Logement social et abordable: recul pour Montréal

L’administration Plante est déterminée à bonifier l’offre de logement social, abordable et familial à Montréal. Son règlement pour une métropole mixte, surnommé le « 20 / 20 / 20 », est bourré de contraintes qui feront reculer la métropole.

Ce règlement accentue la tendance à considérer les promoteurs et les acheteurs comme un filet social pour favoriser l’accès abordable à la propriété et au logement, alors que cette responsabilité devrait incomber à la société.

Le règlement forcera les promoteurs à intégrer dans les projets 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux. Le volet social visera les projets de cinq logements ou plus, tandis que les volets abordable et familial cibleront les projets de 50 logements ou plus.

Auparavant, les promoteurs devaient réserver 15 % des espaces au logement social et 15 % au logement abordable pour les projets de 100 logements ou plus. Cette politique, doublée d’un allègement des contraintes imposées aux promoteurs, explique pourquoi Montréal est l’une des villes les plus accessibles en Amérique du Nord. La valeur médiane des logements occupés par un propriétaire (301 000 $), la hausse du loyer médian de 2011 à 2018 (13,8 %) et le loyer médian brut (700 $) placent Montréal dans le peloton de tête.

Le portrait n’est pas parfait. Selon les données de la Ville de Montréal, près de 155 000 ménages locataires sous le seuil de faible revenu consacrent 30 % ou plus de leurs revenus à se loger. Et 85 000 ménages locataires consacrent plus de la moitié de leurs revenus à se loger, une situation outrancière qui pèse sur leur capacité de subvenir à leurs besoins vitaux. Qui plus est, des conditions économiques favorables à Montréal font en sorte que la demande de logements excède l’offre, comme en témoigne le taux d’inoccupation de 1,9 %.

Une solution au problème serait de maintenir l’ancienne règle et de créer des conditions propices aux mises en chantier, mais l’administration Plante a choisi d’écouter davantage les groupes impliqués dans la promotion du logement social et la défense des droits des locataires que les promoteurs. Ceux-ci ne sont pas tous de vils capitalistes en complets rayés. Prével, dirigée par Laurence Vincent, fut l’un des premiers promoteurs à participer à la stratégie d’inclusion, dès 2006, en construisant des coopératives de logements sociaux. Lors de sa comparution devant l’Office de consultation publique de Montréal, elle a sonné l’alarme sur ce nouveau règlement, qui produira des effets contraires à ses objectifs de mixité et d’accessibilité.

L’Institut de développement urbain du Québec, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec ont également fait part de leurs inquiétudes, bien qu’ils soient tous favorables à des initiatives visant à encourager la mixité sociale et l’accès à la propriété.

Le volet abordable pose notamment de nombreux problèmes. La Ville n’a pas le pouvoir de contrôler les personnes y ayant accès, ni leurs intentions. Le premier acheteur peut facilement revendre à profit un logement abordable, répercutant au second la facture de la spéculation. Le caractère abordable du logement restera bien éphémère. Rien ne garantit par ailleurs que les logements familiaux (trois chambres ou plus) iront aux familles.

Les nouvelles contraintes feront par ailleurs augmenter le prix des logements de 1 à 4 % selon une analyse du Centre interuniversitaire de recherche en analyse des organisations. Il faut être naïf pour croire que les promoteurs ne transféreront pas la facture aux acheteurs, ce qui mènera à une augmentation des prix et au recul de l’accessibilité.

La Ville a choisi d’agir seule, en dehors du cadre de la Communauté urbaine de Montréal. C’est un écueil majeur, car les promoteurs, embêtés par les contraintes, risquent d’investir hors des frontières de Montréal, ce qui encouragera l’étalement urbain avec tous les maux qu’il comporte.

Il est dommage d’en arriver à ce résultat bancal, car l’objectif poursuivi par l’administration Plante est de la plus grande importance pour l’avenir de Montréal. Retenir les familles, favoriser l’accès à la propriété, encourager la mixité sociale constituent les fondements d’une métropole vivante.

Un moratoire est de mise, d’autant plus que la Ville avance seule, alors que le financement du logement social est une responsabilité de l’État québécois. Le gouvernement Legault devrait faire entendre sa voix et poursuivre les efforts pour récupérer les sommes qui lui sont dues dans le cadre de la Stratégie nationale sur le logement, marquée par un empiétement inacceptable du fédéral dans la compétence du Québec en matière de logement social.

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5 commentaires
  • Martin Blanchard - Inscrit 28 octobre 2019 08 h 19

    Une prise de position qui questionne

    Ce n'est pas étonnant que le Devoir reprenne mot à mot l'Institut de développement urbain, qui est dans les faits le lobby des promoteurs. Après tout, n'importe qui peut constater que le Devoir se rapproche de plus en plus de l'élite. Particulièrement pour ce qui concerne l'habitation, car nous sommes là au coeur du capitalisme et c'est dans cet espace que le Devoir souhaite afficher son élitisme. Cependant, si tout cela n'est pas étonnant, c'est totalement déplorable.

    Lorsque M. Myles énumère les 3 regroupements et le promoteur qui, dans le contexte des consultations à l'Office de consultation publique de Montréal, souhaitent faire tomber le Règlement dont on parle ici, il faut que vous sachiez, lectrices et lecteurs, que ces 4 voix néolibérales sont les seules qui font cette demande, en face d'une quarantaine de voix qui saluent ce Règlement et demandent des correctifs pour une plus grande efficacité. Et parmi ces quarante voix, il n'y a pas que "les groupes impliqués dans la promotion du logement social", contrairement à ce que prétend M. Myles. Il y a par exemple le réseau de la santé et les tables de concertation montréalaise, qui sont bien placées pour connaître les besoins. Il y a les groupes de ressources techniques, qui connaissent très bien les conditions de développement et les contraintes financières. Il y a tant de gens que le Devoir passe sous silence, c'en est affligeant.

    En ce moment même, des milliers de locataires sont en voie de perdre leur logement pour faire place aux condos; des dizaines de milliers de ménages, parmi les plus vulnérables, s'appauvrissent à chaque mois, ne mangent pas à leur faim, pour pouvoir payer le loyer. Face à cette situation des plus tragiques, tout ce que le Devoir propose est de continuer encore plus fort, plus rapidement, et avec le moins de contraintes possibles, à appauvrir les plus pauvres. Ce que le Règlement demande est un effort de tous pour avancer ensemble. Visiblement, le Devoir ne veut faire aucun effor

  • Bernard Terreault - Abonné 28 octobre 2019 09 h 12

    Le bon sens

    La position de l'éditorialiste représente le bon sens. Il ne faut pas demander à des promoteurs, capitalistes par définition, de faire du social. C'est à l'ensemble de la société, donc aux gouvernements, de s'assurer que les moins riches soient logés convenablement. Cela peut se faire par la construction de HLM, ce qui a le défaut de créer des ghettos, soit par le subventionnement direct des individus et des familles pour leur permettre de payer le loyer ou même, pourquoi pas, s'acheter un logis.

  • François Beaulé - Abonné 28 octobre 2019 09 h 18

    Divers éléments

    D'abord la définition du logement abordable mérite plus de précisions. Comme l'indique M. Myles, la revente se fera au prix du marché, ce qui en détruira ipso facto l'abordabilité. Ces logements abordables, à mon avis, ne devraient pas être vendus mais loués, comme les logements dits sociaux. Et leur accès limité par le revenu du ménage.

    « Auparavant, les promoteurs devaient réserver 15 % des espaces au logement social et 15 % au logement abordable pour les projets de 100 logements ou plus ». Quels ont été les résultats de cette politique ? Les promoteurs n'ont-ils pas contournés ces normes en versant un montant d'argent dans un fonds destiné à la construction de tels logements ? Combien de ces logements sociaux et abordables ont-il été réellement construits ?

    « Les nouvelles contraintes feront par ailleurs augmenter le prix des logements de 1 à 4 % ». C'est bien peu quand on compare cette augmentation avec celle des logements neufs au cours des 20 dernières années.

  • Maurício Pupo - Abonné 28 octobre 2019 14 h 21

    Manque de volonté

    Comment ça " La Ville n’a pas le pouvoir de contrôler les personnes y ayant accès, ni leurs intentions."?? C´est la chose la plus facile de faire une loi qui empêche les acheteurs d´un logement social de le vendre au prix du marché. Il y a une loi comme ça dans mon pays d´origine qui règle la vente de voiture en rabais de 30% aux personnes aînées. L´État néoliberal est aveugle pour certaines choses, mais il est assez rapide et plein de resources pour appeler à chacun de nos employeurs dès qu´on avait 18 ans quand on est dans l´assurance chômage.

  • Marc Lévesque - Abonné 28 octobre 2019 16 h 07

    Des bonnes questions mais ...

    "l’administration Plante a choisi d’écouter davantage les groupes impliqués dans la promotion du logement social et la défense des droits des locataires que les promoteurs"

    Ça ne veut pas dire que le choix était une mauvaise idée ou fait de mauvaise foi. Peut-être que les administrations précédentes écoutaient de façon disproportionné les promoteurs, par example.

    "Ceux-ci ne sont pas tous de vils capitalistes en complets rayés"

    Mme Plante aurait dit quoi pour vous faire écrire une chose pareille ? Et pourquoi utiliser un argument vide et manipulateur comme ça.