la résiliation du bail sera automatiquement accordée, expulsant les pauvres locataires à la demande des « méchants » proprios dans un système qui leur serait favorable. Or, c’est bien mal connaître le processus menant à une expulsion et à l’importance du droit au maintien dans les lieux pour les locataires.

Dans le domaine du logement, il n’est pas vrai qu’un manquement à une obligation, même importante, va mener automatiquement à la résiliation (ou à son rejet). Sauf en ce qui concerne les non-paiements de loyer, le Code civil indique que le régisseur peut aussi accorder une ordonnance plutôt qu’une résiliation du bail. Les juges administratifs de la Régie du logement ne se privent pas de ce pouvoir et ne résilient pas les baux alors que les proprios (et les voisins locataires) subissent souvent de très graves problèmes.

Des baux pas toujours résiliés

Une petite recherche de décisions récentes concernant Airbnb sur le site SOQUIJ ne permet pas de trouver une jurisprudence claire en la matière. Le 15 décembre 2018, une décision est rendue impliquant Groupe GIC et la locataire Morales. La juge administrative ne résilie pas le bail et ordonne à la locataire de ne pas déranger. Dans le cas Picado contre McDougall, la décision du 12 avril dernier rejette la demande du proprio, la locataire ayant cessé ses activités à la suite de la mise en demeure du proprio. Un autre régisseur écrivait que le tribunal « souligne à la locataire que la location à court terme constitue un changement d’usage du logement à proscrire », tout en rejetant la demande du proprio.

La cause Boissonneault contre Blanchette est intéressante. La demande du proprio est rejetée alors que la régisseuse indique que la simple preuve d’un changement d’usage (du résidentiel au commercial) ne peut suffire à résilier le bail. La preuve du préjudice sérieux est nécessaire, ajoute-t-elle. Quant aux punaises de lit que les visiteurs du logement Airbnb ont apportées dans leurs bagages, on n’en tient pas compte, fardeau de preuve oblige ! Il y a évidemment aussi des dossiers où le bail est résilié : l’Office municipal de Sept-Îles a obtenu une résiliation du bail contre sa locataire Jomphe en juin 2018, et Timbercreek inc. a gagné plusieurs causes en mars 2019.

Les propriétaires (surtout les petits proprios) ont face à eux un système qui accorde beaucoup de protection aux locataires. Comme on le constate, ce n’est ni facile ni automatique pour un propriétaire d’obtenir une résiliation du bail. C’est vrai pour les dossiers du type Airbnb où la jurisprudence n’est pas unanime et dans les autres dossiers de comportements d’un locataire troublant les lieux où, malheureusement trop souvent, ce sont les autres locataires de l’immeuble qui subissent le gros des inconvénients.

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