Gentrification rime aussi avec meilleures conditions de vie

«Quelle valeur pécuniaire créée symbolise la “cassure” entre un prix jugé raisonnable et un prix jugé déraisonnable pour une propriété?» demande Renaud Brossard.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «Quelle valeur pécuniaire créée symbolise la “cassure” entre un prix jugé raisonnable et un prix jugé déraisonnable pour une propriété?» demande Renaud Brossard.

Le déclencheur
« Le problème avec la gentrification, c’est que la valeur des propriétés monte en flèche. Dans le meilleur des cas, il en résulte une augmentation du prix des loyers sans que les salaires suivent. Dans le pire, le propriétaire réalisera qu’il ferait davantage de fric en créant des condos. »
 — Hugo Brossard, «Quand gentrification rime avec expropriation», Le Devoir, 5 août

Le récent texte de M. Hugo Brossard nous présente certains des problèmes les plus visibles associés à la gentrification. Une délocalisation de la population mène aussi à une délocalisation des services ciblant cette population, signifiant que les organismes ressources n’ont d’autre choix que de déménager, eux aussi, et de recommencer leur travail. Cependant, ce texte ne présente qu’un côté de l’histoire, et offre des solutions qui, bien qu’ancrées dans de bonnes intentions, nuiraient ultimement aux locataires et aux propriétaires de logements.

Comme mon collègue le dit si bien, lorsqu’il y a gentrification, il y a une augmentation de la valeur des propriétés. Cette augmentation vient du fait qu’il y a un nombre de lots limité, tout comme il y a un nombre d’appartements limité, alors que la demande pour ceux-ci augmente. Considérant que les ressources sont limitées, les potentiels locataires ou acheteurs sont prêts à payer plus cher pour se procurer ceux-ci.

Voyant la valeur des propriétés environnantes augmenter, plusieurs entrepreneurs locaux y voient une occasion en or pour ouvrir des commerces de proximité. Cette augmentation nette du nombre de commerces entraîne ultimement une augmentation des possibilités d’emplois pour les jeunes des populations locales ; ils n’ont plus besoin d’aller jusqu’au centre-ville et de passer une heure en transport pour se trouver un emploi, mais peuvent le faire au coin de la rue. Moins un individu passe de temps en transport, plus il peut en consacrer à ses loisirs ; c’est aussi ça, l’amélioration de la qualité de vie.

Créer la richesse

En ce qui a trait aux propriétaires des environs, ils voient effectivement la valeur de leurs propriétés augmenter. C’est bien souvent des gens du quartier, qui réussissent à s’enrichir grâce à l’augmentation de la valeur de leurs propriétés. N’est-ce pas ce que l’on souhaite voir arriver aux populations des quartiers les plus démunis ? Je ne crois pas qu’il y ait le moindre individu qui souhaite ancrer la pauvreté, au lieu de créer la richesse de tous.

En tentant de remédier aux côtés négatifs qu’il relève, mon collègue propose de diminuer les taxes des propriétaires offrant des loyers à des prix jugés raisonnables, ou encore de subventionner les commerces locaux selon un indice lié à la pauvreté du quartier environnant.

Bien que ces deux solutions semblent différer, elles s’apparentent toutes deux à une forme de subvention, que ce soit de manière directe, dans le cas de la seconde solution, ou encore de manière indirecte, en donnant un congé fiscal.

Le premier problème vient d’un point de vue purement légal : quelle valeur pécuniaire créée symbolise la « cassure » entre un prix jugé raisonnable et un prix jugé déraisonnable ? Est-ce que cette « cassure » prendra en compte la taille du logement et, si oui, est-ce qu’on la calcule en pieds carrés, en nombre de pièces, ou est-ce un modèle hybride ?

Plus le calcul devient compliqué et plus il faudra de temps à un citoyen ordinaire pour le calculer, tandis que plus le calcul est simple, moins il prend en compte les diverses réalités. Le même problème se pose quant à l’indice de pauvreté d’un quartier.

Le second problème vient du fait que tout incitatif vient ultimement créer des distorsions, qui ne sont pas nécessairement positives. Disons que la « cassure » mentionnée préalablement se situe à 500 $ par mois, pour un 2 ½ typique, et vient avec un congé fiscal équivalant à 100 $ par mois. Le propriétaire facturant 500 $ par mois fera donc, ultimement, l’équivalent de 600 $ par mois. Cependant, le propriétaire facturant 550 $ par mois, pour un loyer de meilleure qualité, fera précisément cela : 550 $ par mois.

Ultimement, en subventionnant de la sorte, on annule l’aspect progressif du marché locatif dans ce quartier. Un individu qui, sans avoir les plus grands moyens financiers qui soient, souhaite avoir un appartement un peu plus douillet se voit potentiellement bloqué parce qu’on a enlevé un ou deux barreaux à l’échelle de prix. Quant à la qualité des logements, s’il n’y a pas de mobilité possible pour le prix, un propriétaire perd tout incitatif à rénover ses loyers, ce qui nuit ultimement au confort des locataires. Quel que soit le niveau de subvention, on crée toujours des distorsions.

Ultimement, bien que les solutions proposées par M. Hugo Brossard soient ancrées dans de bonnes intentions, elles risquent plutôt de constituer un enfer pour les propriétaires et locataires. Au lieu d’ancrer la pauvreté, créons plutôt la richesse de tous.

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8 commentaires
  • Jean Richard - Abonné 11 août 2016 08 h 52

    Une réponse qui ne répond pas

    Comment définir la pauvreté ? La définition la plus exacte ressemblerait à ceci : la pauvreté, c'est l'inaccessibilité à des choses qui sont, dans une société ayant un niveau de vie donné, essentielles.

    La pauvreté à Montréal, c'est l'inaccessibilité à un logement décent et salubre. Et quand le salaire minimum, auquel bien des gens sont réduits, ne suit pas la progression des prix des logements, progression souvent engendrée en bonne partie par la spéculation dans certains quartiers centraux ou dans la périphérie immédiate, la pauvreté s'amplifie car l'inaccessibilité augmente.

    La pauvreté à Montréal, c'est l'inaccessibilité à de la nourriture saine. Quand un petit café branché faisant dans la cuisine décorative et les prix astronomiques remplace un resto familial sans prétention, l'inaccessibilité ne fait qu'augmenter.

    La pauvreté à Montréal, c'est l'inaccessibilité à la mobilité urbaine. C'est bien connu à Montréal, seul le métro permet des déplacements efficaces, l'autobus étant encore perçu comme le transport des pauvres et privé de mesure visant à en augmenter l'efficacité. Or, le prix des logements à proximité des stations de métro a augmenté plus vite que dans le reste de l'île, rendant ces logements plus inaccessibles.

    Tout ça dit, il reste encore une question importante qui ne fait pas partie de la réplique à l'article du 5 août dernier : la COHABITATION. Les néo-riches qui envahissent ces quartiers moins nantis et qui, selon le crédo néolibéral, créeent de la richesse, sont-ils prêts à partager l'espace, la pseudo-richesse et la culture ? La réponse pourrait être NON. Les néo-riches ne veulent pas cohabiter : ils veulent occuper ces quartiers urbains, lassés de la banlieue (mais n'ayant pas pour autant abandonné leur culture banlieusarde, transportant gazon et flamand rose en plastique sur le toit-terrasse de leur condo).

  • Sylvain Auclair - Abonné 11 août 2016 09 h 08

    Augmentation de la valeur des maisons

    «En ce qui a trait aux propriétaires des environs, ils voient effectivement la valeur de leurs propriétés augmenter. C’est bien souvent des gens du quartier, qui réussissent à s’enrichir grâce à l’augmentation de la valeur de leurs propriétés. N’est-ce pas ce que l’on souhaite voir arriver aux populations des quartiers les plus démunis ?»

    En quoi l'augmentation de la valeur de revente d'une maison aide-t-elle un propriétaire résidant? En fait, elle lui nuit, puisque les taxes foncières suivront cette valeur de revente, mais peut-être pas la capacité de les payer.

    • Pierre Rivet - Abonné 11 août 2016 15 h 14

      D'accord avec vous. En plus, bien souvent, les habitants de ces quartiers sont, à majorité, locataires, et les propriétaires habitent des quartiers plus riches.

  • Denis Paquette - Abonné 11 août 2016 09 h 52

    centralisation et exodes

    mais comment allons-nous y parvenir, combien de personnes agés vendent leur résidence pour venir habiter un condo en ville,que feront les enfants de ces gens, ils n'habiterons certainement pas les maisons de leur parents souvent ils n'en ont pas les moyens, ou si peu,voila ou apparaitra une nouvelle gentrification, il y a eu l'exode vers la banlieu, nous allons assister au retour en ville, voila les deux grands cycles accomplis, les banlieux et le retour en ville, n'est ce pas les grands cycles éternels

  • Jean-François Trottier - Abonné 11 août 2016 10 h 33

    Économie ou regard social ?

    "il y a un nombre d’appartements limité, alors que la demande pour ceux-ci augmente..."
    Faux. Il y a crise de locataires à Montréal. L'augmentation de valeur locative est faussée du fait que la gentrification attire une nouvelle clientèle et, par réaction, en fait fuir une autre.
    Le problème de la gentrification n'est pas dans le résultat mais dans le processus lui-même. En effet, suite à la gentrification, tout va bien! Enfin, relativement.

    C'est au cours de la période que les plus pauvres, qui en théorie devraient être les premiers à recevoir de l'aide de la société, sont repoussés de plus en plus loin pour ceux qui conservent la possibilité de vivre dans un appartement, ou de plus en plus proches pour les SDF.

    Ce n'est pas en terme économique qu'il faut le voir mais social, et pas selon le résultat, mais sur la période, environ 25 ans, que dure a gentrification. Une génération environ, c'est beaucoup.

    Personne ne doute qu'une fois la situation stabilisée, tout va très bien madame la marquise: les pauvres sont partis, les crack-house aussi, les épiceries fines ne fournissent plus et les parterres sont fleuris.
    Quant aux rejetés, ils n'ont pas monté vers le paradis de la consommation, ils sont simplement rendus ailleurs, plus loin dans l'est ou en banlieue.

    Il faut se rendre à l'évidence: toute société dont la nôtre génère ses propres marginaux, pauvres ou sans habileté sociale. Nuance : il existe des sociopathes qui, parce qu'ils ne pensent qu'à eux, deviennent millionnaires ou ministres. Nous en avons une belle collection pour le moment.
    Puisque nous fonctionnons selon des règles de marché, aucun riche ne se fait sans une large base de pauvres. La richesse, c'est la différence, eh oui.
    Ce que je constate avec tristesse, c'est que ces "différents" sont, surtout, très indifférents à la provenance de leur richesse.

    La gentrification en est, en partie seulement je dois le dire, une belle illustration.

  • Claude Bernard - Abonné 11 août 2016 15 h 06

    Inévitable et salvatrice gentification

    La ville de Québec intramuros, le Mile End, Outremont (au nord de Van Horne et même de Bernard), le Plateau, le Vieux Montréal, Villeray, Rosemont (en partie), le Vieux Longueuil et maintenant Homa (sic).
    Tous les quartiers urbanisés y sont sujets.
    Cela les sauve de la démolition et des autoroutes comme on voyait dans les années cinquantes comme le progrès absolu.
    Les quartiers imaginés par le Corbusier, c'est cela qu'ils ont construits en Europe en démolissant les taudis qui tombaient en ruine faute d'entretien et de revenus pour le faire.
    Des «barres» d'un kilomètre de long, des édifices tous semblables, tous mal conçus et mal construits (et maintenant inhabitables et nids à terroristes).
    La gentrification peut se faire de façon civilisée, sur le long terme, avec HLM dispersés et variés pour famille et personnes agées.
    Les coops et les OSBL avec l'aide de l'OMHM peuvent faire beaucoup si les gens s'impliquent (plutôt que dénoncer et vandaliser).
    La gentrification sauve le caractère urbain des quartiers vivables sans auto des villes.

    • François Beaulé - Abonné 11 août 2016 17 h 58

      « "Genti" fication » écrivez-vous.
      En effet pour que la cohabitation des gens aux revenus nettement différents soit possible, il faut plus de HLM et de coops non seulement dans les quartiers centraux « upgradés » mais aussi dans les banlieues.

      Toutes les villes et tous les quartiers devraient être incités ou obligés à accueillir des logements pour les gens à bas revenus. Ce n'est cependant pas le cas. Il faut une intervention du gouvernement provincial.