À qui le fardeau de la preuve?

«Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement?», se demande l'auteur.
Photo: Valérian Mazataud Le Devoir «Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement?», se demande l'auteur.

Les acteurs du monde du logement profitent habituellement de la saison des déménagements pour faire connaître leurs récriminations dans ce domaine. À cet égard, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) réclame à nouveau cette année la possibilité pour ses membres d’exiger des locataires un dépôt de sécurité, ce qui est actuellement interdit par la loi québécoise. Il semble que le gouvernement caquiste soit réceptif au lobby immobilier puisque la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation confirme qu’il s’agit d’un enjeu à l’étude. La question est donc lancée dans la sphère publique, ce qui permettra de jauger la réaction de la population et des intervenants du domaine. Il tombe sous le sens que les associations de locataires s’opposeront à ce genre de mesure.

Le cas échéant, il faut évidemment souhaiter une sérieuse réflexion sur la question qui se fonde sur des données tangibles. Historiquement, la société québécoise s’est dotée d’une législation qui vise à favoriser l’accès au logement, particulièrement pour les citoyens qui disposent de revenus modestes. On s’est notamment donné des mesures de contrôle des loyers et un droit au maintien dans les lieux qui visent à protéger les locataires. Avant d’imposer une mesure liée au dépôt de sécurité qui aura un impact réel sur l’accès au logis pour les générations à venir, certains éléments doivent être pris en considération.

Causes et conséquences d’un changement

D’abord, il faudrait établir pourquoi un dépôt serait nécessaire. Dans quelle mesure les propriétaires ont-ils affaire à des locataires qui « saccagent » leur logement avant de partir ou qui ne paient pas le dernier mois de loyer ? S’apprête-t-on à pénaliser l’ensemble des locataires pour une faible proportion de mauvais élèves ? Il est nécessaire de remettre en question les affirmations des propriétaires sur les pertes réellement subies et la proportion de locateurs qui vivent des difficultés qui dépassent largement l’entretien nécessaire à leur logement. Évidemment, il importe que les propriétaires puissent jouir de conditions qui leur permettent d’exploiter leur immeuble. On cherche toutefois en vain les preuves d’une désaffection envers la location immobilière. Les propriétaires délaissent-ils le marché ou opèrent-ils à perte ? Peut-être est-ce le cas, mais encore faudrait-il le démontrer.

Ensuite, il faudra déterminer en quoi cette mesure serait susceptible de freiner l’accès au logement pour la population en général. Combien de ménages sont en mesure de payer deux mois de loyer au moment de la signature d’un nouveau bail en plus d’assumer les frais de déménagement ? Avec quelles conséquences pour les occupants ? Aussi, qu’adviendra-t-il de ce dépôt de sécurité ? Le locateur pourra-t-il en disposer à sa guise à la fin du bail, ce qui laisserait l’odieux d’une démarche judiciaire au locataire ?

L’exemple français en la matière semble patent : en 2017, 65 % des poursuites intentées par les locataires visaient la récupération du dépôt de garantie (Le Figaro, 19 juin 2019). On répondra à cela qu’il n’est guère mieux d’exiger des propriétaires qu’ils entreprennent des poursuites contre les locataires fautifs. Évidemment, quelqu’un subira toujours les inconvénients d’avoir à faire valoir ses droits. Dans le doute, on préférera imposer ce fardeau à la partie qui dispose des plus grands moyens ou qui est en position de force dans une relation donnée. Or, la réponse semble s’imposer. D’un côté, le propriétaire essaie de maximiser ses revenus ; de l’autre, le locataire cherche à répondre à un besoin de base : celui de se loger.

Une solution intermédiaire supposerait l’intervention de l’État sous une forme ou une autre afin d’assurer la gestion et/ou la remise des dépôts. Il est douteux qu’un gouvernement caquiste s’engage dans cette voie. Par ailleurs, l’intervention d’une tierce partie supposerait des frais qui seraient finalement assumés par les locataires.

Il faut espérer que le gouvernement ne se laissera pas convaincre par de vagues impressions et par les seules démarches des propriétaires pour modifier une loi qui vise à favoriser l’accès au logement en faveur du plus grand nombre. Que celui qui veut modifier une loi existante en démontre la nécessité. À défaut, le fragile équilibre québécois en matière de logement sera menacé, si tant est qu’il existe.

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7 commentaires
  • Mathieu Lacoste - Inscrit 6 juillet 2019 03 h 20

    « des locataires qui ne paient pas le dernier mois de loyer » (Pascal Fréchette)

    S'ils payaient le dernier mois de loyer, ils n'auraient pas l'argent nécessaire pour déménager.

  • Daphnee Geoffrion - Inscrite 6 juillet 2019 08 h 01

    Misère que nous sommes dirigés par des gens sans aucune vision.
    Dans tout les domaines, la prévention en générale et la protection du citoyen est bafoué pour aucune raison.

  • Simon Grenier - Abonné 6 juillet 2019 09 h 38

    Si l'existence d'un dépôt de sécurité de 500$ peut rassurer les propriétaires quant à d'éventuels dommages de "plusieurs milliers de dollars" (selon nombre des récentes publications de la CORPIQ), faisons-le à la sauce état providence: que le ministère-au-nom-changeant se porte garant des dépôts de sécurité - exactement comme les prêts étudiants de l'Aide financière aux études. Si les locataires fautifs ne paient pas leur "dépôt" alors qu'ils le devrait, le ministère le versera au propriétaire et ce sera le Ministère du Revenu qui retiendra les remboursements d'impôts, de TVQ et autres, jusqu'à remboursement complet + pénalité substancielle. Cela aurait par ailleurs comme effet de laisser les maigres épargnes des gens leur rapporter des intérêts - aussi faibles soient-ils, plutôt que d'enrichir leur propriétaire indûment. Pour éviter les abus (très probables!) de part et d'autre, une petite grille d'évaluation de l'état du logement, signée par les deux parties, au moment de la signature du bail et au moment de quitter, comme ça se fait dans d'autres pays (ou lorsqu'on loue des chalets!) semble être un outil assez efficace. Restera ensuite la Régie pour les cas de mauvaise foi. Qu'on le veuille ou non, le monde est pauvre, au Québec. C'est entre autres ce pourquoi de nombreux propriétaires le deviennent alors qu'ils n'ont pas du tout une personnalité appropriée pour faire des affaires - comme la location de logements.

  • Serge Pelletier - Abonné 6 juillet 2019 21 h 09

    Le Québec = nique d'incompétence chronique au niveau du QV-Q

    Voici un certain temps, les déménagements "statutaires" selon les baux de location étaient le premier mai...
    Les incompétents chroniques du GV-Q... ont statué que désolement les baux auront comme premier juillet comme date statutaire pour le renouvellement ou déménagement.
    Devant les récriminations du "peuple" en regard de cette date... Date qui signifiait des taux horaires fortement majorés pour les gens qui déménageaient...
    La réponse fut simple: "on est obligé de mettre cela le premier juillet, car c'est la date pour l'inscription aux écoles pour la nouvelle année. Pis, ça c'est immuable (la date), car c'est la date qui est inscrite dans les directives ministérielles qui découlent de la Loi sur l'instruction publique..."
    Kein toé le peuple... La LOI, C'EST LA LOI... PIS, PAYE LE CAVE.

    Pour les loyers non payés, c'est simple: une petite modification à la Loi portant sur les derniers recours pourrait facilement faire en sorte que le "BS" serait tenu de rembourser son loyer qui était dû, le tout après une décision favorable de la Régie. Ce remboursement des smmes dues se font actuellement pour les "trop perçus des chèques BS, des dettes étudiantes, des dettes sur l'impôt QC, etc. Le tout se fait au prorata de la dette avec un maximum permis d'enlever à chaque mois...

    Pour ça aussi, une législation pourrait facilement être appliquée (après voteà l'Assemblée nationale)...

    Que non, ces deux cas (date pour l'inscription aux écoles, le recouvrement des sommes dues) sont bien trop facilement corrigeable par règlementation... Fac, sortant des niaiseries, des comités bidons, des commissions parlementaires tenant plus au cirque... et des études plus ridicules les une que les autres...

    Ainsi va le Québec...

  • Mathieu Lacoste - Inscrit 7 juillet 2019 13 h 02

    « (On) pourrait facilement faire en sorte que le "BS" serait tenu de rembourser son loyer qui était dû» (Serge Pelletier)

    Tourmenter le «"BS"» (sic) sert d'exutoire à la classe moyenne à l'époque des déménagements, lorsque les téléromans font relâches durant la belle saison.

    Déjà que la Régie du logement sert essentiellement les desseins des propriétaires, s'il faut qu'en plus le ministère s'en prenne aux maigres revenus des nécessiteux…

    Il y a des locataires à faible revenu qui ne paient pas leur dernier mois de loyer, pour ainsi avoir l'argent pour déménager.

    Par exemple, il est en pratique impossible pour un locataire de prouver devant la Régie que son logement est mal chauffé.

    Ainsi, vers la fin des années quatre-vingt-dix, je me rappelle d'une dame âgée pour qui je devais témoigner du chauffage insuffisant de son logement situé à Longueuil;

    Au lieu de relever régulièrement la température du logement, j'ai plutôt contacté les «Travaux publics», qui ont délégué un inspecteur;

    Ô ! Miracle, deux heures avant l'arrivée de cet inspecteur, les calorifères se mis à chauffer… pour s'éteindre aussitôt après le départ de l'inspecteur.

    J'ai pris un nouveau rendez-vous avec l'inspecteur, et lorsqu'il s'est présenté la deuxième fois, les calorifères ont de nouveau brièvement chauffés -le temps de l'inspection...

    L'inspecteur m'a alors dit, sourire en coin, qu'il ne pouvait que constater que le logement était bien chauffé.

    Cet inspecteur se moquait allégrement des droits de la locataire, en prévenant le propriétaire qu'il y aurait inspection.

    C'est d'ailleurs ce qui explique pourquoi dans la Belle province, des locataires logent dans des taudis en dépit de l'existence d'inspecteurs des travaux publics.

    Alors, un jeune couple à faible revenu avec un bébé qui loge dans un logement mal chauffé n'a guère le choix que de prendre les mesures qui s'imposent pour déménager. Il en va de même avec une personne âgée.

    Dans les faits au Québec, rien ne protège les locataires, lesquels sont entièrement à la merci du propriétaire et de ses employés.