Le laxisme n’est pas une option

Le Devoir a publié récemment une série de reportages et d’enquêtes sur la double crise de l’immobilier et du logement, dont les conséquences sont désastreuses pour les locataires, les ménages à faibles revenus et les acheteurs d’une première propriété, en particulier les familles avec enfants.

D’un côté, il y a une crise du logement locatif, caractérisée par une explosion du loyer mensuel et la rareté des logements disponibles. Les familles avec enfants et les personnes en situation de minorité accusent le coup pour le clientélisme des propriétaires qui sont en position de faire la fine bouche.

De l’autre, il y a une surchauffe du marché immobilier pour des raisons mixtes que l’on peut résumer succinctement par une inadéquation entre l’offre et la demande, des migrations interrégionales vers les banlieues immédiates accentuées par la crise sanitaire, par un recul de la pauvreté et par un accroissement rapide de l’épargne des Québécois (le taux d’épargne net est passé de 6,8 % à 18,4 % de 2019 à 2020).

Les deux phénomènes commandent des solutions différentes. Nous reviendrons ultérieurement sur la crise du logement, pour nous concentrer sur le boom immobilier. L’emballement du marché contribue à l’émergence de pratiques totalement irrationnelles de la part des vendeurs et des acheteurs. Les premiers profitent de leur position de force pour faire monter les enchères tandis que les seconds abandonnent les règles élémentaires de prudence en renonçant à des protections telles que l’inspection conditionnelle et la garantie légale, de peur d’être écartés de la course à la propriété.

Il serait tentant de laisser le jeu de l’offre et de la demande faire son œuvre, sachant qu’en économie, tout ce qui monte trop brutalement finit par redescendre dans des lendemains qui déchantent. Mais justement, des ménages dansent un tango inégal. Quand la musique cessera, quand la bulle crèvera, les iniquités générationnelles atteindront des proportions indécentes. Pendant que les vendeurs plus « matures » auront capitalisé sur la valeur de leur placement, les acheteurs plus jeunes traîneront le boulet d’une hypothèque stratosphérique pendant une bonne partie de leur vie active, avec l’espoir fragile du maintien des taux d’intérêt à leurs planchers historiques comme seul prix de consolation.

L’accès à la propriété revêt des fonctions multiples. C’est la sécurité d’avoir un toit sur la tête pour vivre et s’épanouir. C’est un véhicule d’investissement dans une économie de marché et c’est aussi un fonds de retraite pour les propriétaires d’unités locatives. Les interventions massives de l’État seraient mal avisées dans le domaine. Les tendances lourdes dans l’immobilier ne s’inversent pas d’un coup de baguette magique législative. Taxer l’entièreté du gain de capital à la revente, comme d’aucuns le suggèrent, reviendrait à fausser les règles du jeu pour les ménages qui ont fait de l’immobilier un des véhicules de leur indépendance financière à la retraite.

Mais il y a tout de même une marge à faire preuve d’un laxisme aussi éhonté que celui de la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest. Dans un entretien décousu à La Presse, celle-ci a renvoyé le fardeau de gérer la crise dans la cour du citoyen. À lui de se responsabiliser, dit-elle en substance. Témoignant d’une piètre maîtrise du dossier, la ministre Laforest justifie sa politique non interventionniste sur l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), ses « amis courtiers », et son expérience personnelle. S’appuyant sur des sources aussi limitées, voire des anecdotes, il n’est pas surprenant que la ministre arrive avec une lecture de la réalité aussi nonchalante. Le premier ministre, François Legault, fait un pari risqué en lui confiant la responsabilité de préparer le nouveau plan d’action gouvernemental en habitation, en 2022.

Plus pragmatique, le ministre des Finances, Eric Girard, envisage de légiférer pour empêcher les transactions sans inspection et pour rendre publiques les offres d’achat concurrentes. Ce sont des mesures minimalesqu’il faut mettre en place rapidement pour assurer la protection des consommateurs et refroidir le marché.

Québec pourrait envisager d’autres mesures parmi lesquelles figurent l’interdiction des ventes sans garanties légales et l’imposition d’une taxe sur la spéculation en cas de revente d’une résidence principale ou secondaire dans un délai de moins de cinq ans après l’achat initial (pour décourager la pratique du flipping).

Les solutions pérennes passent par l’accélération des mises en chantier, qui ont pris du retard malgré le pic de construction de l’an dernier. Il faudra aussi veiller à ce que les promoteurs érigent des unités répondant aux besoins des familles, surtout dans le marché montréalais. Cela nécessitera des autorités municipales un peu plus de fermeté dans les exigences, mais aussi un peu moins de lourdeurs et de consultations à n’en plus finir, une tare dont se plaignent les promoteurs parmi les plus socialement responsables.

L’accroissement de l’offre, l’interventionnisme prudent et le passage du temps devraient permettre un retour à un marché rationnel. C’est un dossier à surveiller pour le gouvernement Legault, quoi qu’en pense l’insouciante ministre Laforest.

21 commentaires
  • René Pion - Abonné 26 avril 2021 05 h 04

    L'inaccessible rêve

    L'achat d'une maison en renonçant à l'inspection conditionnelle (encore faut-il que l'inspecteur soit crédible) ou la garantie légale requiert une intervention de l'état pour corriger ces achats impulsifs. Le ministre Girard a dit qu'il agirait. Un couple vivant "le grand amour" depuis peu, cherchant un domicile rêvé, des histoires qui trop souvent, tournent au pire cauchemar!

    • Nadia Alexan - Abonnée 26 avril 2021 12 h 04

      L'achat d'une maison ne devrait pas se limiter aux riches qui peuvent s'en procurer. Un logement adéquat et salubre doit être accessible à tous les citoyens/citoyennes sans égard à leurs moyens. Un logement n'est pas un luxe réservé aux riches, c'est un droit humain comme l'eau, la nourriture, l'éducation et la santé.
      C'est la responsabilité de nos gouvernements de légiférer en faveur de la justice sociale, pour le bien commun et pour contraindre la cupidité et l'égoïsme de quelques personnes qui veulent tout accaparer, sans se soucier pour les autres.
      Monsieur Myles a raison. Il faut que la ministre Laforest se réveille de son insouciance pour réglementer ce secteur devenu une calamité .
      Il faut commencer au moins par «l’interdiction des ventes sans garanties légales et l’imposition d’une taxe sur la spéculation en cas de revente d’une résidence principale ou secondaire dans un délai de moins de cinq ans après l’achat initial (pour décourager la pratique du flipping)».

  • Serge Pelletier - Abonné 26 avril 2021 05 h 53

    M. Myles

    M. Myles, vous mentionnez en 'remède' que "le ministre des Finances, Eric Girard, envisage de légiférer pour empêcher les transactions sans inspection". Cela ne va rien règler du tout, la personne voulant acheter une maison, un appartement, etc. va l'acheter quand même et peu importe ce que 'l'expection" va mentionner... Quant aux logements disponibles... hihihi, la ville de MTL possède déjà une règlementation en matière de salubrité... Et cela prend des décades pour que les logements insalubres soient conddamnés et fermés. Ceci incluant les propriétaires soient sanctionnés...

    Non M. Myles, mettre sur pied un nouveau eldorado en regard d'une patente qui se nommerait "inspection obligatoire" ne serait qu'une charge monétaire de plus pour les personnes... Oups! sans omettre "l'or de Canada" - en référence à Cartier - qui gouflerait les établissents éducatifs de tous genres avec des cohortes et des cohortes de nouveaux étudiants... Et les coporations professionnelles qui verraient le jour (avec le membreship obligatoire et les formations maisons elles aussi obligatoires)... Et le Ph.D. en la matière qui serait obligatoire pour accéder au métier... cela dans une décennie... M. Myles, regardez les dérives dans les autres champs corporatifs... et même dans certaines occupations... Vous en serez bouche bée...

    • Patrick Boulanger - Abonné 26 avril 2021 10 h 24

      Certains renoncent à l'inspection obligatoire pour augmenter leurs chances de mettre la main sur la propriété désiré tout en se croisant les doigts que c'est un bon achat. Ce n'est pas tous ceux qui laissent tomber cette inspection qui l'achèteraient quand même s'ils savaient les sommes considérables qu'ils devont débourser une fois qu'ils auront acquis leur propriété.

  • Nicole Delisle - Abonné 26 avril 2021 07 h 56

    Les maillons faibles du gouvernement!

    À vouloir garder les maillons faibles que sont les ministres Laforest
    et Roberge, le premier ministre Legault prend un grand risque. Personne n'est dupe de leur manque de compétence et de la gravité de leurs décisions pour l'ensemble des québécois. Et c'est aussi une bonne raison qui fera réfléchir lors de faire un choix pour les prochaines élections! Son succès relatif jusqu'à présent pour contrôler la pandémie ne fera pas oublier les mauvaises décisions
    de ses deux ministres qui ont un impact majeur sur notre société.
    M. Legault doit en prendre bonne note!

  • Yves Corbeil - Inscrit 26 avril 2021 08 h 32

    Les droits et libertés

    Chacun est responsable de sa situation, certains avec des problèmes de santé ont besoin d'aides certe mais le commun des mortels est libre des ses actions. Est-ce que le ministre de l'agriculture ainsi que celui de la santé devraient intervenir dans le panier d'épicerie des gens qui se nourissent pas bien puis se retrouvent à l'hopital, la ministre des sports dans l'inactivité et les risques pour la santé qui guettent les sédentaires ou celui du ministère de l'exploitation forestière sur la protection de la forêt boréale et le territoire en général.

    Protéger contre des investissements étrangés hostiles c'est une chose mais protéger contre l'innocence des citoyens vaccinés et en santé c'est autre chose. Peut-être devrait-on avoir recours au ministère de l'éducation mais même dans ce cas aussi, si le citoyen ne lui en demande pas plus quel droit lui permettrait d'en faire plus.

    La gestion de l'offre nous l'avons sacrifié au profit de la mondialisation et nos bons penseurs en charge l'ont remplacé par une aide ponctuelle et bien si les banques se retrouvent avec de multiples faillites, je suis sûr que nos grands penseurs devant l'éternel ont déjà un plan de sauvetage pour eux. Des logements à prix abordable, c'est impossible à bâtir de nos jours alors les gens démunis sont condamné à subir les pressions économiques de tous les marchés, du panier d'épicerie, au logement hors de prix jusqu'aux services de santé qui peinent à leur fournir des services de qualités. Oui, la gestion ce n'est plus la plus grande qualitée de nos hauts dirigeants mais que voulez-vous c'est le monde que nous choisissons librement.

  • François Beaulé - Inscrit 26 avril 2021 08 h 47

    Pourquoi l'offre de nouvelles habitations est-elle insuffisante ?

    Les prix de vente de l'immobilier résidentiel ont explosé au cours des 12 derniers mois. Ils avaient pourtant augmenté de manière importante au cours des 20 années précédentes, beaucoup plus que l'inflation générale, beaucoup plus que le revenu médian des ménages. Il faut déterminer pourquoi les prix des constructions neuves ne permettent pas de modérer les prix de vente des habitations construites précédemment. Comment expliquer l'augmentation des coûts de construction à un rythme de beaucoup supérieur à celui des revenus des ménages ? Comment expliquer que la concurrence entre les constructeurs ne permet pas de modérer les coûts de construction ? Les problèmes actuels résultent de cette augmentation disproportionnée. En restreignant le nombre de constructions neuves, les acteurs du marché induisent une augmentation des prix. Les constructeurs, les travailleurs de la construction, les agents d'immeubles, les propriétaires bien établis tirent avantage de cette situation. Les perdants sont les jeunes qui s'imposent de lourdes hypothèques. Ou renoncent à la propriété, ils doivent alors habiter des logements exigus pour une famille, à des loyers très élevés qui les empêcheront de mettre de l'argent de côté.

    Le mauvais aménagement urbain, caractérisé par l'étalement et une très faible densité des banlieues, complique les transports et augmente le coût de ceux-ci. Cet étalement envahit les milieux naturels et coûte collectivement très cher à long terme. Les problèmes de transport, l'éloignement causé par l'étalement, rendent attrayant le retour vers les quartiers centraux, causant la gentrification de ceux-ci. Et les gens délogés ne peuvent trouver de logements en banlieue. Cela induit un accroissement des inégalités sociales.