Le droit au logement fragilisé par la financiarisation

La plupart des projets résidentiels de forte et moyenne densité sont aujourd’hui le fait d’un petit nombre de promoteurs professionnels, pour qui le développement résidentiel est devenu une niche de rentabilité, déplore les auteurs. 
Photo: Annik MH de Carufel Le Devoir La plupart des projets résidentiels de forte et moyenne densité sont aujourd’hui le fait d’un petit nombre de promoteurs professionnels, pour qui le développement résidentiel est devenu une niche de rentabilité, déplore les auteurs. 

Le marché canadien de l’habitation connaît, depuis plusieurs années, une forte période de croissance, et on craint maintenant les risques qu’elle pourrait faire porter à l’économie du pays. On s’inquiète notamment de la hausse généralisée du prix des propriétés, de la construction excessive dans plusieurs grands centres et de l’attrait grandissant que représente le marché canadien de l’habitation pour l’investissement étranger. Les propriétaires d’habitations sont aussi plus nombreux à vendre leurs propriétés afin de profiter du contexte qui leur est actuellement favorable. L’intense activité immobilière et l’accélération de la « condoïsation » de la ville (par la construction neuve et la conversion de logements locatifs en copropriétés) poussent les prix de l’habitation vers de nouveaux sommets. Elles se traduisent par la gentrification de nombreux quartiers centraux des grandes villes, dont Montréal, et une fragilisation du droit au logement.

La recrudescence de l’investissement et du développement résidentiels trouve l’une de ses principales explications dans le processus de financiarisation auquel est soumis le marché de l’habitation. La financiarisation renvoie au pouvoir dominant que la finance capitaliste a acquis au cours des récentes décennies (entre autres grâce aux politiques publiques de libéralisation financière), qui lui permet aujourd’hui d’exercer une influence croissante sur la production et la mise en marché du logement, donc sur ses conditions d’accès. Si le logement est depuis longtemps un objet de commerce et de profit, il est désormais, sous l’effet de ce processus, une source d’accumulation et de spéculation financières pour les banques et les fonds d’investissement qui interviennent massivement dans ce secteur d’activité.

L’une des principales sources du nouveau pouvoir de la finance dans le domaine de l’habitation réside dans le marché hypothécaire. Au cours des quinze dernières années, deux programmes du gouvernemental fédéral ont permis aux institutions financières de transformer leurs créances hypothécaires en titres financiers (de les « titriser ») et de les revendre à profit sur les marchés financiers. Ces produits sont très prisés parce qu’ils ne comportent aucun risque. En stimulant l’activité immobilière, la demande financière pour les titres hypothécaires a soutenu la croissance des prix de l’immobilier et la formation d’une masse de propriétaires endettés qui, pour rembourser le coût élevé de leur investissement dans le logement locatif, sont tentés d’augmenter leurs loyers, de pousser leurs locataires à faible revenu à déménager, de convertir leurs logements locatifs en copropriétés et, par conséquent, de nourrir la gentrification des quartiers montréalais. La copropriété représente dans ce contexte un débouché particulièrement intéressant pour l’industrie financière car, contrairement au logement locatif, elle comporte l’avantage de réunir en un même immeuble plusieurs propriétés distinctes, c’est-à-dire hypothécables et donc « titrisables ».

Un autre effet possible de la financiarisation dans le développement résidentiel pourrait bien être la transformation des entreprises de promotion immobilière. La plupart des projets résidentiels de forte et moyenne densité sont aujourd’hui le fait d’un petit nombre de promoteurs professionnels qui démontrent des capacités de mobilisation d’un fort capital auprès de nouveaux acteurs financiers, les fonds d’investissement, pour qui le développement résidentiel est devenu une niche de rentabilité. Il s’ensuit un nouveau réseau de collaborations entre ces fonds et les plus importants promoteurs immobiliers de Montréal. Celles-ci ont récemment donné naissance à des projets importants de copropriétés dans plusieurs quartiers centraux de la ville.

Copropriété

Les administrations municipales des grands centres participent indirectement à ce processus. Le développement résidentiel fortement axé sur la copropriété contribue à l’augmentation générale des valeurs foncières, et donc, à l’augmentation des revenus des municipalités. Au Québec, la taxe foncière représentait en 2013 entre 80 et 85 % de ces revenus. La copropriété offre une nouvelle forme de tenure, et 27,5 % des logements sont mis en location (SCHL, 2017). Dans le centre-ville de Montréal, 25 % sont loués à un coût supérieur de 50 % à celui du marché locatif privé traditionnel, des prix inaccessibles pour une part grandissante de la population.

Dans cette dynamique de financiarisation, le logement est une source indéniable de profits, non seulement pour les institutions financières, les fonds d’investissement, les promotrices et promoteurs immobiliers, mais également, dans une certaine mesure, pour certaines administrations municipales et de nombreux petits investisseurs. Elle contribue cependant à une polarisation spatiale et à une fragmentation du marché du logement, notamment du marché locatif qui, sans disparaître, se transforme et perd en accessibilité. La financiarisation et ses répercussions fragilisent ainsi le droit au logement.

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Des Idées en revues

Chaque mardi, Le Devoir offre un espace aux artisans d’un périodique. Cette semaine, nous vous proposons un texte paru dans la revue Droits et libertés, printemps 2018, volume 37, no 1.

2 commentaires
  • Marguerite Paradis - Abonnée 5 juin 2018 06 h 41

    PROPRIÉTAIRES PROFITEURS

    Une suggestion : les Municipalités devraient avoir le droit de prendre possession des propriétés, incluant les terrains, qui sont laissés à l'abandon par les propriétaires pour en faire des logements locatif de qualité à prix modique.

  • François Beaulé - Abonné 5 juin 2018 07 h 42

    Il faut des interventions politiques

    D'une part par l'imposition de la construction de logements à prix abordables et modiques intégrés aux projets d'habitations. Actuellement, la Ville permet aux promoteurs de contourner cette demande en versant des sommes d'argent dans un fonds qui devrait théoriquement mener à la construction de HLM. Mais ces constructions sont en nombre insuffisant.

    D'autre part, il faut reconnaître la part de l'étalement urbain dans le processus de gentrification des quartiers centraux. Pendant des décennies, les projets d'habitations ont été réalisés essentiellement dans des banlieue de plus en plus lointaines. Les problèmes de transport et la durée des trajets que l'étalement urbain causent motivent maintenant des acheteurs de logements à s'installer dans les quartiers centraux. Les gens à revenus modestes sont évacués de ces quartiers gentrifiés ou subissent d'importantes augmentations de loyers. Et il y a très peu de logements à louer dans les banlieues constituées essentiellement de maisons unifamiliales.

    Le marché non règlementé mène donc à l'étalement urbain par la construction de maisons individuelles dans un contexte de très faible densité. Puis par la concentration de condos au centre des grandes villes. Donc surdensité au centre et très faible densité dans les banlieues. Voilà pourquoi il faut que l'État favorise la construction d'une diversité de types d'habitation dans les banlieues en imposant une norme minimale de densité aux développements résidentiels. En plus de diversifier l'offre de logements, une telle norme favoriserait grandement la densification des banlieues proches et limiterait les constructions dans les banlieues lointaines. Ce qui réduirait le phénomène d'étalement qui actuellement continue de se développer.

    De façon générale, il faut que l'intervention gouvernementale favorise la moyenne densité et la diversité des types d'habitation.