Le laxisme n’est pas une option

Le Devoir a publié récemment une série de reportages et d’enquêtes sur la double crise de l’immobilier et du logement, dont les conséquences sont désastreuses pour les locataires, les ménages à faibles revenus et les acheteurs d’une première propriété, en particulier les familles avec enfants.

D’un côté, il y a une crise du logement locatif, caractérisée par une explosion du loyer mensuel et la rareté des logements disponibles. Les familles avec enfants et les personnes en situation de minorité accusent le coup pour le clientélisme des propriétaires qui sont en position de faire la fine bouche.

De l’autre, il y a une surchauffe du marché immobilier pour des raisons mixtes que l’on peut résumer succinctement par une inadéquation entre l’offre et la demande, des migrations interrégionales vers les banlieues immédiates accentuées par la crise sanitaire, par un recul de la pauvreté et par un accroissement rapide de l’épargne des Québécois (le taux d’épargne net est passé de 6,8 % à 18,4 % de 2019 à 2020).

Les deux phénomènes commandent des solutions différentes. Nous reviendrons ultérieurement sur la crise du logement, pour nous concentrer sur le boom immobilier. L’emballement du marché contribue à l’émergence de pratiques totalement irrationnelles de la part des vendeurs et des acheteurs. Les premiers profitent de leur position de force pour faire monter les enchères tandis que les seconds abandonnent les règles élémentaires de prudence en renonçant à des protections telles que l’inspection conditionnelle et la garantie légale, de peur d’être écartés de la course à la propriété.

Il serait tentant de laisser le jeu de l’offre et de la demande faire son œuvre, sachant qu’en économie, tout ce qui monte trop brutalement finit par redescendre dans des lendemains qui déchantent. Mais justement, des ménages dansent un tango inégal. Quand la musique cessera, quand la bulle crèvera, les iniquités générationnelles atteindront des proportions indécentes. Pendant que les vendeurs plus « matures » auront capitalisé sur la valeur de leur placement, les acheteurs plus jeunes traîneront le boulet d’une hypothèque stratosphérique pendant une bonne partie de leur vie active, avec l’espoir fragile du maintien des taux d’intérêt à leurs planchers historiques comme seul prix de consolation.

L’accès à la propriété revêt des fonctions multiples. C’est la sécurité d’avoir un toit sur la tête pour vivre et s’épanouir. C’est un véhicule d’investissement dans une économie de marché et c’est aussi un fonds de retraite pour les propriétaires d’unités locatives. Les interventions massives de l’État seraient mal avisées dans le domaine. Les tendances lourdes dans l’immobilier ne s’inversent pas d’un coup de baguette magique législative. Taxer l’entièreté du gain de capital à la revente, comme d’aucuns le suggèrent, reviendrait à fausser les règles du jeu pour les ménages qui ont fait de l’immobilier un des véhicules de leur indépendance financière à la retraite.

Mais il y a tout de même une marge à faire preuve d’un laxisme aussi éhonté que celui de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Dans un entretien décousu à La Presse, celle-ci a renvoyé le fardeau de gérer la crise dans la cour du citoyen. À lui de se responsabiliser, dit-elle en substance. Témoignant d’une piètre maîtrise du dossier, la ministre Laforest justifie sa politique non interventionniste sur l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), ses « amis courtiers », et son expérience personnelle. S’appuyant sur des sources aussi limitées, voire des anecdotes, il n’est pas surprenant que la ministre arrive avec une lecture de la réalité aussi nonchalante. Le premier ministre, François Legault, fait un pari risqué en lui confiant la responsabilité de préparer le nouveau plan d’action gouvernemental en habitation, en 2022.

Plus pragmatique, le ministre des Finances, Eric Girard, envisage de légiférer pour empêcher les transactions sans inspection et pour rendre publiques les offres d’achat concurrentes. Ce sont des mesures minimalesqu’il faut mettre en place rapidement pour assurer la protection des consommateurs et refroidir le marché.

Québec pourrait envisager d’autres mesures parmi lesquelles figurent l’interdiction des ventes sans garanties légales et l’imposition d’une taxe sur la spéculation en cas de revente d’une résidence principale ou secondaire dans un délai de moins de cinq ans après l’achat initial (pour décourager la pratique du flipping).

Les solutions pérennes passent par l’accélération des mises en chantier, qui ont pris du retard malgré le pic de construction de l’an dernier. Il faudra aussi veiller à ce que les promoteurs érigent des unités répondant aux besoins des familles, surtout dans le marché montréalais. Cela nécessitera des autorités municipales un peu plus de fermeté dans les exigences, mais aussi un peu moins de lourdeurs et de consultations à n’en plus finir, une tare dont se plaignent les promoteurs parmi les plus socialement responsables.

L’accroissement de l’offre, l’interventionnisme prudent et le passage du temps devraient permettre un retour à un marché rationnel. C’est un dossier à surveiller pour le gouvernement Legault, quoi qu’en pense l’insouciante ministre Laforest.

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