État des lieux de la gentrification dans Hochelaga-Maisonneuve

La gentrification dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve a un certain nombre de conséquences sur les plans social, économique, urbanistique et démographique, expliquent les auteurs. 
Photo: Alexandre Shields Le Devoir La gentrification dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve a un certain nombre de conséquences sur les plans social, économique, urbanistique et démographique, expliquent les auteurs. 

Le 7 mai prochain, se tiendront au Chic Resto Pop, lieu emblématique du quartier Hochelaga-Maisonneuve, les assises sur la gentrification, organisées par l’arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve et La Table de quartier Hochelaga-Maisonneuve.

Depuis deux décennies, le phénomène de la gentrification et le quartier Hochelaga-Maisonneuve, du moins dans l’espace public, ont été intimement associés. Cette association a été porteuse de multiples interprétations, tantôt la hausse des loyers, tantôt la spéculation immobilière, en certaines circonstances la transformation de nos artères commerciales, et, plus négativement, les vitrines fracassées.

Le but des assises est triple : documenter qualitativement et quantitativement le phénomène de la gentrification, proposer des pistes d’actions qui concernent à la fois l’abordabilité des logements, l’adaptabilité aux diverses clientèles locales de l’offre commerciale, et préserver le vivre-ensemble à travers la réussite de l’expérience de la mixité sociale.

Afin de documenter le phénomène de la gentrification dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve, le comité organisateur des assises a eu recours aux travaux des chercheurs de l’Institut national de recherche scientifique (INRS). […]

Plus fondamentalement, une enquête auprès de 2111 personnes a été menée par le biais d’un sondage téléphonique et d’un questionnaire en ligne. Les questions visaient à recueillir des informations à propos de l’âge, du revenu, de la scolarité, de la composition des ménages, des activités principales (travail/étude), du mode de tenure (locative/propriétaire) et de l’ancienneté de résidence dans le quartier.

Dans son acception générale, la gentrification est l’établissement, dans un secteur auparavant pauvre ou populaire, d’une population d’un statut sous-économique supérieur, c’est-à-dire mieux nantie en capital culturel ou économique.

Du côté des causes de la gentrification, les chercheurs Alexandre Maltais et Gilles Sénécal en ont recensé quelques-unes ; le passage d’une économie industrielle à une économie postindustrielle, où la tertiarisation a entraîné le déclin de la production manufacturière et fait basculer plusieurs quartiers dans une situation de chômage chronique. La croissance d’une classe moyenne salariée et éduquée pour laquelle la banlieue de l’après-guerre apparaissait moins adaptée. Finalement, toujours selon la revue de la littérature effectuée par ces deux chercheurs, l’entrée des femmes sur le marché du travail, la baisse du taux de natalité et la plus grande flexibilité des arrangements conjugaux auraient également contribué à augmenter la demande pour les logements centraux et plus petits.

La gentrification dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve a un certain nombre de conséquences sur les plans social, économique, urbanistique et démographique.

De 1991 à aujourd’hui, une cohorte de plusieurs milliers de citoyens va s’établir dans Hochelaga-Maisonneuve avec comme dynamique le rajeunissement de la population et l’augmentation du nombre de propriétaires occupants. Aussi, les 20-34 ans vont représenter localement 38 % de la population, contre seulement 24 % pour le reste de Montréal.

Également, le taux de locataires va diminuer considérablement dans Maisonneuve, passant de 86 % en 1991 à 79 % en 2011. La raison étant à chercher du côté des grands ensembles de condos tels la Biscuiterie Viau, la Confiserie, qui vont voir le jour.

Le nombre de condos va passer de 500 en 1997 à environ 4000 en 2017. Bien que cette croissance soit importante, les condos représentent 15 % du nombre de logements dans le quartier.

On a assisté à une augmentation du coût des loyers privés qui va significativement contribuer à appauvrir des segments importants de la population. Ainsi, un studio se louait 520 $ en 2015, un logement d’une chambre à coucher 560 $, et un logement de trois chambres 841 $. Pareille situation nous amène à conclure que tous les élus du quartier Hochelaga-Maisonneuve doivent être obsédés par la question de l’abordabilité des loyers et les solutions s’y rattachant.

Paradoxalement, la perte de logements locatifs pour cause de conversion a été très inférieure à la construction de logements sociaux. Ainsi de 2003 à 2014, 852 logements ont été soustraits à la disponibilité du marché locatif, alors qu’il se construisit près de 3000 logements sociaux pour la même période.

La rue Ontario va se transformer. On a pu observer l’apparition de réseaux de grande distribution, de grands supermarchés, l’essor de boutiques d’alimentation spécialisée (boulangeries, boucheries, pâtisseries) qui en 40 ans vont passer de 4 à 13 établissements. Il y a eu recrudescence du nombre de restaurants, qui a bondi de 1976 à 2016 de 44 à 63.

Cependant, la rue Ontario joue pleinement son rôle de rue locale et 92 % des répondants à l’enquête de population déclarent s’y approvisionner. En somme, la SDC Hochelaga-Maisonneuve incarne sans conteste un lieu d’équilibre où la mixité commerciale permet à une clientèle diversifiée d’y trouver son compte.

À propos des nouveaux résidants, ceux qui habitent le quartier Hochelaga-Maisonneuve depuis moins de cinq ans, l’enquête de population révèle, particulièrement chez les propriétaires, que les deux tiers fréquentent nos cafés, bars, équipements sportifs et culturels. Ce qui est cependant moins le cas pour les écoles secondaires publiques, où la fréquentation décroît avec l’augmentation du revenu. […]

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3 commentaires
  • Nadia Alexan - Abonnée 5 mai 2017 01 h 24

    Il faut toujours penser aux plus démunis.

    Il faudrait compenser les gens qui ont perdu leur logement à cause de l'embourgeoisement. Il faut toujours penser aux plus démunis et aux plus vulnérables de notre société d'abord, avant de dorloter les biens-nantis qui sont déjà comblés.

  • Bernard Terreault - Abonné 5 mai 2017 08 h 54

    Absurde, non?

    On s'indigne parce qu'un quartier s'enrichit, modestement d'ailleurs. C'est Saucisses William qui s'y implante, pas Joël Robuchon. D'après le credo de la nouvelle gauche, il faudrait isoler riches et pauvres, alors que dans ma jeunesse on a manifesté parce que Town of Mount Royal avait érigé une clôture pour l'isoler de Park Extension! Travaillez plutôt à éliminer la pauvreté.

  • François Beaulé - Abonné 5 mai 2017 12 h 40

    Agir sur l'habitat globalement

    Il est sans doute utile de réfléchir et de chercher des solutions à propos de l'augmentation des loyers dans Hochelaga-Maisonneuve. Mais il faut surtout examiner la question à plus grande échelle, celle de la région de Montréal.

    Quand des locataires et de nouveaux propriétaires plus fortunés s'établissent dans de vieux bâtiments ou dans des condos récents des quartiers centraux, leur motivation première est souvent liée au transport. Les gens en ont assez des embouteillages et ralentissements sur les ponts et les routes et des longues distances à parcourir pour aller au travail ou au restaurant, salle de spectacle etc.

    Les difficultés de transport sont causés par l'étalement urbain. Tant par l'augmentation des distances à parcourir qu'il induit que par l'engorgement des voies de circulation. Si on avait imposé depuis des décennies une densité des logements suffisante dans les banlieues, le territoire occupé par les banlieues serait 3 ou 4 moindre et les distances à parcourir beaucoup moindre aussi. Il faut immédiatement que l'État québécois intervienne pour que cesse cet étalement des banlieues de faible densité.

    L'autre intervention par la réglementation provinciale devrait toucher à la mixité des logements et à la mixité sociale. Le phénomène de «gentrification» d'Hochelaga-Maisonneuve en est un de mixité sociale. Or la mixité sociale devrait être développée partout et non pas seulement dans les quartiers centraux. Il faut donc des logements sociaux et abordables dans tous les quartiers, dans tous les développement immobiliers, incluant ceux des banlieues. Et la seule façon d'amener les municipalités de banlieue à construire une densité suffisante et des logements abordables est de l'imposer par une loi québécoise.