La marche vers l'équilibre

Selon le bout de la lorgnette par lequel on choisit d'analyser les dernières données concernant l'état du marché immobilier du Québec, on se désole ou se console de l'évolution récente. Ainsi, le taux d'inoccupation des logements dans la grande région de Montréal est passé de 0,6 % en 2001 à 1 % l'an dernier et à 1,5 % cet automne. À Québec, il a grimpé de 0,3 % à 1,1 % pendant la même période. Voilà une amélioration significative, mais qui nous garde encore loin d'une situation d'équilibre que l'on situe autour de 3 % d'inoccupation.

Depuis deux ou trois ans, cette rareté de logements disponibles conduit tout naturellement les propriétaires à demander un prix de loyer plus élevé après plusieurs années de stagnation relative au cours desquelles ce sont les locataires qui étaient en bonne position pour négocier leur bail.

Ce qui explique l'augmentation du nombre de logements disponibles au Québec, ce sont d'abord les taux d'intérêt raisonnables qui ont favorisé l'achat de condos par nombre de locataires, libérant ainsi des centaines de logements pour les nouveaux ménages. En revanche, cette forte demande de condos a fait grimper les prix des propriétés. Or, cette augmentation significative du prix des maisons se reflète à son tour sur les loyers payés pas les locataires. Le phénomène est non seulement logique, mais nécessaire au rétablissement d'une situation d'équilibre acheteurs-vendeurs et propriétaires-locataires.

Évidemment, cette description tout à fait classique du marché déplaît généralement aux défenseurs du droit au logement, mais elle n'en constitue pas moins la façon la plus sûre de faire en sorte qu'il y ait suffisamment de logements à des prix aussi variés que possible.

Cela étant dit, le marché crée lui aussi des distorsions auxquelles il faut apporter des correctifs. Ainsi, certains propriétaires qui n'ont cure de perdre de bons locataires vont tenter de profiter de la situation pour augmenter les loyers abusivement par rapport à leur environnement. Voilà un petit jeu risqué qui justifie l'existence d'une régie publique du logement pour intervenir à court terme, de façon ciblée. À cet égard, la régie joue un jeu de garde-fou puisque, règle générale, c'est encore une fois le marché qui punira ceux qui auront pour règle de s'éloigner du prix d'équilibre en vigueur dans le milieu. À produits équivalents, aucun propriétaire montréalais ne peut se permettre de demander les prix de Toronto sans en subir les conséquences.

Autre distorsion qui appelle correction, la hausse générale du coût du logement en ville chasse les ménages qui n'ont pas les moyens de suivre le courant. Devant ce risque de gentrification à l'échelle de la ville entière — et non seulement des quartiers à la mode —, l'État doit intervenir en finançant la construction d'unités de logements sociaux. D'ici cinq ans, des milliers de logements subventionnés auront été construits au Québec. Tant mieux! Mais qu'on ne s'y trompe pas: aucune régie ni aucune politique publique ne peut remplacer le marché si l'objectif poursuivi est bien de retourner à une situation d'équilibre entre les besoins des uns et des autres.

j-rsansfacon@ledevoir.ca