Priorité au logement abordable

De nombreux médias, Le Devoir en tête, ont fait état des difficultés de trouver un logement à prix raisonnable. Alors que la date fatidique du 1er juillet approche, les groupes de défense des droits des locataires sonnent l’alarme sur la crise du logement, bien réelle pour certains ménages.

Le Devoir a consulté plus de 3000 annonces de logements qui ont été publiées entre le 1er janvier et le 17 mars sur le site de petites annonces Kijiji. La moyenne des loyers offerts sur l’île de Montréal est d’environ 1300 $ par mois. C’est l’équivalent de 15 720 $ par année, soit plus de 30 % du revenu annuel brut des Montréalais (47 400 $). Le seuil de 30 % est préoccupant. La situation observée dans notre enquête contraste avec les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui évalue le loyer mensuel moyen à 893 $ sur l’île et à 891 $ dans la grande région de Montréal, mais cette étude tient compte de tous les appartements.

Le marché locatif est en situation d’équilibre lorsque le taux d’inoccupation est de 3 %. À l’échelle montréalaise, il est présentement de 2,7 %. La situation s’améliore, du moins en apparence. Selon la SCHL, les taux d’inoccupation ont fortement augmenté dans les grands immeubles des secteurs centraux, pour demeurer stables ailleurs dans la métropole. Plusieurs facteurs temporaires résultant de la crise sanitaire sont en cause : la diminution du bilan migratoire international, l’absence des cours universitaires en personne, le retour sur le marché locatif d’appartements destinés aux touristes. Autant de facteurs appelés à s’estomper avec la fin de la pandémie et la reprise de l’activité économique. C’est donc maintenant qu’il faut penser à la politique d’habitation de demain.

La crise du logement frappe les ménages d’une manière asymétrique. À Montréal, c’est d’abord et avant tout une crise pour les familles avec des enfants et une crise du logement social et abordable. Les familles peinent à trouver des logements de deux chambres ou trois chambres, pour lesquelles les taux d’inoccupation sont de 2,1 % et de 2,6 %. Et elles se heurtent à l’une des formes les plus répugnantes de discrimination qui soient par les propriétaires, si horrifiés par le bruit des enfants.

Pour les ménages moins fortunés, il y a une rareté des appartements à prix raisonnable. À titre indicatif, un ménage avec un revenu inférieur à 25 000 $ ne devrait pas payer plus de 625 $ par mois pour demeurer sous le seuil de 30 %. Dans ce segment, il n’y a qu’un peu plus de 92 500 logements sur le marché montréalais (15 % de tous les appartements) et le taux d’inoccupation est de 1,6 %. À l’inverse, plus les ménages sont fortunés, plus la disponibilité des logements est grande.

Un autre problème vient de la répartition des mises en chantier et du type d’habitation privilégié. En 2020, pas moins de 10 600 appartements locatifs neufs sont venus s’ajouter au parc locatif de la région métropolitaine de recensement, du jamais vu en 30 ans, selon la SCHL. Mais 80 % de l’offre est en banlieue. À Montréal, la moitié des nouveaux logements étaient situés au centre-ville et dans Griffintown. Les loyers mensuels moyens y sont prohibitifs : 1400 $ pour un 3 1/2, et 2300 $ pour un 5 1/2. Ces distorsions dans le développement n’aident pas.

La semaine dernière, la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a demandé à Québec d’adopter des mesures urgentes pour limiter les effets de la crise du logement. La CMM recommande le renversement du fardeau de la preuve devant le Tribunal administratif du logement en cas de reprise du logement, et la création d’un registre des loyers. Ces mesures viendront pénaliser indûment les propriétaires qui agissent de bonne foi, et les décourager de procéder aux travaux majeurs sur leurs immeubles. Si l’on respecte les barèmes du Tribunal administratif du logement, il faut des décennies pour recouvrer les dépenses d’entretien majeures.

Si la crise découle de la rareté des logements abordables, c’est à ce problème qu’il faut s’attaquer ! Le dernier budget Girard prévoit plus de 400 millions sur cinq ans pour la construction de 500 nouveaux logements sociaux et abordables et pour accélérer la construction de 5000 appartements promis mais non livrés. Aux yeux de la CMM, le rattrapage est insuffisant. La mairesse de Montréal, Valérie Plante, aurait souhaité 1500 nouveaux logements dans sa ville seulement.

La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, qui nie l’existence d’une crise du logement en plus de banaliser la crise immobilière, pourrait s’intéresser davantage au dossier.

Enfin, la sortie de la CMM n’est pas sans susciter un léger malaise. C’est à Montréal que sont concentrées 36 % des interventions en logement social et abordable au Québec. À Laval ? 3 %. En Montérégie ? 9,5 %. Il est anormal qu’une part aussi disproportionnée de l’effort en matière de logement social et abordable se fasse à Montréal. La concentration des problèmes de pauvreté sur l’île n’est plus une excuse valable pour que les villes voisines de Laval et de Longueuil se dérobent à cette responsabilité collective. Il faut viser la mixité des initiatives à l’échelle de l’agglomération.

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