Le régime de fixation des loyers défavorise les locataires: Mythes et réalités de la pénurie de logements locatifs

Plusieurs hypothèses ont été formulées pour exposer les causes de la présente crise du logement. Divers groupes ont attaqué la réglementation et les interventions gouvernementales protégeant les locataires. Selon leurs dires, celles-ci décourageraient les initiatives privées et empêcheraient le marché d'agir.

Selon notre étude, la législation sur le contrôle des loyers n'empêche pas le marché d'agir dans le domaine du logement locatif puisque seulement 1,1 % des logements ont fait l'objet d'une demande en fixation de loyer en 2002-03. De plus, la fixation des loyers n'empêche aucunement la construction d'unités neuves puisque les règles de fixation ne s'appliquent pas aux logements neufs pour une durée de cinq ans.

Le régime actuel de fixation des loyers, en ne permettant que des hausses des loyers sans possibilité de baisses, défavorise les locataires au profit des propriétaires. Ceux-ci peuvent conserver des hausses de loyer obtenues par le passé qui ne seraient plus justifiées.

En ce qui a trait aux réparations et améliorations majeures, la méthode actuelle de fixation avantage les propriétaires à plusieurs égards. Premièrement, elle ne tient pas compte de l'impact fiscal des dépenses importantes non capitalisées. Les dépenses importantes déductibles dès la première année offrent donc un rendement supérieur au propriétaire.

Par ailleurs, la majoration des loyers d'une année, déjà jugée suffisante pour offrir un rendement raisonnable au propriétaire, peut être augmentée les années subséquentes. Selon nos calculs, le rendement du propriétaire peut grimper à 10 % pour une dépense importante alors que le rendement jugé raisonnable par la Régie du logement est de seulement 4 %.

Notons finalement que la Régie du logement semble considérer le marché immobilier comme étant strictement à la hausse. Elle incorpore ainsi, dans la fixation des loyers, une augmentation automatique du revenu net qui vient accroître la valeur de la propriété. Par conséquent, l'approche retenue par la Régie entretient et légitime la spéculation sur un bien essentiel.

Les coûts et la législation

Au contraire de ce qu'avancent les chercheurs et économistes de droite, les coûts de construction résidentielle ne sont pas démesurés au Québec. Selon Statistique Canada, le Québec occupait en 2002 le sixième rang en ce qui a trait au coût moyen de construction par unité de logement, loin derrière l'Ontario et la Colombie-Britannique. Précisons que les données utilisées auparavant par divers chercheurs étaient basées sur les coûts de construction par mètre carré. Or ces données sont si peu fiables que Statistique Canada préfère ne plus les publier.

Précisons aussi que la réglementation touchant la construction résidentielle assure la qualité des travaux et la sécurité des personnes, des éléments importants dont il faut tenir compte avant de sabrer dans la réglementation pour une simple question de coûts.

La pénurie de logements n'est pas particulière au Québec. En fait, 61 % des principales villes canadiennes recensées par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) étaient en situation de pénurie en octobre 2003. Cela vient confirmer que cette pénurie n'est pas causée par un contexte propre au Québec (le contrôle des loyers et la législation) mais plutôt par des facteurs sociodémographiques plus larges.

Le marché immobilier résidentiel présente certaines caractéristiques qu'il faut bien comprendre pour expliquer la pénurie actuelle de logements.

- Les constructeurs peuvent facilement orienter leur production vers les constructions les plus rentables. La proportion de logements mis en chantier destinés à un propriétaire occupant s'est considérablement accrue au détriment du marché locatif depuis 1986.

- Les ménages fortunés ont une capacité de substitution élevée comparativement aux ménages pauvres. Ces derniers font les frais, plus que tout autre groupe, d'une pénurie de logements. Selon la SCHL, le taux d'inoccupation des logements haut de gamme en octobre 2003 était à 3,5 %, ceux de moyenne gamme à 1,2 % et ceux de bas de gamme à 0,4 %. Comme le marché est à l'équilibre lorsque le taux d'inoccupation est à 3 %, c'est donc dire que le marché haut de gamme n'était pas en situation de pénurie à cette période.

- Les déséquilibres sur ce marché prennent beaucoup de temps à se résorber en raison des délais de réponse des entrepreneurs. Les délais inhérents à la conception, au financement, aux approbations réglementaires et à la réalisation des projets empêchent les entrepreneurs de s'adapter rapidement à la demande.

La rentabilité pour les propriétaires

Plusieurs intervenants ont avancé la faible rentabilité de la construction de logements locatifs pour expliquer leur retrait de ce secteur. Pourtant, en révisant quelques hypothèses d'une étude qui concluait à la faible rentabilité de l'immobilier, nous sommes arrivés à un constat fort différent. Selon notre scénario pessimiste, seule la construction d'immeubles à haute densité (125 logements) en banlieue offre un rendement inférieur à 8 %. Les autres constructions présentent une rentabilité supérieure à 8 % et la plus rentable — la construction d'immeubles à faible densité au centre-ville — offre même un rendement de 15,5 %. Selon notre scénario optimiste, toutes les combinaisons de types de construction sont rentables.

Ce n'est donc pas à cause de la faible rentabilité des logements locatifs que ce type de construction est abandonné mais plutôt parce que d'autres types de bâtiments (condos, maisons unifamiliales) affichent une rentabilité supérieure.

La pénurie de logements locatifs n'a donc été causée ni par le contrôle des loyers ni par la législation dans la construction, comme l'ont avancé certains groupes, mais bien par différents facteurs conjoncturels. Le marché immobilier est sujet à de forts déséquilibres qui tardent à se résorber et dont les principales victimes sont les plus démunis, ces constats appuyant une intervention publique pour garantir l'accès au logement.

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