Québec et les municipalités sont responsables

Depuis 1994, les municipalités québécoises peuvent exiger des promoteurs qui demandent l’autorisation de subdiviser les terres et de procéder à un nouveau développement de prendre en charge le coût des travaux municipaux requis, rappellent les autrices.
Photo: Jonathan Taillefer Getty Images Depuis 1994, les municipalités québécoises peuvent exiger des promoteurs qui demandent l’autorisation de subdiviser les terres et de procéder à un nouveau développement de prendre en charge le coût des travaux municipaux requis, rappellent les autrices.

Au cœur de la campagne municipale qui connaîtra son dénouement en fin de semaine, il faut se réjouir du fait que l’étalement urbain et ses conséquences néfastes — notamment sur les terres agricoles — occupent une place importante dans certaines luttes à la mairie et dans le débat public. Malgré les meilleures intentions, les nouveaux conseils municipaux seront-ils disposés ou équipés pour y faire face ? Plusieurs montrent du doigt leur trop forte dépendance à la taxe foncière, mais ce vieux diagnostic doit être rafraîchi à la lumière d’avancées au Québec au cours des dernières décennies.

En bref, la taxe foncière, certes importante, ne devrait servir qu’au financement continu des services municipaux. Elle ne devrait plus être utilisée à outrance pour financer d’importants investissements en capital, rendus nécessaires par les développements immobiliers, résidentiels ou industriels. Or, les municipalités choisissent de maintenir leur dépendance à la taxe foncière, puisqu’elles négligent d’utiliser d’autres pouvoirs, pourtant réclamés à hauts cris et obtenus au fil des ans, depuis certains qui datent de 1994 (modification à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme LAU) jusqu’à d’autres obtenus par le projet de loi 122, adopté en 2017.

Importants investissements

 

Le plus souvent, l’étalement urbain vient de pair avec de nouveaux développements immobiliers dont on vante aveuglément les mérites financiers, tout en gardant dans l’ombre l’identité de qui en paie véritablement le prix. Tout développement, résidentiel ou industriel, exige non seulement des investissements privés consentis par les propriétaires ou les promoteurs, mais aussi d’importants investissements publics, souvent plus importants que les investissements privés et servant à les viabiliser et rentabiliser. Il n’y a pas d’investissements privés sans investissements publics de la municipalité, mais aussi de Québec — surtout lorsque les développements industriels sont en cause.

Ne serait-il pas alors juste et équitable pour le promoteur de participer à ce financement au lieu d’en répercuter la charge — de façon invisible mais réelle — sur l’ensemble des propriétés déjà présentes ou sur l’ensemble des contribuables du Québec ?

Pouvoirs inutilisés

 

En effet, les municipalités disposent de pouvoirs qu’elles négligent trop souvent d’utiliser. Elles recourent de manière indue à la traditionnelle taxe foncière. Depuis 1994, les municipalités québécoises peuvent exiger des promoteurs qui demandent l’autorisation de subdiviser les terres et de procéder à un nouveau développement de prendre en charge le coût des travaux municipaux requis.

Par règlement municipal, suivi d’une entente avec le requérant du permis, le promoteur doit alors financer les infrastructures publiques (chemins, trottoirs, réseau d’aqueduc et d’égout, etc.) desservant le nouveau développement, ce qui permet de faire absorber par le promoteur la totalité ou au moins une partie des coûts publics et d’envoyer à l’acquéreur potentiel un premier signal du coût réel qui n’est plus caché et dilué dans la taxe foncière pour tous.

Un sondage de 2017 révèle que seulement 40 % des municipalités québécoises affirment avoir adopté un tel règlement pour récupérer du promoteur une partie des coûts publics directement liés au développement. Même dans les deux communautés métropolitaines, le taux est encore trop faible (63 % dans la CMM et 77 % dans la CMQ).

Les municipalités disposent aussi d’un autre pouvoir : la redevance de développement, ajoutée à la LAU en 2016, permettant d’assujettir le permis ou certificat (construction, lotissement, occupation) à une redevance réglementaire. […]

Or, seulement une poignée de municipalités en forte croissance utilisent ce pouvoir qui permettrait d’internaliser les coûts de croissance auprès des requérants de permis, auxquels les municipalités n’hésitent pas à faire des cadeaux qu’elles font ensuite payer par leurs contribuables fonciers en invoquant leur pseudo-dépendance à la taxe foncière.

En plus de représenter un montant somme toute marginal (entre 750 $ et 6000 $ par permis), ces redevances permettent néanmoins aux municipalités d’accumuler les millions qu’il faut à la réalisation d’infrastructures rendues nécessaires par les nouveaux développements, tout en réduisant l’avantage comparatif des propriétés de 3 et de 4 couronne par rapport aux propriétés des villes centres disposant déjà d’infrastructures urbaines et de services de transport collectif adéquats.

À moins de se pencher sérieusement sur ces pouvoirs municipaux, l’étalement urbain se poursuivra avec en arrière-scène une vaine zizanie entre les diverses échelles municipales et Québec, qui se renvoient l’un à l’autre des responsabilités qui ne peuvent être que solidaires, pour alimenter l’étalement urbain comme pour le dompter.

Tant et aussi longtemps que persistera notre inaction collective dans l’usage de ces pouvoirs, ceux qui spéculent sur les terrains non développés, les promoteurs et les constructeurs profiteront indûment des investissements publics qui plombent le contribuable et limitent nos progrès sur le chemin du développement durable et de la lutte contre les changements climatiques.

 

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