Les villes «accros» au développement immobilier

«Pour empêcher l’étalement urbain, la plupart des MRC périurbaines de la communauté métropolitaine de Montréal se doivent de modifier leur schéma d’aménagement pour qu’il corresponde à l’orientation 10 imposée par le gouvernement du Québec», croit l'auteur. 
Photo: Catherine Legault Le Devoir «Pour empêcher l’étalement urbain, la plupart des MRC périurbaines de la communauté métropolitaine de Montréal se doivent de modifier leur schéma d’aménagement pour qu’il corresponde à l’orientation 10 imposée par le gouvernement du Québec», croit l'auteur. 

La plupart des habitants des villes et des villages périurbains ne veulent pas que leur milieu se développe de la façon et de la manière dont cela s’est produit dans les 50 dernières années. Les nouveaux venus de ces villes ont adopté la banlieue pour une question économique, soit la possibilité d’y trouver des maisons abordables, mais aussi, ils ont choisi un milieu de vie.

Paradoxalement, ces mêmes habitants exigent des services de leur ville ; peut-être pas à la même hauteur de ceux de la métropole, mais un minimum qui touche, outre les missions régaliennes des villes, les sports, les loisirs et la culture.

Malheureusement, les nouvelles banlieues se sont souvent bâties autour de villages ayant des infrastructures datant d’une autre époque et reliées, parfois, au réseau routier québécois par d’anciens rangs. Les défis logistiques pour ces municipalités sont énormes.

Les élus

Par ailleurs, les nouveaux maires et conseillers, souvent élus avec une plateforme environnementale, se rendent vite compte qu’ils sont incapables de financer le déficit d’infrastructures de leur municipalité et de fournir des services à leur communauté sans l’apport d’argent frais. Les développements immobiliers sont la seule source potentielle de nouveaux revenus pour leurs villes, tant en ce qui a trait aux droits de mutation qui fournissent un revenu ponctuel salvateur qu’en ce qui concerne la taxe foncière.

Le phénomène du développement pour fins fiscales de ces villes ressemble un peu à un chat qui court après sa queue. Il est clair que les nouveaux venus exerceront une pression accrue sur les infrastructures, sur les besoins en service, et cela entraînera une autre recherche de fonds qui ne pourra se faire que par de nouveaux projets domiciliaires, et ainsi de suite. Pendant ce temps, Montréal se vide, se dévitalise.

Le grand sevrage

Pour empêcher l’étalement urbain, la plupart des MRC périurbaines de la communauté métropolitaine de Montréal se doivent de modifier leur schéma d’aménagement pour qu’il corresponde à l’orientation 10 imposée par le gouvernement du Québec. Cette orientation vise essentiellement à limiter la croissance des banlieues et à favoriser la densité de logements là où des infrastructures d’égouts et d’aqueducs sont présentes.

Dans certaines villes périurbaines, cette orientation viendra freiner de façon draconienne, en milieu de parcours, leur développement et les entrées fiscales.

À cela s’ajoute la transformation de l’économie vers le numérique, qui affectera les revenus provenant de la taxation des immeubles commerciaux, sans oublier le vieillissement de la population qui fera migrer les baby-boomers des banlieues vers les villes possédant des services de santé adéquats.

Donnez-nous de l’oxygène…

Ces villes risquent fiscalement de manquer d’air. La taxe foncière ne pourra combler les besoins de ces collectivités. Avec des taxes trop chères, des services inadéquats et des routes congestionnées vers Montréal, ces villes vivront un appauvrissement. La dévitalisation aura changé de place.

De plus, chaque communauté devrait être en mesure de fournir à ses citoyens des services de proximité, des soins de santé, du travail et des loisirs ; c’est aussi cela, le développement durable. Une vision polycentrique de l’aménagement du territoire est souhaitable et n’est pas incompatible avec le fait qu’on respecte la prédominance de Montréal comme fer de lance économique du Québec.

On peut se demander si le monocentrisme québécois dans l’aménagement du territoire a été véritablement motivé par une réflexion appropriée sur ces sujets au lieu de dépendre du poids politique démesuré de la métropole sur l’échiquier politique québécois.

Problèmes structurels

Le fait de financer nos infrastructures et services municipaux à partir de la taxe foncière engendre des problèmes structurels, économiques et environnementaux. Il est temps de penser différemment la fiscalité municipale.

L’idée de l’Union des municipalités du Québec voulant que le gouvernement du Québec remette une part des revenus de la taxe de vente est à court terme la seule issue possible. Tant pour les villes périurbaines que pour Montréal.

Et si les problèmes d’aménagement du territoire et d’étalement urbain ne passaient pas par la réglementation, mais par un financement adéquat des villes ?

Le coût d’un mauvais financement dépasse largement l’impact sur les finances publiques de l’étalement urbain dans un contexte de monocentrisme.

Les chefs des quatre principaux partis politiques se sont engagés à verser aux municipalités l’équivalent d’un point de pourcentage de la taxe de vente aux municipalités. Il ne faudrait pas que le nouveau gouvernement procède à un jeu d’écriture comptable où l’on nous donne d’un côté et on réduit notre financement de l’autre.

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3 commentaires
  • François Beaulé - Abonné 24 octobre 2018 06 h 58

    Le transfert d'une part de la TVQ nuira à la lutte à l'étalement

    On doit d'abord se demander comment le gouvernement du Québec se priverait d'une partie des revenus de la TVQ en la transférant aux municipalités. En coupant dans quels services ?

    Il faut aussi reconnaître que l'attrait des lointaines banlieues est en partie causé par des taxes municipales inférieures à celles des villes centres. Si, comme le prétend le maire de Prévost, l'orientation 10 suffit à contraindre l'étalement urbain et donc réduit le développement des banlieues lointaines, ces municipalités ne pourront plus compter sur la croissance du territoire bâti pour augmenter leurs revenus. Elles auront alors le choix de réduire leurs dépenses ou d'augmenter leur taux de taxe foncière. Cette dernière possibilité réduirait l'écart entre le niveau des taxes municipales dans les banlieues et celui des villes centres. Cela serait une excellente nouvelle puisque cela réduirait l'attrait des acheteurs de maisons pour les banlieues lointaines. Le financement des municipalités par la TVQ est donc à rejeter.

    • Suzanne Lemire - Abonnée 24 octobre 2018 20 h 00

      Je regrette mais vous parlez de banlieues lointaines alors qu'il s'agit de banlieues au pourtour des villes, ces anciens villages qui sont victimes de l'étalement urbain. Ces citoyens paient des taxes aux villes centre depuis le regroupement..Ce sont les villes centres et non les banlieues lointaines comme vous dites qui ne cessent de s'étaler pour aller chercher des taxes . Ici, à Lévis, on ne finit plus de voir surgir des développements sauvages à la périphérie, à même les anciens villages, avec la perte des boisés et des milieux humides. Qui doit payer pour contrer l'étalement? les citoyens des anciens villages? bonne question!

  • Loyola Leroux - Abonné 24 octobre 2018 20 h 16

    L’étalement urbain, une fatalité ? Ces causes.

    Il me semble qu’une réflexion sur l’étalement urbain et ses conséquences négatives pour l’environnement, doit aborder des causes multiples comme : les règlements d’urbanisme, l’abolition du péage, la liberté de choisir son lieu d’habitation, la construction des écoles et les garderies éloignées des résidences, l’utilisation du transport scolaire, etc. Ma solution est simple : doubler le prix du litre d’essence, investir dans les transports en commun et réinstaurer les péages. Je rappelle quelques faits. N’est-il pas un peu paradoxal qu’après avoir laissé les promoteurs vendre des terrains, sans service d’aqueduc ni d’égouts d’un hectare (2.5 acres ou arpent) et plus, ce qui contribue énormément a l’étalement urbain et empêche les services efficaces de transport en commun, notre ville se plaint des couts reliés au dispersement des habitations ? Les règlements d’urbanisme des villes ont obligé les commerces à se concentrer sur la route principale la 117. N’oublions pas que la création de ce fleuron de l’ingénierie sociale québécoise, les garderies ont lancé presque toutes les jeunes mères sur la route. Chaque matin, sonne le clairon à 6h dans les chaumières québécoises. C’est le ‘’branlebas le combat’’. Mon voisin part a 5h pour le travail et éviter un peu la congestion. Sa femme part a 6h30, le bébé braillant dans ses bras et la petite de 3 ans fatiguée. Elle déposera le bébé à une garderie, la petite dans une 2e et va travailler dans … une 3e. Les féministes appellent cela le progrès. Force est de constater que dans ce domaine nos politiciens municipaux, provinciaux et fédéraux n’ont pas fait preuve d’une vision a long terme. Le gouvernement supérieur devrait-il donner plus d’argent aux villes ? Apres avoir observé les élus municipaux pendant 40 ans, cela me fait peur. Ces nouvelles sources de revenus se doivent d’etre bien encadrées pour éviter le clientélisme.