À qui le fardeau de la preuve?

«Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement?», se demande l'auteur.
Photo: Valérian Mazataud Le Devoir «Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement?», se demande l'auteur.

Les acteurs du monde du logement profitent habituellement de la saison des déménagements pour faire connaître leurs récriminations dans ce domaine. À cet égard, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) réclame à nouveau cette année la possibilité pour ses membres d’exiger des locataires un dépôt de sécurité, ce qui est actuellement interdit par la loi québécoise. Il semble que le gouvernement caquiste soit réceptif au lobby immobilier puisque la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation confirme qu’il s’agit d’un enjeu à l’étude. La question est donc lancée dans la sphère publique, ce qui permettra de jauger la réaction de la population et des intervenants du domaine. Il tombe sous le sens que les associations de locataires s’opposeront à ce genre de mesure.

Le cas échéant, il faut évidemment souhaiter une sérieuse réflexion sur la question qui se fonde sur des données tangibles. Historiquement, la société québécoise s’est dotée d’une législation qui vise à favoriser l’accès au logement, particulièrement pour les citoyens qui disposent de revenus modestes. On s’est notamment donné des mesures de contrôle des loyers et un droit au maintien dans les lieux qui visent à protéger les locataires. Avant d’imposer une mesure liée au dépôt de sécurité qui aura un impact réel sur l’accès au logis pour les générations à venir, certains éléments doivent être pris en considération.

Causes et conséquences d’un changement

D’abord, il faudrait établir pourquoi un dépôt serait nécessaire. Dans quelle mesure les propriétaires ont-ils affaire à des locataires qui « saccagent » leur logement avant de partir ou qui ne paient pas le dernier mois de loyer ? S’apprête-t-on à pénaliser l’ensemble des locataires pour une faible proportion de mauvais élèves ? Il est nécessaire de remettre en question les affirmations des propriétaires sur les pertes réellement subies et la proportion de locateurs qui vivent des difficultés qui dépassent largement l’entretien nécessaire à leur logement. Évidemment, il importe que les propriétaires puissent jouir de conditions qui leur permettent d’exploiter leur immeuble. On cherche toutefois en vain les preuves d’une désaffection envers la location immobilière. Les propriétaires délaissent-ils le marché ou opèrent-ils à perte ? Peut-être est-ce le cas, mais encore faudrait-il le démontrer.

Ensuite, il faudra déterminer en quoi cette mesure serait susceptible de freiner l’accès au logement pour la population en général. Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement ? Avec quelles conséquences pour les occupants ? Aussi, qu’adviendra-t-il de ce dépôt de sécurité ? Le locateur pourra-t-il en disposer à sa guise à la fin du bail, ce qui laisserait l’odieux d’une démarche judiciaire au locataire ?

L’exemple français en la matière semble patent : en 2017, 65 % des poursuites intentées par les locataires visaient la récupération du dépôt de garantie (Le Figaro, 19 juin 2019). On répondra à cela qu’il n’est guère mieux d’exiger des propriétaires qu’ils entreprennent des poursuites contre les locataires fautifs. Évidemment, quelqu’un subira toujours les inconvénients d’avoir à faire valoir ses droits. Dans le doute, on préférera imposer ce fardeau à la partie qui dispose des plus grands moyens ou qui est en position de force dans une relation donnée. Or, la réponse semble s’imposer. D’un côté, le propriétaire essaie de maximiser ses revenus ; de l’autre, le locataire cherche à répondre à un besoin de base : celui de se loger.

Une solution intermédiaire supposerait l’intervention de l’État sous une forme ou une autre afin d’assurer la gestion et/ou la remise des dépôts. Il est douteux qu’un gouvernement caquiste s’engage dans cette voie. Par ailleurs, l’intervention d’une tierce partie supposerait des frais qui seraient finalement assumés par les locataires.

Il faut espérer que le gouvernement ne se laissera pas convaincre par de vagues impressions et par les seules démarches des propriétaires pour modifier une loi qui vise à favoriser l’accès au logement en faveur du plus grand nombre. Que celui qui veut modifier une loi existante en démontre la nécessité. À défaut, le fragile équilibre québécois en matière de logement sera menacé, si tant est qu’il existe.

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