Règlement pour une métropole mixte: le strict minimum

«La ville devrait non seulement contraindre les promoteurs à construire des logements en phase avec les besoins de la population, mais aussi devenir un acteur de premier plan dans la planification du développement immobilier», soutient l'auteur.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir «La ville devrait non seulement contraindre les promoteurs à construire des logements en phase avec les besoins de la population, mais aussi devenir un acteur de premier plan dans la planification du développement immobilier», soutient l'auteur.

Montréal est sur le point d’adopter un règlement qui vise à imposer aux promoteurs immobiliers, à partir de 2021, l’inclusion de logements sociaux, abordables et familiaux à leurs grands projets. Sans surprise, les grosses pointures de l’immobilier et leurs alliées ont déjà commencé à décrier ce projet qui ne fait pourtant que le minimum si on souhaite conserver une diversité de résidents dans la métropole. Il est plus décevant de lire le directeur du Devoir reprendre leurs éléments de langage, mot pour mot, dans un texte récent.

Toutes les personnes qui ont cherché du logement à Montréal le savent : il manque de logements locatifs, il manque de logements sociaux et il manque de logements pour les familles. Côté achat de propriété, les unités disponibles sont petites et les prix élevés. L’effet : de plus en plus de gens choisissent la banlieue.

Devant cet état de fait, la Ville peut faire comme le propose Brian Myles et choisir l’attentisme d’un moratoire, en espérant que le gouvernement du Québec agisse enfin et augmente la construction de logements sociaux. Il peut aussi choisir d’inviter les promoteurs immobiliers à participer à un programme volontaire de construction de logements sociaux et abordables — ce programme pouvant au mieux servir de levier lors de négociation sur d’éventuels changements de zonages. Ce fut la stratégie des gouvernements municipaux jusqu’à présent.

D’aucuns, comme le directeur de ce quotidien, vantent cette stratégie, disant qu’elle a bien fonctionné, surtout parce qu’ils comparent Montréal à Toronto et à Vancouver. Si on cherche à se consoler, il peut être bon de se comparer. Si on cherche à s’améliorer, à régler des problèmes, la simple comparaison ne suffit pas. Il faut se regarder aller.

En 2001, il y avait 295 000 familles avec enfants à Montréal et 303 000 personnes seules. En 2016, il y avait 307 000 familles avec enfants et 342 000 personnes seules : on voit bien la tendance. Le développement de petits condos, qui sont le type de construction vers lequel se tourne naturellement l’industrie dans un marché où les prix augmentent, n’aidera en rien à changer la situation.

Depuis 2016, le taux d’inoccupation à Montréal a chuté, passant de 4 % à 1,8 %. Là aussi, la passion pour les condos qui anime l’industrie va plutôt tendre à alimenter le problème en produisant trop peu de logements locatifs abordables.

On ne peut donc espérer que l’industrie règle elle-même ces situations, son but est de générer des rendements en construisant des projets immobiliers, pas de les bâtir en fonction des besoins sociaux les plus pressants. La ville doit intervenir, n’en déplaise à Brian Myles.

Sans faire toutes les nuances, son règlement propose d’imposer aux promoteurs de construire 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux quand ils construisent des grands projets de 50 logements et plus.

Pour s’adapter à la réalité des promoteurs, le projet de règlement fait preuve de flexibilité. Ceux-ci peuvent croiser les exigences de logements familiaux et les autres exigences. De même, les promoteurs peuvent choisir de contribuer à un fonds pour la construction de logements sociaux s’ils ne souhaitent pas en inclure dans leur projet. Ils peuvent aussi faire des cessions de terrain que la ville paiera à environ 60 % de leur valeur.

Devant cette flexibilité, l’industrie et leur allié qui publie en ces pages ont tôt fait de reprocher au règlement d’être bureaucratique, alors qu’il a surtout été adapté pour leur offrir plusieurs options. Un règlement plus dirigiste — et plus efficace du point de vue de la mixité sociale — serait moins bureaucratique, mais les contraindrait davantage.

Enfin, certaines critiques soulevées prétendent que ce règlement fera augmenter les prix ou diminuer les mises en chantier. En fait, un rapport du centre de recherche CIRANO commandé par la Ville permet de faire un tout autre constat. En postulant un taux de rendement minimal de 12 %, le rapport montre que ces règles pourraient mener à une diminution de 8 % des mises en chantier, mais seulement si les prix restent au niveau actuel. Dès que les prix connaissent une augmentation moyenne d’au moins 2 %, cette baisse des mises en chantier ne se produira tout simplement pas, comme le rendement de tous les projets se maintiendra au-dessus de 12 %.

Pour 2019, Royal-Lepage prévoit une hausse de prix de 4,5 % à cause d’une forte demande qui semble vouloir perdurer. Autant dire que les élans de panique d’une industrie qui se voit contrainte de tenir compte de ses effets sociaux plus larges ne trouvent pas beaucoup de justification.

La situation environnementale et sociale exigerait une action politique plus musclée. La ville devrait non seulement contraindre les promoteurs à construire des logements en phase avec les besoins de la population, mais aussi devenir un acteur de premier plan dans la planification du développement immobilier. La proposition actuelle est conçue pour maintenir un rendement plus que confortable à l’industrie tout en l’obligeant à faire ce qu’elle est incapable de réaliser de son propre chef : penser à autre chose qu’à ses profits. Ses représentants et alliés du moment devraient avoir la sagesse de le constater et modérer leurs atermoiements publics et leurs cris d’orfraie.

Réplique de l’éditorialiste

Contrairement à ce que laisse entendre M. Tremblay-Pepin, Le Devoir ne remet pas en question le principe des interventions de Montréal pour soutenir le logement social, abordable et familial. Nous déplorons cependant des lacunes importantes dans le règlement sur la mixité sociale. Il s’agit d’une taxe déguisée aux promoteurs et aux propriétaires à qui l’administration Plante demande indirectement d’assumer des responsabilités qui devraient l’être par la société tout entière. Le logement social est la responsabilité du Québec, et celui-ci est absent de l’équation. En agissant hors du cadre de la Communauté métropolitaine de Montréal, l’administration Plante risque d’encourager un exode des investissements immobiliers vers la banlieue, ce qui ne favorisera pas l’accessibilité à la propriété, un principe auquel souscrit Le Devoir. Enfin, demander un moratoire n’est pas synonyme d’un appel au laisser-faire, puisque l’ancienne règle du « 15-15 » continuerait de s’appliquer. Le texte de M. Tremblay-Pepin, tout en condamnation de notre position éditoriale, ne fait malheureusement pas ces nuances.

Brian Myles

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